專家激辯樓市調(diào)控 行政手段有待讓位市場(chǎng)手段

　　 剛剛落幕的博鰲亞洲論壇2013年年會(huì)上，樓市再次成為與會(huì)嘉賓關(guān)注的焦點(diǎn)。十年調(diào)控的思路和出發(fā)點(diǎn)是什么？如何更好地發(fā)揮稅收杠桿的作用？現(xiàn)在是否到了出手購房的時(shí)機(jī)？面對(duì)這些問題，與會(huì)的開發(fā)商、企業(yè)代表與業(yè)界人士、專家學(xué)者展開了激辯。

　　 “把脈”樓市調(diào)控思路

　　 2月底以來，“國五條”及地方細(xì)則相繼出臺(tái)后，調(diào)控再次升級(jí)，市場(chǎng)和社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。

　　 住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，“國五條”堅(jiān)持了2010年“國十條”以來的調(diào)控思路，即從供和需兩端入手調(diào)控市場(chǎng)，一面增加普通商品房供應(yīng)，一面抑制投機(jī)、投資性需求，滿足合理的住房需求。但在秦虹看來，“國五條”和地方細(xì)則最大的問題是“細(xì)則”還不夠“細(xì)”，部分城省市目前只出臺(tái)了2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　 從2003年以來，樓市調(diào)控已經(jīng)整整十年。從抑制到刺激再到抑制，每次調(diào)控的初衷和思路究竟是什么？對(duì)此秦虹表示，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，十年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控服務(wù)的也是國民經(jīng)濟(jì)這個(gè)大局?！?/p>

　　 秦虹認(rèn)為，2003年至2008年的第一輪調(diào)控是抑制供給和控制房?jī)r(jià)，主要是防止國民經(jīng)濟(jì)從偏熱走向過熱；2008年至2010年的第二輪調(diào)控是刺激房地產(chǎn)業(yè)，服從“保增長(zhǎng)”大局。

　　 2010年至今的第三輪調(diào)控，國家通過限購、限貸政策抑制多占住房，縮小貧富差距、緩解社會(huì)矛盾?！胺孔右呀?jīng)成為另一個(gè)導(dǎo)致家庭財(cái)富分配差距擴(kuò)大的重要因素，隨著房?jī)r(jià)過快上漲，擁有多套房的家庭財(cái)富倍增，沒有買房的家庭，越來越買不起房子?！鼻睾缯f。

　　 嘉賓為調(diào)控“支招”

　　 與會(huì)嘉賓認(rèn)為，長(zhǎng)期來看，樓市調(diào)控的行政手段有待“讓位”給市場(chǎng)手段。

　　 “今天的房地產(chǎn)像一列火車一樣，用行政手段這根韁繩可以把馬勒住， 想勒 住火 車就 很困 難。 ”SO H O中國董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，應(yīng)該用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)，而非用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行政命令的辦法。

　　 對(duì)于為何采取行政調(diào)控手段，秦虹認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是法治經(jīng)濟(jì)，目前很多和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的法律法規(guī)沒有建立，在法律手段不充足的時(shí)候，政府解決眼前房?jī)r(jià)過快引發(fā)的社會(huì)矛盾，有必要采取一些行政手段。當(dāng)法律法規(guī)和尊重市場(chǎng)規(guī)律的制度建設(shè)建立起來后，要更多發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　 土地供應(yīng)關(guān)系未來房源供應(yīng)，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。“國五條”要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　　 “只有讓大家多養(yǎng)豬，豬肉價(jià)格才能下去?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)一定要讓供給迅速增加。

　　 長(zhǎng)江商學(xué)院副院長(zhǎng)王一江說，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，只有增加供給才能抑制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但是短期還要注意，通貨膨脹造成的恐慌性需求，會(huì)把房?jī)r(jià)在短期內(nèi)推高。

