民生銀行與房企結(jié)盟生變 引發(fā)融資合同糾紛

　　歷經(jīng)了樓市的起落、融資環(huán)境的變化，銀行與房企走出了蜜月期，雙方不歡而散的例子越來(lái)越多。一般情況是，銀行收貸棄房企，或者是房企資金鏈緊張違貸。但浙江浙歐置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“浙歐置業(yè)”)與民生銀行(600016)的這場(chǎng)糾紛卻是銀行拒收貸款。

　　在融資環(huán)境相對(duì)較緊的時(shí)期，這顯然是一個(gè)有悖市場(chǎng)常理的事件。銀行與房企互相指責(zé)，揭開(kāi)了樓市在融資場(chǎng)背后鮮為人知的交易。

　　　還貸資金遭凍結(jié)

　　糾紛的爆發(fā)點(diǎn)是房企還貸給銀行的1.9億元被“拒收”。

　　位于杭州的浙歐置業(yè)向民生銀行發(fā)出的“到款”通知函顯示：浙歐置業(yè)在民生銀行的19180萬(wàn)元貸款于2月26日到期，浙歐于貸款到期日中午11點(diǎn)50分將相關(guān)款項(xiàng)存入民生銀行的還款賬戶，開(kāi)戶行為杭州天目山支行。

　　當(dāng)天13點(diǎn)31分，銀行系統(tǒng)查詢顯示，賬戶狀態(tài)為“只收不付凍結(jié)”。房企認(rèn)為，他們公司屬于正常還款，民生無(wú)權(quán)對(duì)其款項(xiàng)進(jìn)行凍結(jié)。并告知銀行，貸款還款金額已全部到賬，要求銀行立即解凍賬戶，以保證到期日還款成功。同時(shí)，要求銀行立即對(duì)此筆貸款的抵押物進(jìn)行解押并協(xié)助辦理抵押物注銷手續(xù)。

　　記者經(jīng)多方了解得知，個(gè)中原因頗為復(fù)雜，銀行與企業(yè)背后的交易撲朔迷離。其中，一份附加的合同為這場(chǎng)糾紛埋下了伏筆。

　　浙歐置業(yè)與該行簽訂的融資合同有一附加條件，即浙歐置業(yè)須以成本價(jià)將其開(kāi)發(fā)的2萬(wàn)平方米寫字樓售予銀行。但因購(gòu)房合同及辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中遇到糾紛，浙歐置業(yè)高層表示，他們想還掉民生的全部貸款，向另一家銀行轉(zhuǎn)貸。

　　但民生銀行拿出當(dāng)初協(xié)議，指房企違反其中的第八條：“在甲方(浙歐置業(yè))為乙方(民生銀行)辦妥房產(chǎn)證之前，無(wú)論貸款是否到期，甲方承諾保留一定的貸款余額，同時(shí)抵押在銀行的5000多平方米辦公用房不能釋放?！?/p>

　　浙歐置業(yè)一名高管說(shuō)：“貸款到期還掉不再借是借款者的自由意愿，沒(méi)有理由強(qiáng)制保留貸款余額，協(xié)議第八條條款內(nèi)容是與央行法規(guī)相沖突的?！?/p>

　　實(shí)際上，協(xié)議第八條又牽扯著這筆貸款幕后的另一場(chǎng)交易。

　　　低價(jià)售房換貸款

　　這場(chǎng)交易始于2008年，當(dāng)時(shí)金融危機(jī)后的樓市走勢(shì)莫測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資窘態(tài)逐漸顯現(xiàn)。

　　然而，浙歐置業(yè)在杭州錢江新城開(kāi)發(fā)的高端寫字樓“尊寶大廈”卻逆勢(shì)熱銷。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年伊始，尊寶大廈的銷售速度驚人，在半個(gè)月時(shí)間內(nèi)成交了323套，一舉拿下杭州市區(qū)商品房一月份的銷售冠軍。

　　在這背后，銀行成為此樓盤的“托底”大客戶，這方面，銀企雙方的利益是一致的。

　　記者拿到浙歐置業(yè)與民生銀行簽訂的這份背后的合同顯示：浙歐置業(yè)向民生銀行出售尊寶大廈2萬(wàn)多平方米商業(yè)用房，總價(jià)2.09億元，銀行已付款總額為1.9億元，購(gòu)房應(yīng)付款1190萬(wàn)元。

　　“已付款1.97億元，實(shí)際上就是貸款?！币幻僮鬟^(guò)這種捆綁貸款模式的房企負(fù)責(zé)人孫先生介紹。

　　上述協(xié)議還約定，房企在前述協(xié)議生效后2年內(nèi)，辦妥商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)分割，符合銷售條件滿足乙方要求，并與民生銀行補(bǔ)簽商品房買賣合同。

　　　合同隱患爆發(fā)

　　“銀行低價(jià)置物業(yè)，作為企業(yè)融資的一項(xiàng)條件，我們銀行也有過(guò)類似的互利式交易，別的銀行也會(huì)有。”一名城商行總行高管告訴記者。

　　這項(xiàng)交易達(dá)成后，物業(yè)交易量帶頭沖高，投資者不清楚為何尊寶大廈在樓市淡季能有如此搶眼的銷售成績(jī)，只知紛紛跟進(jìn)。

　　義烏的王先生即是跟進(jìn)者之一。此前他聽(tīng)說(shuō)，這一地段將會(huì)形成未來(lái)的金融、商貿(mào)中心。在猶疑間，房子就賣出那么多套令他始料不及，于是趕緊簽署了購(gòu)房協(xié)議。

　　“我們最大的客戶××銀行，一口氣就買下了十多層，建筑面積達(dá)到2萬(wàn)多平方米?！睒潜P負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)對(duì)媒體如此表達(dá)。

　　一個(gè)銷售火爆的商務(wù)區(qū)在不明朗的樓市環(huán)境中就被這樣被營(yíng)造出來(lái)。

　　但此后融資環(huán)境發(fā)生著變化，而樓價(jià)早已一飛沖天。此時(shí)，另一家銀行游說(shuō)浙歐置業(yè)稱，以物業(yè)作為抵押，貸款條件對(duì)企業(yè)更有利。浙歐置業(yè)盤算，若轉(zhuǎn)貸另一家銀行，融資成本將節(jié)約兩三倍以上。

　　因此，浙歐置業(yè)不再拿物業(yè)去民生銀行續(xù)辦抵押手續(xù)，而是等在貸款期到還款并轉(zhuǎn)貸。但民生銀行卻不認(rèn)同這一做法，于是就出現(xiàn)了拒收貸款這一幕。

　　對(duì)此，一名銀監(jiān)系統(tǒng)官員認(rèn)為，拒收企業(yè)貸款并扣押貸款一事，銀行可能有違規(guī)嫌疑。至于背后的附加合同，則當(dāng)由司法部門作出判定。

　　前述官員稱，銀監(jiān)會(huì)去年發(fā)文提出的不得以貸轉(zhuǎn)存等“七不準(zhǔn)”原則實(shí)施一年來(lái)，在貸款過(guò)程中，企業(yè)還是屢屢遭遇銀行以存抵貸、搭售理財(cái)產(chǎn)品和收取各種費(fèi)用等“潛規(guī)則”，融資成本逐年上漲。

　　這種特殊時(shí)期附加的條件，隨著資金市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的變遷矛盾開(kāi)始逐步呈現(xiàn)，這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形表現(xiàn)之一。

　　對(duì)于此糾紛，記者獲悉，目前民生銀行與浙歐置業(yè)還正在進(jìn)一步協(xié)商。