日前，包括萬科、中海、招商、龍湖等多家龍頭房地產企業(yè)發(fā)布了2012年年報。在業(yè)績、利潤率提高的同時，多家企業(yè)表示將不斷優(yōu)化調整產品結構，避免因銷售不暢帶來產品積壓的風險。同時，企業(yè)也適時調整開發(fā)布局，并重點回歸利潤率更高的一二線城市拿地開發(fā)。
銷售目標現(xiàn)分化
據(jù)統(tǒng)計，目前已公布去年業(yè)績的上市房企，均實現(xiàn)業(yè)績增長。招商地產2012年實現(xiàn)營業(yè)收入252.96億元，同比增長67.4%；中海地產實現(xiàn)銷售額1115.2億港元，同比增長28.1%；遠洋地產實現(xiàn)協(xié)議銷售額311.19億元，較2011年上升15%。
此外，承接去年底樓市升溫趨勢，年初至今開發(fā)商業(yè)績也全線飄紅。在已公布前兩個月銷售業(yè)績的企業(yè)中，萬科銷售額達284.4億元，為總額最高，同比增長49%。此外，恒大、保利、金地、融創(chuàng)等房企的銷售同比增長都實現(xiàn)了翻番。
雖然業(yè)績樂觀，但面臨調控加碼，開發(fā)商對于2013年的預期也出現(xiàn)分化。大多比較審慎，如龍湖地產2013年銷售目標審慎提升至460億元，較2012年實際合同銷售額401.4億元增長15%；盡管中海地產去年銷售千億港元，但今年仍非常保守，2013年目標銷售金額與去年目標相同，維持于不少于1000億港元。
碧桂園則表現(xiàn)激進，2013年公司銷售目標定為620億元，預計實現(xiàn)交付目標800萬平方米，均增長30%。
調整產品結構
各龍頭企業(yè)年報顯示，為應對樓市調控的深入及限購政策的持續(xù)，開發(fā)商們紛紛相應地增大了剛需及首次改善產品所占的比重，優(yōu)化產品結構，以規(guī)避調控風險。此外，把地產擴展到旅游、商業(yè)領域，將企業(yè)的多元化開發(fā)作為一項長期戰(zhàn)略。
有統(tǒng)計顯示，2011-2012年期間主動進行戰(zhàn)略調整或轉型的房企明顯增多。176家房地產上市公司中有超九成的企業(yè)都對產品結構進行了調整。
統(tǒng)計顯示，萬科的中小套型商品房比例已超過80%，華潤針對自住型客戶開發(fā)的小戶型比例已占到整個住宅銷售的80%，高端項目占比不到20%，綠地、華潤商辦類產品占房地產銷售金額近40%。
遠洋地產也表示，全年可售資源中有超過85%的產品為144平方米以下的中小型剛需產品。公司將繼續(xù)加大剛需產品的供應，靈活定價，加快銷售。
龍湖在其剛剛召開的業(yè)績會現(xiàn)場表示，2013年銷售目標審慎提升至460億元，較龍湖2012年實際合同銷售額401.4億元增長15%。公司繼續(xù)開展地域和產品結構的布局調整。
同時，龍湖集團商業(yè)地產部總經(jīng)理魏健則表示，2013年是龍湖商業(yè)地產快速擴張的元年，集團預計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。
中海地產董事會主席孔慶平也在近日表示，房地產企業(yè)在產品結構、收入結構上應有一個長、短期的安排，10年前中海適當加大對商業(yè)地產的投入，希望未來商業(yè)地產的盈利占到20%。
業(yè)內人士分析， 2012年對于龍頭房企而言稱得上是結構調整年。持續(xù)調控使樓市發(fā)生相當大的變化，迫使不少開發(fā)商從產品結構、區(qū)域布局乃至發(fā)展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。而這一變化將在今年進一步延續(xù)。
堅守一二線城市
此外，2012年爆發(fā)的三四線城市樓市供應過剩危機也為龍頭房企敲響了警鐘。重回并堅守利潤更高的一二線城市正在成為新的開發(fā)趨勢。
招商地產在業(yè)績發(fā)布會上表示，招商地產將秉承“穩(wěn)守一線城市、積極拓展二線城市、擇機進入三線城市”的拿地策略。
一貫深耕一二線城市的中海地產2013年仍頻頻出擊。繼1月10日以20.18億元拿下北京石景山區(qū)一宗地塊后，中海地產聯(lián)合其他公司又在1月30日經(jīng)過114輪競拍拿下上海黃浦江沿岸一幅商辦地塊，耗資14.73億元。顯示出其在去年上半年加大二三線城市新增項目的同時，補充一線城市優(yōu)質土地資源的意愿。此外，萬科、保利、首開等龍頭企業(yè)今年以來在一二線城市的土地新增趨勢也十分明顯。
業(yè)內人士表示，2012年的銷售業(yè)績表明，一二線城市的回暖快、成交量大、利潤高的優(yōu)勢十分明顯。而三四線城市缺乏消費能力，且土地價格已被炒高，這是令房企一改以往在三四線城市拿地擴張的策略、將投資重心回歸一二線城市拿地的根本原因。
一些龍頭房企趁現(xiàn)在地價相對便宜，先把資金變成土地，快速開發(fā)，快速銷售，爭取快速回籠資金，期許下一個發(fā)展機會。
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