房地產(chǎn)市場調(diào)控癥結(jié)何在
1998年下半年，我國推進(jìn)住房分配貨幣化改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時也帶來了房價上漲過快等問題。為此，2003年至2013年10年間，我國先后7次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。雖然取得了一定成效，但效果并不理想。因此，總結(jié)過去10年調(diào)控經(jīng)驗，研究促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制是十分必要的。
從歷次出臺的調(diào)控政策來看，在調(diào)控著力點(diǎn)方面，既有增加供給，也有抑制需求，注重促進(jìn)供需平衡。在調(diào)控手段方面，既有行政干預(yù)(如，限價、限購、大幅度增加保障性住房建設(shè))，也有經(jīng)濟(jì)手段(如，首付比例、利率等差別化信貸政策，營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等稅收政策)。同時，還加強(qiáng)市場管理(如，商品房明碼標(biāo)價、預(yù)售資金監(jiān)管、住房信息系統(tǒng)建設(shè)等)。可以說，調(diào)控范圍比較廣、手段相當(dāng)齊全。然而，為何調(diào)控效果不盡如人意？究其原因，主要在于歷次調(diào)控對于市場問題的判斷不夠準(zhǔn)確，采取的有些措施針對性不強(qiáng)。
房地產(chǎn)市場問題到底出在哪？深層次原因是什么？從表象來看，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在一定的投資投機(jī)行為，導(dǎo)致住房供需矛盾緊張，造成房價上漲過快。而從深層次來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，則主要是社會收入分配不公(房姐、房妹、房叔現(xiàn)象比比皆是)、貨幣投放過多(2005年新增貸款1.65萬億元，2012年新增貸款8.2萬億元，增長近4倍)、投資渠道狹窄(股市長期低迷不振)、傳統(tǒng)置業(yè)觀念(以購買產(chǎn)權(quán)房為主)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速(年均增速提升1個百分點(diǎn))等多重因素疊加的結(jié)果。因此，僅從房地產(chǎn)市場本身來尋求解決問題的方案，顯然是不夠的。
從歷年已采取的房地產(chǎn)調(diào)控措施來看，有些措施并不具有針對性。如，大幅度增加保障性住房建設(shè)，固然能夠幫助低收入群體解決住房問題，也是政府應(yīng)當(dāng)做的一項工作。但是，由于低收入群體并不形成市場有效需求，因此，大量建設(shè)保障性住房，不僅不能緩解市場供需矛盾，相反，由于大量建設(shè)保障性住房必然占用一定住宅用地，在土地資源緊缺的情況下，必然相應(yīng)減少普通商品住宅用地，反而加劇市場供需矛盾。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2009年全國保障性住房用地1.09萬頃、占住宅用地14.2%，2012年全國保障性住房用地達(dá)到3.17萬頃、占住宅用地比例上升至28.6%。限購、限貸政策，對于住房供需矛盾突出的北上廣深等一線城市是有效的，但對于住房供需矛盾并不突出的二、三線城市則是誤傷。同時，不利于滿足改善性住房需求，對于不靠貸款購房的有錢人也起不到制約作用。從稅收政策來看，營業(yè)稅、個人所得稅，在買方市場的前提下是有用的，而在賣方市場狀態(tài)下則可以轉(zhuǎn)嫁給買方，反而實(shí)質(zhì)性推高房價，起到了相反的作用。土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)暴利的事后清算，既不能增加供應(yīng)，也不能抑制需求，對于調(diào)控效果不能起到實(shí)質(zhì)性作用。此外，從調(diào)控著力點(diǎn)來看，調(diào)控需求能夠即時見效，而調(diào)控供給則存在一定滯后性問題。
國外的經(jīng)驗或許可資借鑒
從國外來看，調(diào)控房地產(chǎn)市場手段，主要是依靠經(jīng)濟(jì)手段和加強(qiáng)市場監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)手段主要運(yùn)用利率、首付比例、稅收。其中，稅收分布在開發(fā)、銷售、保有(普遍征收房產(chǎn)稅)各個環(huán)節(jié)，稅負(fù)相對均衡。同時，政府對于房地產(chǎn)市場監(jiān)管相對嚴(yán)格。如，德國，把房地產(chǎn)行業(yè)作為普通行業(yè)，利潤率控制在10%以內(nèi)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有預(yù)售制度；政府每4年開展一次居住條件普查，每年印發(fā)一本房屋銷售指導(dǎo)價格、房租指導(dǎo)價格；房價每3年可以調(diào)整一次，但調(diào)整幅度不得超過50%；房租實(shí)行政府管制，明確3年內(nèi)房租漲幅不能超過20%，否則，政府可以進(jìn)行必要干預(yù)。德國房地產(chǎn)稅種包括：一是土地稅。該稅屬于市鎮(zhèn)收入，聯(lián)邦和州不參與分享。土地稅率：農(nóng)業(yè)或者林業(yè)用地0.6%，獨(dú)立式(半獨(dú)立式)住宅用地0.26%-0.35%，其他用地0.35%。二是土地購置稅，在交易環(huán)節(jié)征收，2007年開始從聯(lián)邦稅變?yōu)榈胤蕉?，稅率一般為購置價格的3.5%，但各州不完全一致，如漢堡和柏林的稅率為4.5%。三是不動產(chǎn)稅，對于出售、出租的房地產(chǎn)，按照評估價值1%-1.5%征收不動產(chǎn)稅。四是贈予稅和遺產(chǎn)稅，在房屋繼承環(huán)節(jié)征收。稅率根據(jù)接受者與實(shí)施方關(guān)系以及資產(chǎn)價值，確定為7%-50%不等。五是資本利得稅。對于房屋買賣盈利的，按照盈利的15%征收資本利得稅；對于十年內(nèi)出售房屋，參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)，征收25%的資本利得稅。除此之外，將房屋租金所得納入所得稅征收范圍。德國房地產(chǎn)稅種設(shè)置涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、保有各個環(huán)節(jié)，對抑制炒房起到了重要作用。與國外相比，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展則過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)地方把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)；目前我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不均衡，主要集中在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)為零稅負(fù)，為房地產(chǎn)投資投機(jī)帶來極大便利。此外，政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管也不到位，房地產(chǎn)相關(guān)信息不透明、不對等，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為的查處力度普遍偏弱，調(diào)控市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確完整，等等。