　　 “因此，解決房?jī)r(jià)高企的問題，從長(zhǎng)期來講供給管理非常重要，從短期來講，流動(dòng)性的管理非常重要。”王一江說。

　　 G 20與新興國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任張其佐認(rèn)為，房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)需要頂層設(shè)計(jì)，使其走向一個(gè)長(zhǎng)期、健康的一個(gè)軌道?！拔覀儸F(xiàn)在主要問題是房?jī)r(jià)太高，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，政府保證保障房，其他的交給市場(chǎng)?！?/p>

　　 稅收杠桿該怎么使用

　　 “國五條”細(xì)則中，對(duì)二手房交易征收20%所得稅的內(nèi)容備受關(guān)注。無論是所得稅還是房產(chǎn)稅，被寄予調(diào)控厚望的稅收杠桿究竟應(yīng)該怎樣使用？

　　 “房產(chǎn)征稅應(yīng)該集中在物業(yè)的持有環(huán)節(jié)，而不是流通環(huán)節(jié)?！迸耸僬J(rèn)為，在第二套、第三套甚至第五套房子之后收物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，把持有環(huán)節(jié)的稅增加，把流通環(huán)節(jié)的稅降下來，就會(huì)形成一個(gè)壓力，把部分人持有的多套房子擠出去，讓沒有房子住的人能夠充分利用寶貴的房產(chǎn)資源。

　　 王一江認(rèn)為，按照比較符合市場(chǎng)的原則思路，把房地產(chǎn)市場(chǎng)分成三類，一類是高端消費(fèi)，一類是大部分白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)，一類是低端消費(fèi)。低端消費(fèi)政府補(bǔ)貼，中端消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，高端消費(fèi)課以重稅。用高端消費(fèi)的稅收收入補(bǔ)貼低端消費(fèi)，這樣總體房?jī)r(jià)該漲就漲，該降就降。“房?jī)r(jià)越漲，就有更多資源可以補(bǔ)貼低端?！?/p>

　　 任志強(qiáng)則認(rèn)為，真想讓老百姓買房子，就要減個(gè)人所得稅，“減稅能大大提高個(gè)人可購房的支付能力?！?/p>

　　 “物業(yè)稅和房產(chǎn)稅可以讓地方政府的稅收來源多元化，緩解地方政府的土地財(cái)政問題?！贝喝A資本集團(tuán)董事長(zhǎng)胡祖六說，但稅率不能太高，要考慮住房擁有者的承受能力，同時(shí)他不認(rèn)為覺得房產(chǎn)稅就能夠抑制中國房地產(chǎn)的泡沫。

　　 現(xiàn)在該不該出手買房

　　 調(diào)控再出重拳，限購、限貸不斷升級(jí)，所得稅政策強(qiáng)力推進(jìn)，高壓之下，這一回能否真正遏制住高漲的房?jī)r(jià)？目前是不是合適的購房時(shí)機(jī)？

　　 “如果不重新審核我們的土地供給結(jié)構(gòu)和土地制度問題，如果不真正解決市場(chǎng)供給問題，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將穩(wěn)中有升?！比沃緩?qiáng)說。

　　 秦虹認(rèn)為，中國房?jī)r(jià)很難用漲或是不漲來衡量，而是結(jié)構(gòu)性的問題。有些城市現(xiàn)在可能面臨著房?jī)r(jià)上漲的壓力，但還有些城市，尤其是三四線城市由于供應(yīng)充足，還在面臨消化庫存的壓力。

　　 秦虹認(rèn)為，2010年限購和限貸政策以來，為賣而買的投機(jī)性炒房需求比以前大大減少“我們現(xiàn)在每年賣出10億平方米的住房，我認(rèn)為80%都是和自住和改善性需求有關(guān)?！?/p>

　　 “如果買住宅，一定要自住相結(jié)合?！鼻睾缃ㄗh，如果不是為了住而是為了賺錢要慎之又慎，房?jī)r(jià)未來漲幅能否涵蓋持有成本和交易成本并不確定，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)；優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)值得考慮。此外，秦虹建議投資不一定要買實(shí)物住房，可以考慮投資一些房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。