誰才是房價(jià)終結(jié)者：個(gè)人增值稅還是房產(chǎn)稅？

這兩天，國稅總局一直在提營改增，營業(yè)稅改成增值稅，并且5月1日就要實(shí)施，本來是好事，據(jù)說能減稅5000億元，大概減稅3％，但人家說是釋放了強(qiáng)大的動(dòng)力。簡單粗暴的算一下，全國4000萬家小微中型企業(yè)，相當(dāng)于每個(gè)企業(yè)一年平均少交稅1萬元。

相比這個(gè)企業(yè)減稅，大家反而更加關(guān)心的是個(gè)人也要交增值稅了。人家還特意舉了個(gè)例子，比如個(gè)人二手房交易。

目前是個(gè)人二手房買賣，需要繳納5.6％的營業(yè)稅，當(dāng)然滿五唯一，或者后來的滿二唯一，可以免征這個(gè)稅，注意是有條件的免征，而不是沒有營業(yè)稅。所以如果把營業(yè)稅改成增值稅，可能就是先把名字換了，然后一切都不變。所以說該免征的先免征，該交5.6％的還交5.6％，東西先不變，但營業(yè)稅已經(jīng)變成了增值稅。

當(dāng)然這可能只是過渡期，為了讓營改增平穩(wěn)過度，這樣的政策是必須的，但過了這段時(shí)間，增值稅可能會(huì)露出他比較猙獰的面目，因?yàn)樵鲋刀惖亩惵释ǔＲ葼I業(yè)稅高，而中國建筑（行情601668，買入 ）報(bào)的數(shù)據(jù)是，目前房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增值稅達(dá)到了11％，如果要真是這樣挪到個(gè)人頭上的話，那么意味著以后的購買二手房的購房人，不得不多花出去多一倍的稅錢。提高二手房的交易成本，最直接的受益者就是新房，擺明了就是讓大家多買新房，少買二手房。買新房更有利于國家去庫存。所以買房是國家鼓勵(lì)的行為，賣房則要盡量限制。

增加全國人民對(duì)于房地產(chǎn)的持有量，也許有另外一個(gè)目的，那就是以后房子可能將成為另一大收入來源，比如房產(chǎn)稅，全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入第一類立法項(xiàng)目，全國人大常委會(huì)今年的立法工作計(jì)劃將房地產(chǎn)稅法列為預(yù)備項(xiàng)目。有專家分析，說在國家大范圍去庫存的背景下，房地產(chǎn)稅2年都無法落地，我對(duì)此表示不贊同，按照中國樓市庫存以及在建面積的去化周期計(jì)算，大概可能要3年才能消化，也就是說房地產(chǎn)稅3年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)。但是3年以后呢？到2年末的時(shí)候，是否會(huì)引發(fā)賣房潮？

當(dāng)然這個(gè)要看房產(chǎn)稅到底怎么征收，擺在我們面前的兩個(gè)模式一個(gè)是重慶模式，一個(gè)是上海模式，基本都是試點(diǎn)失敗的結(jié)果。上海開征的房產(chǎn)稅征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦彽淖》?。上海市居民家庭人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70％計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6％。如果該住房的市場交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4％。而重慶模式，純粹就是對(duì)別墅征稅。有人說了，看起來上海模式更好啊，上海模式有沒有可能推廣到全國呢？這絕無可能，因?yàn)槲覀兛吹缴虾７慨a(chǎn)稅的收入，僅僅是他賣地收入的四五十分之一，這其中還包括很多商業(yè)地產(chǎn)。至于重慶模式，更是只有2000分之一，什么意思？就是這個(gè)房產(chǎn)稅根本就是象征性的，可有可無的。

那腫么辦，要征收房產(chǎn)稅，說白了最主要目的還是為了增加地方政府的收入，土地賣不動(dòng)了，得找新的收入才行，所以這也就意味著，房產(chǎn)稅的收入，不能比賣地低太多。國泰君安（行情601211，買入 ）做了個(gè)報(bào)告，說當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率為1％的時(shí)候，刨除每人20平米的免征額，那么全國范圍內(nèi)相當(dāng)于，地方政府賣地收入的18％，如果不考慮免征額，也就是所有人都收稅，但這也僅僅占賣地收入的45％，而如果要跟地方政府的賣地收入持平，房產(chǎn)稅的稅率需要定在2.2％，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達(dá)6％。這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環(huán)外，價(jià)值是500萬元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬元，如果要是算免征額，對(duì)超標(biāo)的40平米征稅，也需要交納12萬元。如果你多出一套100平米的500萬的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬元，一個(gè)月2.5萬元的房租，否則就是虧本的。那個(gè)時(shí)候，房子不再是你甜蜜的資產(chǎn)，而成為了一種恐怖的負(fù)擔(dān)。

當(dāng)然這只是假設(shè)值，實(shí)際情況是美國的房產(chǎn)稅也是一刀切的，各個(gè)州的房產(chǎn)稅雖然不一樣，但基本也是1-2％，有人說那美國人的負(fù)擔(dān)重嗎？不重，因?yàn)楹芏嗟胤矫绹姆孔雍鼙阋恕１热缫γ鞔^的休斯敦，一套別墅才100多萬人民幣，即使稅率2.95％，一年也才交3萬塊錢。換句話說，當(dāng)你負(fù)擔(dān)不起500萬的1-2％的房產(chǎn)稅的時(shí)候，那么只有讓房子降價(jià)了，降到200多萬的時(shí)候，房價(jià)自然也就合理了，你的稅負(fù)負(fù)擔(dān)也就合理了。