從七個方面建立長效機(jī)制
借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合我國客觀實(shí)際，吸取十年房地產(chǎn)市場調(diào)控教訓(xùn)，從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)當(dāng)采取綜合措施，從以下幾個方面構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。
一是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場外部宏觀環(huán)境的治理。深化收入分配體制改革，解決好社會分配不公問題，縮小收入分配差距。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，嚴(yán)格控制貨幣發(fā)行量，解決流動性過剩問題。深化資本市場等改革，進(jìn)一步拓寬居民投資渠道?？茖W(xué)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)、中小城市，避免大城市的過度擴(kuò)張。
二是定期開展居民住房狀況及需求普查。政府應(yīng)當(dāng)每3-5年在全國開展一次居民住房狀況及需求普查。根據(jù)居民住房狀況和需求，科學(xué)制定住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃，引導(dǎo)市場有序開發(fā)建設(shè)適應(yīng)居民居住需要的商品住房。
三是妥善處理住房保障與市場的關(guān)系。從國外來看，住房保障既是一項長期工作，也是一項有限度的工作。據(jù)考察，美國、加拿大住房保障率分別為6.5%和6%，德國、瑞士提供的社會保障房僅占市場租賃住房的8%。我國提出，“十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障率達(dá)到20%，這個比例已超過發(fā)達(dá)國家水平。雖然保障與市場是兩條不同的供給渠道，但是消耗的土地資源卻是相同的，在土地資源有限的情況下，兩者必然帶來此消彼漲關(guān)系。因此，政府應(yīng)當(dāng)妥善處理保障與市場的關(guān)系，避免出現(xiàn)過度保障對市場的負(fù)面影響。
四是多渠道增加普通商品住房有效供給。未來一個時期，我國推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革，將增加市場住房需求，特別是普通商品住房需求。據(jù)測算，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn)，將增加1000萬左右的人口，按一家三口、戶均90平方米計算，每年新增住房需求3億平方米左右。為此，應(yīng)當(dāng)多渠道增加普通商品住房有效供給。一方面，要增加新建普通商品住房用地供應(yīng)，將中小套型普通商品住房供應(yīng)量、開發(fā)建設(shè)時間等作為土地出讓前置條件，加大住宅用地供后開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督檢查力度，促進(jìn)形成有效供給；另一方面，要加強(qiáng)二手住房和租賃住房的管理，利用營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等優(yōu)惠政策，促使房東向市場釋放供應(yīng)量，盤活住房二級市場和租賃市場，緩解對住房一級市場的需求壓力，減少社會閑置住房，提高住房使用效率。
五是以經(jīng)濟(jì)手段為主因地制宜調(diào)控市場。其一，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r監(jiān)測和定期分析制度，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的問題，并對其產(chǎn)生的原因進(jìn)行深入分析。對于市場能夠自主調(diào)節(jié)的事項，政府不必進(jìn)行干預(yù)。其二，對于需要政府調(diào)控的，也要考慮區(qū)域不同，因地制宜地采取更加有針對性的措施。其三，調(diào)控手段應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)手段為主。如，在信貸政策方面，可以繼續(xù)利用差別化首付比例和貸款利率，鼓勵首套住房，限制第二套及以上住房。在稅收政策方面，契稅、房產(chǎn)稅不容易轉(zhuǎn)嫁，可以重點(diǎn)利用這兩個稅種進(jìn)行調(diào)節(jié)。如，利用差別化契稅政策，鼓勵首套住房，限制第二套及以上住房。同時，在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，抑制住房投資投機(jī)行為。
六是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督和管理。如，定期發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)信息。包括定期發(fā)布新建商品住房、二手住房、租賃住房等信息，政府每年發(fā)布一次區(qū)域房屋銷售價格、房屋租賃價格，加強(qiáng)房屋銷售價格、租賃價格市場監(jiān)管，限制隨意漲價，提高房地產(chǎn)信息透明度，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)預(yù)期。規(guī)范住房交易和租賃合同管理。制定住房交易和租賃合同示范文本，規(guī)范交易和租賃合同內(nèi)容，保護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；完善交易和租賃合同網(wǎng)上備案和查詢，加強(qiáng)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督管理，嚴(yán)肅查處各種合同欺詐行為。取消商品住房預(yù)售制度。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售。健全住房信息系統(tǒng)。爭取做到按家庭統(tǒng)計住房套數(shù)，定期公布住房自有率、私有率等信息，摸清存量住房家底，為準(zhǔn)確調(diào)控市場提供可靠基本數(shù)據(jù)。
七是通過輿論宣傳正確引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念。加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)，樹立正確住房消費(fèi)理念，引導(dǎo)居民多渠道、多形式解決住房問題，避免單純依靠新建商品住房解決住房問題，引導(dǎo)年青人、中低收入家庭根據(jù)自身財力狀況，理性選擇租賃住房或購買二手住房改善住房條件，待其收入逐步改善、條件具備時再購買新建商品住房，建立梯級住房消費(fèi)制度。
此外，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。如，制定《住房法》、《住房租賃管理法》等相關(guān)法律，為政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理提供必要的法律依據(jù)。
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