隨著“國五條”地方細則落地，樓市開始進入新一輪政策觀察期。雖然此次出臺的地方細則普遍是對國務(wù)院細則的重申和強化，較為溫和，但在細則相對嚴厲的部分城市，市場已有所反應(yīng)。中國指數(shù)研究院22日公布的數(shù)據(jù)顯示，上周，蘇州、北京周均成交降幅最為明顯，分別同比下降36.82%和20.73%。
中原集團研究中心監(jiān)測的54個城市樓市數(shù)據(jù)也顯示，4月前17日的新房成交面積為1396.04萬平方米，其中一線城市成交面積與3月同期相比下降近4成，二三線城市成交面積降度則在5%以內(nèi)。上周，中原監(jiān)測的六大城市二手房成交量合計下降3%。
可以預見，在地方新調(diào)控細則出臺的大背景下，樓市將進入新一輪博弈觀望期，而地方政府對政策的執(zhí)行力度將在很大程度上決定下一階段樓市走勢。筆者認為，在目前調(diào)控的關(guān)鍵期內(nèi)，抑制需求和增加供給必須并重。
事實上，博弈態(tài)勢已有所顯現(xiàn)，部分開發(fā)商受擔憂新政和看好后市等因素影響，已放緩推盤。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周北京商品住宅市場共有5個項目入市，新增住宅958套，環(huán)比減少61%。截至4月21日，北京商品住宅市場僅新增商品住宅3170套，預售許可面積33.4萬平方米，相比3月同期也出現(xiàn)小幅減少。
8家房企因捂盤制造房源緊張氣氛被發(fā)改委罰款千萬元是另一例證。需要指出的是，在博弈期內(nèi)，調(diào)控不僅要在需求端發(fā)力，更應(yīng)在供給端做文章。就目前來看，政策的落地，勢必會對投資投機性需求起到一定的遏制作用，但被壓制的需求并沒有消失，只是暫時將現(xiàn)有需求后置；一旦調(diào)控效果被消解，市場需求所形成的“堰塞湖”超量爆發(fā)的概率將激增，進而可能引發(fā)新一輪房價上漲。
縱觀近十年的樓市調(diào)控，主要都是圍繞購房者展開的需求調(diào)控，并沒有從根本上改善、解決供需矛盾。雖然調(diào)控取得了一定成效，但期間房地產(chǎn)市場也曾多次出現(xiàn)反復，這也是房價頻現(xiàn)“屢調(diào)屢漲”怪圈的主要原因。
事實上，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)也在預警供給，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積等供應(yīng)指標持續(xù)低迷。上海易居房地產(chǎn)研究院報告指出，一季度，全國土地市場量跌價漲，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂。
樓市是個巨大的利益博弈場，與前幾輪調(diào)控時大有不同，經(jīng)歷了去年底今年初的熱銷和流動性充裕的大背景下，房企手中的籌碼已明顯增多。而地方政府高度依賴土地出讓收入，土地出讓金高低與房價高低呈正相關(guān)關(guān)系，這決定了地方政府很難對房價下狠手。地方雖然每年都上報土地供應(yīng)計劃，但過去三年各地計劃的合計完成率均不足七成。
面對錯綜復雜的形勢，要想從根本上解決房價過快上漲問題，核心在于解決供需關(guān)系問題，調(diào)控也應(yīng)從需求和供給兩方面入手。樓市下一步調(diào)控的聚焦點應(yīng)是想方設(shè)法增加土地與商品房供應(yīng)，從根本上緩解房價上漲預期。來源經(jīng)濟參考報)
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