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綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良日前出席在出席中國發(fā)展高層論壇2013年會時接受了《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的專訪。他就目前房地產(chǎn)市場泡沫論、“國五條”、房企赴海外發(fā)展等問題發(fā)表了自己的意見。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：由于近期房價非理性的高速增長，2月20日國務(wù)院出臺后續(xù)調(diào)控措施“國五條”。但是，隨后出臺的細(xì)則卻頗受爭議。您從房地產(chǎn)企業(yè)角度怎樣看“國五條”?在“國五條”進(jìn)入實(shí)施階段，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)什么樣的趨勢?
張玉良：“國五條”是一個比過去的調(diào)控更加完整，更加系統(tǒng)，更加市場化的調(diào)控手段。其要求增加供應(yīng)，并提出對投資收益征收20%的稅收，同時加快對持有的物業(yè)征收房產(chǎn)稅，這些政策從總體來看更加市場化，更加系統(tǒng)。“國五條”的出臺意在打擊部分房價過快上漲城市的樓市。
事實(shí)上，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)市場分化較為明顯。因此，說國內(nèi)房地產(chǎn)市場有泡沫我不是很贊成。的確有部分城市出現(xiàn)泡沫，但絕大多數(shù)城市還是健康的。例如一線城市住房價格的確較高，但卻是健康的，因?yàn)楦叻績r是由需求激增引起的。
從市場看，雖然一線城市和部分二線城市，從去年四季度以來，房價上漲明顯。但是全國絕大部分城市，包括一些省會城市和三線城市的房地產(chǎn)市場還是相對平穩(wěn)的，甚至出現(xiàn)銷售較差的情況。只有那些人口流失，新建住房卻持續(xù)增加的城市，才產(chǎn)生泡沫。
所以我們在貫徹政策當(dāng)中更要有針對性。比如對一線城市和部分二線城市上漲程度非?？斓?，“國五條”必須全面落實(shí)。但是對三線城市，這些政策可能用不到。例如，一些市場較差城市，如果銀行再限制貸款，則房地產(chǎn)市場將會更為萎縮，因此，我們的政策應(yīng)該是促進(jìn)其釋放消費(fèi)的政策。
一線城市房價漲幅較快的原因是人口在短時間內(nèi)大量積聚。我國行政資源較為窘迫，因此，北京(樓盤)、上海(樓盤)等擁有大量資源的城市展現(xiàn)出較強(qiáng)的磁性，吸引大量人員進(jìn)入。這就造成我國供求矛盾突然階段性爆發(fā)。與此同時，在城鎮(zhèn)化的背景下，將更加催生大量的供求矛盾。
在稅收方面，我國房地產(chǎn)稅賦較重，因此，在供不應(yīng)求的條件下，逐漸形成賣方市場，稅收間接轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者，這也造成了房價不斷上漲。例如：稅收在開發(fā)領(lǐng)域資金20%左右，如果加上房地產(chǎn)、水泥、鋼筋等上下游產(chǎn)業(yè)，稅賦可能高達(dá)50%。
因此，如果不從稅制上改革，房價下降的可能性不大。另外，我國宏觀政策也應(yīng)對人口進(jìn)行導(dǎo)向管理，主動適應(yīng)市場導(dǎo)向，根據(jù)需求、制度等做出相應(yīng)的動作。因?yàn)橹袊鱾€城市差異性太大，有的地方需要去限購，有的地方不限購也沒有人買，因?yàn)檫@些地方的經(jīng)濟(jì)水平低，人口不再導(dǎo)入而在導(dǎo)出。譬如說有的地方房價在上去，但是有的城市房價根本是沒有上去，有的城市人口超千萬了，房價仍然是非常低的狀態(tài)下，這種地區(qū)我們征收20%的交易的盈利稅是不需要的。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：綠地集團(tuán)2012年海外業(yè)務(wù)收入達(dá)20億人民幣，同是房企的萬科也開始加速海外布局，那么是什么樣的吸引力，吸引中國房企主動走出去?
張玉良：走出去是適應(yīng)市場的需求的需要?，F(xiàn)階段，中國投資消費(fèi)客數(shù)量、海外留學(xué)生數(shù)量、中國在海外旅游游客數(shù)量增多，這三種市場力量不容忽視。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，更加大了部分國人對國外房地產(chǎn)投資的需求。數(shù)據(jù)顯示，澳洲每年成交新房的70%，都是中國買家。與此同時，有關(guān)部門統(tǒng)計，中國境外游客達(dá)到一億人次，未來幾年會翻幾番，增長的速度驚人。因此，對于有自己品牌、有競爭能力也有專業(yè)能力的中國企業(yè)，完全可以走出去為華人提供消費(fèi)服務(wù)。
正是基于這樣的想法，再加上中國企業(yè)自身的優(yōu)勢，因?yàn)橹袊蠊驹谌A人中的品牌影響力、市場號召力、境外獲取各種資源的能力以及自身的開發(fā)能力都具備，因此我想中國的大企業(yè)在積極穩(wěn)妥的情況下拓展海外市場是時候了。
《經(jīng)濟(jì)參考報》：那具體來說，國內(nèi)房企走出去現(xiàn)在還面臨哪些困難?
張玉良：房地產(chǎn)行業(yè)走出去仍處于起步階段，人才支撐、風(fēng)險防范、了解當(dāng)?shù)匚幕c法律的能力都需要進(jìn)一步提升，另外，企業(yè)管理能力、技術(shù)開發(fā)能力以及在異地能否適應(yīng)，是否能獲取境外資源都將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。與此同時，還要解決商業(yè)的運(yùn)營模式等等。
當(dāng)?shù)卣畞砜矗愀壅魇沾箨戀I方的稅費(fèi)，目前還沒發(fā)現(xiàn)其他的國家有這樣的跡象。我們的開發(fā)對城市建設(shè)、引進(jìn)資金、就業(yè)等都有幫助，因此許多國家都是歡迎和鼓勵我們的。
總的來說，雖然房地產(chǎn)業(yè)走出去還面臨不少困難，但是還是應(yīng)該積極探索。從綠地來看，較一般企業(yè)來說，資金、項(xiàng)目、土地優(yōu)勢較大，再加上已有專業(yè)的開發(fā)能力，因此，我們在堅持做好國內(nèi)市場的同時，努力做好國外市場的探索，穩(wěn)步的進(jìn)入，在風(fēng)險中化解風(fēng)險。
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