剛剛過去的房交會上，開發(fā)商終于一改過去的遮遮掩掩，大張旗鼓地打起了優(yōu)惠牌。房價下降讓不少一直靠租房過渡的準(zhǔn)購房者們，不禁又一次陷入猶豫，究竟是此時出手買房合適，還是繼續(xù)租房劃算？
趙先生手頭有20萬元的現(xiàn)金，一直有在大連買房的想法，但目前仍在租房。記者請瑞家地產(chǎn)二手房按揭中心專業(yè)人士按照趙先生的實際情況，給他算了一筆賬，仔細比較了此時出手買房和繼續(xù)租房15年后的利與弊。
為了方便計算，二手房專業(yè)人士假定趙先生拿出18.4萬元用于首付和稅費，按照目前的二手房價格水平，假定趙先生的購房目標(biāo)是一套位于主城區(qū)內(nèi)，面積為50平方米、總價57.5萬元的二手房。除了設(shè)定趙先生目標(biāo)房產(chǎn)的價值，二手房專業(yè)人士假定趙先生每個月可以自由支配3630元的閑錢。
買房15年后擁有一套房產(chǎn)
買房共需花83.7萬
首付：17.5萬稅費：9000元償付貸款利息及本金：65.3萬
不考慮中介費用，假設(shè)趙先生購房需要支付17.5萬元的首付，如果辦理的是商業(yè)貸款，需要貸40萬，還款期限假設(shè)為15年。按照目前的按揭貸款利率，以基準(zhǔn)利率7.05%計算，趙先生每月要支付3630元的月供，那么，15年總共的利息是25.3萬元。
除此之外，加上最初支付的1%契稅和物業(yè)維修基金等費用，各項稅費共要支出9000元。
如此算來，趙先生購買這套房子的各種費用合計包括，一次性投入現(xiàn)金18.4萬，其中含首付17.5萬和稅費9000元；分15年支付月供，每月投入3630元，總共為65.3萬，相當(dāng)于貸款40萬，利息25.3萬。
15年后，趙先生花費了18.4＋65.3=83.7萬，擁有的是一套住宅。
租房15年后擁有65.26萬資金
只租不買能省65.26萬
租房省下的錢及儲蓄利息：36萬+1.2萬=37.2萬省下的首付錢及儲蓄利息：18.4萬+9.66萬=28.06萬
如果趙先生不是買房，而是用同樣的資金來租這一套房子的話，為了方便計算，假設(shè)這套房子每月的租金為1630元，而且15年不變，那趙先生每月手頭的3630元閑錢還剩下2000元。假定趙先生將每月剩下的2000元用作儲蓄，為了便于計算，采用每年整存整取的方式，根據(jù)目前的存款利率3.50%計算，15年下來，趙先生能獲得約為1.2萬元的存款利息。
另外，假設(shè)趙先生當(dāng)初用于首付的18.4萬元固定資金也用作儲蓄，選擇15次1年期定期存款，按整存整取的方式，根據(jù)目前3.50%的利率計算，15年后，趙先生獲得的利息為9.66萬元。
如此一來，15年后，趙先生實際支出了1630元×12月×15年=29.3萬元的房租，而15年中，趙先生儲蓄獲得的利潤為9.66+1.2=10.86萬。與買房支出83.7萬元相比，趙先生相當(dāng)于省下了83.7-29.3+10.86=65.26萬的資金。
比較：房價漲幅超過13.5% 買房才劃算
二手房專業(yè)人士分析，對于趙先生來說，僅憑現(xiàn)有的數(shù)字直觀地看，買房與租房的區(qū)別在于，15年后，買房會擁有一套主城區(qū)的50平方米二手房，租房會擁有65.26萬元的資金。需要比較的就是，15年后，究竟是這套二手房價值更高，還是65.26萬元的資金價值更高。
按照總價57.5萬元計算，這套二手房的單價相當(dāng)于11500元。假設(shè)用65.26萬的資金來購買50平方米的房子，相當(dāng)于單價為13052元。
也就是說，趙先生買房是賠是賺，要取決于15年后這套50平方米的二手房單價能否上漲1552元（注：13052-11500=1552），相當(dāng)于房價能否上漲13.5%。只有每平方米的房價上漲了13.5%，趙先生買房才跟租房的收益持平；如果漲幅低于13.5%，那么買房就不如租房劃算；如果房價漲幅高于13.5%，那么買房要比租房劃算。
建議：還要考慮自身實際情況
對此，瑞家地產(chǎn)運營部經(jīng)理蔡一涵分析，表面上看，房價在15年內(nèi)上漲13.5%并不困難，在過去的15年中，房價的上漲遠不止13.5%，但是從實際的情況出發(fā)，考慮各種綜合的因素，買房并不一定就比租房劃算。
首先，大連的房價剛剛經(jīng)歷了一次高幅度的上漲，目前市內(nèi)的房價已經(jīng)達到了每平方米11000元以上，房價達到一定的高度后，增長的速度將會有所放緩。目前樓市正處于調(diào)控之中，短期內(nèi)大幅增長的可能性也不大。
