房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年多,取得了哪些成果?付出了什么代價?它可以容忍的底線在哪?兩年了,應該給出理性答案。
溫總理日前在武漢召開六省經(jīng)濟工作座談會,提出把穩(wěn)增長放在更加重要的位置,指出采取有效措施增加普通商品房供給,繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。毋庸諱言,當前宏觀調(diào)控的主基調(diào)已經(jīng)開始向穩(wěn)增長,甚至向保增長轉(zhuǎn)變。
我最近在各地調(diào)研,與很多企業(yè)家交流,總的感覺是,當前絕大多數(shù)企業(yè)家對未來宏觀經(jīng)濟預期不樂觀,銀行業(yè)貸款難現(xiàn)象沒有改變。是不是銀行沒有錢?非也。銀行如果找不到符合內(nèi)部風險防范條件的企業(yè),怎么敢貸款?
中國經(jīng)濟當前一個重要的問題是產(chǎn)能過剩以及高庫存,解決這一矛盾,急需增加投資。雖然目前國家決定增加對鐵路建設(shè)的貸款額度,同時還批準了一些新的投資項目,但商業(yè)銀行仍然很難對這些項目追加貸款,因為承接這些貸款的企業(yè)沒有可信的盈利能力和現(xiàn)金流,而前兩年慣用的土地房產(chǎn)抵押標的物,現(xiàn)在的價格在大幅度下跌,已經(jīng)不能覆蓋項目風險。
盡快恢復鐵路等國家級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目,同時有限地開工一些國家急需建設(shè)的大項目,對消化過剩產(chǎn)能,去庫存有積極意義,但短期啟動很難。目前,想促進全社會投資增長,不能光靠國家級大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目,還要對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行微調(diào)———讓去庫存運動先從房地產(chǎn)市場開始。
必須承認,在2009年—2010年大量開工的基本建設(shè)項目中,房地產(chǎn)占了一大塊,信貸資金和財政資金的超大規(guī)模投放,使得流動性泛濫,并集中流向房地產(chǎn),導致房價暴漲。于是,宏觀調(diào)控的主要對象瞄準了房地產(chǎn),也就勢屬必然。
房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)兩年多,取得了哪些成果?付出了什么代價?它可以容忍的底線在哪?兩年了,應該給出理性答案。
必須承認,房地產(chǎn)調(diào)控兩年來成績還是很大的,從住建部數(shù)據(jù)看,全國主要城市,房價都開始回落,有些城市回落幅度超過30%;房地產(chǎn)調(diào)控打擊的主要目標是投機性和投資性購房,目前在北京、上海、廣州等大型城市,已經(jīng)基本消除了投機性購房,投資性購房占比也減少到10%以內(nèi)(已經(jīng)很合理);同時,物價總體漲幅已經(jīng)被控制在合理區(qū)間以內(nèi)。
必須承認,房地產(chǎn)調(diào)控的代價是很大的。房價雖然被管住了,但與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)幾乎都蕭條了,有的還出現(xiàn)了衰退。據(jù)統(tǒng)計,在與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的50%的產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)負增長。最大的代價可能不是從數(shù)據(jù)上能夠看得出來的,比如說(對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的)信心。
為什么很多人非要買房,不愿意租房?經(jīng)濟學家必須說明一個事實,中國的投資環(huán)境與國際社會完全不同,中國老百姓除了投資股票,幾乎沒有保值增值的投資選擇,實事求是地講,等了這么多年,勞動者終于等到了一個能夠保值增值的投資品市場。投資房地產(chǎn),也確實沒有讓購買者失望。客觀地說,如果中國股市有與全球股市差不多的漲幅,不會有那么多的人青睞房地產(chǎn)市場,如果中國的老百姓可以像全球投資者那樣在全球市場進行投資,房價也不會漲得這么兇。但這一切都是假設(shè),實際情況恰恰相反。
必須強調(diào),今天的房價還要回調(diào),也還有回調(diào)空間,但指望大跌,不僅很難,不僅不符合經(jīng)濟規(guī)律,而且對宏觀經(jīng)濟的傷害很大。當前房地產(chǎn)調(diào)控要理性,切忌情緒化。
何志成:本報特約專欄作家,中國農(nóng)業(yè)銀行總行高級經(jīng)濟師,著名外匯理論家及操盤專家,我國金融實戰(zhàn)理論倡導者和實踐者。
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