一季度重點(diǎn)城市土地出讓金縮水近半
2012年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控的政策預(yù)期不改，住宅市場繼續(xù)受到抑制。在土地市場，年后各地方政府開始新一輪推地，但由于開發(fā)商過去幾年積地未消，同時對未來房產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期也不甚明朗，普遍奉行“加快銷售、減緩拿地、確保資金安全”的策略，拿地意愿不強(qiáng)。全國住宅用地市場成交形勢依舊慘淡，土地價格和溢價率也持續(xù)走低。
然而，市場最低點(diǎn)恰是抄底的最佳時機(jī)。4月，萬科[簡介 最新動態(tài)]今年首度拿地，耗資1.9億布局唐山；恒大[簡介 最新動態(tài)]在許昌、牡丹江等地購地，精準(zhǔn)布局三線市場；招商地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]自今年起每月出手，頻繁低價拿地。分析人士認(rèn)為，市場持續(xù)低迷，中小企業(yè)此時無力也不敢拿地，而此時標(biāo)桿房企擁有銷售、融資等更多優(yōu)勢，有實(shí)力在土地市場低位時抄底。此輪調(diào)控將促成行業(yè)大洗牌，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。
住宅用地溢價率創(chuàng)歷史低位
2012年一季度，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的100個城市住宅用地樓面均價連續(xù)第二個季度同比、環(huán)比均下降。今年首季度，百城住宅用地樓面均價為1388元/平方米，同比下降11.2%。其中28個城市住宅地價同比上升，49個城市下降(其余23個城市2012或2011年一季度無成交)。具體不同類型的城市，44個出臺限購政策的城市(以下簡稱“限購城市”)平均價格同比下降20.7%，而未限購的56個城市(以下簡稱“非限購城市”)上漲6.8%。從價格漲跌幅來看，同比漲幅較大的主要是非限購城市，如惠州、泉州等，降幅較大城市主要是華東和華南地區(qū)的限購城市，如三亞、南京、上海等。
2012年一季度，百城住宅用地平均溢價率降至歷史低位，為1.9%，環(huán)比再次下降，已低于2008年三季度的階段性低點(diǎn)2.7%。相比去年一季度，僅10個城市溢價率上升，溢價率為0的城市增至35個，比去年一季度增加23個，增長近2倍。具體到不同類型的城市，限購城市平均下降22.9個百分點(diǎn)，非限購城市平均下降16.8個百分點(diǎn)。溢價率較高的城市以中西部和珠三角的三線城市為主，如南昌、東莞、南寧等。溢價率同比下降較大的城市主要集中于長三角和中西部地區(qū)，如鄭州、新鄉(xiāng)、揚(yáng)州等，而上升較大的10個城市主要位于環(huán)渤海和中西部地區(qū)，如南昌、柳州、廊坊等。
重點(diǎn)城市土地出讓金縮水近半
作為房地產(chǎn)市場的上游，土地市場今年以來一直呈現(xiàn)供需雙降的局面。土地賣不出高價，屢屢底價成交，政府寧可不推地，一季度重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量創(chuàng)下近5年來最低水平。
在中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的13個重點(diǎn)城市中，3月份全部用地供應(yīng)990公頃，環(huán)比下降25%，處于2008年以來的較低供應(yīng)水平。其中居住用地供應(yīng)量僅為202公頃，依然處于歷史低位水平；商辦用地供應(yīng)143公頃，環(huán)比微增6%。
由于開發(fā)商購地意愿低迷，一季度居住用地供應(yīng)量695公頃，同比下降35%，是近5年中同期最低供應(yīng)水平；商辦用地一季度供應(yīng)量354公頃，同比下降15%，在近5年中處于同期較高供應(yīng)水平。盡管相對于居住用地，一季度商辦用地供應(yīng)較為充足，然而商辦用地供應(yīng)依然低于去年同期水平，一定程度上反映了目前開發(fā)商購地意愿低迷。
土地市場的低位運(yùn)行，令地方政府的土地出讓金收入亦大幅縮水。在中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的13個重點(diǎn)城市中，一季度商辦用地出讓金同比大減52%，同時居住用地成交量亦持續(xù)低位，同比下降48%；導(dǎo)致13個城市全部用地出讓金僅887億元，同比大減47%，達(dá)到近五年中同期第二低位。
標(biāo)桿房企抄底布局二、三線城市
然而對于房企來說，低迷的土地市場正式抄底的最佳時機(jī)。由于中小房企資金實(shí)力較差，且對市場節(jié)奏的把握能力有限，在市場低迷時期往往不敢也無力拿地。但大型標(biāo)桿房企此時已嗅到入市時機(jī)，底價拿地，重點(diǎn)布局二、三線城市，以囤積后續(xù)發(fā)展動力。
在蟄伏三個月后，4月6日，萬科2012年首度出手土地市場，耗資1.9億元拿下了兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊。這是萬科在唐山的第三個項(xiàng)目，由此實(shí)現(xiàn)了萬科在唐山東、西、南三個方位的全面布局。2012年整個一季度，萬科在土地市場均未出手，毫無斬獲；而去年同期，萬科在12個城市拿地19幅，規(guī)劃建筑面積高達(dá)548萬平方米，投入106億。對于萬科來說，2012年去存貨、少買地是安全過冬的企業(yè)策略，但土地作為必不可少的生產(chǎn)資料，仍必須適時補(bǔ)充土地儲備。
4月上旬，恒大在許昌、牡丹江等三線城市新增土地儲備三幅，占地面積近30萬平方米。在2012年前4個月，恒大保持每月在發(fā)展?jié)摿薮蟮亩?、三線城市進(jìn)行土地儲備，共計(jì)16處地塊，規(guī)劃建筑面積337萬平方米，成交金額共計(jì)60億元。恒大地產(chǎn)預(yù)計(jì)今年市場表現(xiàn)不會太好，有意將一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，而趁土地市場低迷時期持續(xù)儲備優(yōu)質(zhì)地塊，契合并保障了恒大今年戰(zhàn)略的推進(jìn)。
招商地產(chǎn)今年也在大舉拿地。4月10日，招商地產(chǎn)再次發(fā)布購入天津地塊的公告。至4月中旬，招商地產(chǎn)繼續(xù)著每月購地的布局步伐，已在北京、天津以及貴州畢節(jié)三地新增土地儲備共計(jì)119萬平方米，規(guī)模超過去年同期的4倍，置地投入逾40億。2012年的招商地產(chǎn)以雄厚的資金實(shí)力，在土地市場表現(xiàn)非常活躍，頻繁低價拿地，在全國范圍內(nèi)快速傳播著品牌影響力。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從近期土地市場上的表現(xiàn)來看，大多數(shù)中小房企的融資渠道相對艱難，而萬科、恒大等的龍頭企業(yè)在銷售、融資和貸款方面顯然更具優(yōu)勢。此輪調(diào)控將是行業(yè)洗牌的重大契機(jī)，未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高，優(yōu)勢資源逐漸向大型標(biāo)桿房企聚合。
[編輯：楓琳]
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