樓市調(diào)控需完善市場手段

　　 新“國五條”發(fā)布一個月后，多地實施細則陸續(xù)出臺。在落實樓市調(diào)控的過程中，如何尊重市場運行規(guī)律，應成為地方政府重點考慮的問題。

　　 在各地細則中，“北京版”新政可謂最為嚴厲。其中“限房價、競地價”、報價過高暫不核發(fā)預售許可證、進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理等手段力度不小。

　　 而對于經(jīng)歷了多輪政策調(diào)控的房地產(chǎn)企業(yè)來說，“應對”之策早已熟稔。近期，不少房地產(chǎn)項目推遲開盤，以逃避主管部門價格管控。事實上，如今多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力已經(jīng)緩解，“以價換量”動力不足，面對強力政策，多以放緩拿地和開發(fā)節(jié)奏來應對。這不僅將減少短期房屋供應，也可能影響長期供應。

　　 對于二手房交易個稅條款，多數(shù)地方的細則都小心避開，雖然北京設置了諸多細節(jié)以減少差價，但交易成本的提高仍使買賣雙方望而卻步。從近期二手房掛牌量銳減的情況不難看出，二手房市場供應已明顯受到影響。

　　 從各項樓市調(diào)控手段來看，著力點無非在抑制需求和增加供應兩個方面。在我國城鎮(zhèn)化推進的特殊歷史階段，通過對需求的暫時抑制，為市場供應贏得時間，已成為近年來樓市調(diào)控的主要思路。然而，調(diào)控政策在抑制需求的同時，往往也會影響到供應端的市場預期。對需求的抑制力度越大，供應端的萎縮往往也愈為嚴重。

　　 在落實調(diào)控過程中，首先需厘清政府和市場邊界。在對普通商品住房建設繼續(xù)給予政策優(yōu)惠的同時，應不斷完善市場手段。這不僅能夠避免市場預期出現(xiàn)大幅波動，同時也是對供應熱情的一種保護。

　　 其次，加快建立長效機制。個人住房信息系統(tǒng)和存量房評估系統(tǒng)應盡快投入使用，從而支撐差別化信貸和稅收政策實施，使之更精確地打擊投機，凸顯對剛需的保護。同時，在整合交易環(huán)節(jié)稅種的基礎上，房產(chǎn)稅試點也需有步驟擴圍，從而增加持有成本，促進存量房的釋放。

　　 最后，加強保障房建設。在繼續(xù)保持保障房建設規(guī)模的同時，需從住房保障范圍確定、保障房分配和退出機制建設、保障房持有和交易等方面予以完善，從而盡快建立市場和保障并重的房地產(chǎn)供應體系。