第二，并不是所有的人都適合買房，對于一些特定的人群，租房要比買房更適合自身的實際情況。畢竟，不管是買房還是租房，保證獲得最好的生活質(zhì)量才是最終要追求的。
而反觀租房，除了單純的數(shù)字比較外，租房也未必比買房劃算。租房的優(yōu)勢在于手頭會擁有一大筆資金，但關(guān)鍵要看這筆資金是否有合適的投資渠道，能夠保證增值。目前物價上漲比較快，如果沒有好的投資渠道，這筆資金將面臨貶值。
另外，業(yè)內(nèi)人士表示，上述的例子只是為了方便比較的一個理想化的狀態(tài)，利率采用的也是基準(zhǔn)利率。目前本市的購房貸款利率已經(jīng)有了松動，部分銀行出現(xiàn)了85折的優(yōu)惠，而利率在樓市中的杠桿作用非常重要，其變化也是必須要考慮進去的因素。[NT:PAGE=ijjnews$]
買房的好處
1、有歸屬感
2、可以隨意裝修，買家具3、不用因房東的變故而被迫搬家
4、孩子可以就近入托、入學(xué)
5、是家庭的保值資產(chǎn)，將來可以出租、轉(zhuǎn)讓
租房的好處
1、只需拎包入住，工作變動沒有處置房產(chǎn)的麻煩。2、可以根據(jù)需要換房。3、省出的錢可以投資或提高生活質(zhì)量。4、不用操心房價的漲跌。
個案：買不買房都有人后悔
過去樓市的起起落落中，有的人因為沒有買房而后悔，也有人因為買房被套牢。買房是否劃算永遠不是一本固定不變的賬，抓準(zhǔn)購房的時機才是最重要的。
六年前沒買房感嘆看走眼
到現(xiàn)在，一說起自己5年前的投資失誤，沈女士仍然非常懊悔。“如果當(dāng)初投資個小房子，現(xiàn)在手里錢早都翻好幾番了。 ”
2006年，沈女士和丈夫手頭有了一筆10萬元的閑錢，當(dāng)時夫妻倆反復(fù)商量這筆錢應(yīng)該怎么投資，意見始終不能統(tǒng)一。
沈女士當(dāng)時看好了白云新村的二手房。“當(dāng)時靠道邊的小房四五十平方米的特別多，我有這10萬，再少添點錢就能買一套。當(dāng)時想的是買完租出去，一個月也能收個三五百元的房租。”沈女士說。而沈女士的丈夫傾向于投資股市。兩個人誰也說服不了對方，最終折中買了基金。
現(xiàn)如今，沈女士投資的基金一直處于虧損狀態(tài)，成了一筆被套牢的“死錢”，而現(xiàn)在白云新村四五十平方米的小戶型二手房已經(jīng)漲到了四五十萬。
假定沈女士的10萬元基金今年能夠保本平出，那么，相當(dāng)于沈女士5年的投資收益率為零。如果當(dāng)初以10萬元的總價購買了一套二手房，那么，即使按照現(xiàn)在總價40萬計算，沈女士的投資收益率也達到了4倍。
一年前買了房后悔被套牢
雖然最近二手房市場有了回暖的跡象，但劉先生手中的二手房仍然沒能脫手，到現(xiàn)在，劉先生買房的這筆資金已經(jīng)套牢了一年多。
去年年初，劉先生將自己做小生意攢下的30萬元作為首付投資了八一路的一套二手房。“當(dāng)時樓市那么好，我本打算一倒手就能出來，沒想到手續(xù)辦下來正好趕上了限購。 ”劉先生說。
起初，劉先生將房子以90萬元的總價掛了出去，有人來砍價，劉先生一直不肯松口。沒過多久，二手房市場就迎來了寒冬，需求急劇萎縮，劉先生的房子因為結(jié)構(gòu)一般而且有坡，更是少有人問津。
眼看著一筆資金被凍住了，劉先生有些扛不住了，將房子降價到85萬元，但仍未賣出去。“中介勸我把價格降到80萬元，但我就相當(dāng)于不掙錢光賺個忙活了。 ”劉先生至今不肯再降價。
假定當(dāng)初劉先生不將30萬元投入樓市，而是選擇最保守的一年期儲蓄，那么，根據(jù)當(dāng)時的一年期存款利率，劉先生如今也有了30萬元×3%=9000元的收益。
結(jié)論：抓準(zhǔn)購房時機最重要
對此，二手房業(yè)內(nèi)人士表示，任何一種投資都不是在任何階段總能保證穩(wěn)賺不賠的，買房當(dāng)然也是如此。不同時期的樓市政策對樓市走向起到了非常重要的作用，樓市也在經(jīng)歷著不同的漲跌周期。
不管買房投資的周期是1年、6年還是15年，入市和離場的時機都是非常重要的。如果單純抱著投資的想法買房的話，對于投資的時機要謹慎考慮；如果是剛性需求買房，那么選擇適合自己的房子才是最重要的。
[編輯 楓琳][NT:PAGE=ijjnews$]
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