經(jīng)歷了3月的喧囂、4月的失落，5月、6月住宅市場風(fēng)減浪穩(wěn)，只有地市繼續(xù)升溫，開發(fā)商搶地?zé)崆橛性鰺o減。而政策面，除了房產(chǎn)稅偶有消息傳來，變得異常平靜，與國五條及細則剛出時的鬧騰勁兒相比，未免反差太大。
先看才公布的5月數(shù)據(jù)吧。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：5月份，全國商品房銷售面積環(huán)比4月增長5.6%；而1-5月，商品房銷售面積同比增長35.6%，這一增幅遠好于去年全年的1.8%。然而，需要關(guān)注的是，自1-2月同比增幅突跳至近50%后，就開始持續(xù)回落，預(yù)計全年將回落至20%左右。
去年以來這輪樓市回暖，一線城市領(lǐng)漲全國。與之相適應(yīng)，市場調(diào)整也最先表現(xiàn)在一線城市。按交易中心口徑(剔除保障房)，5月份，京滬廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積為300萬平方米，環(huán)比增長11%，但同比下降12%。
今年3月，一線城市成交量略超500萬平米，4月大跌，所以雖然5月相比4月有所反彈，但仍遠低于3月，而且也明顯低于去年5月以來的月均成交量。這些數(shù)據(jù)背后的指代是：由4月開始，住宅成交量有所下滑，市場由量開始調(diào)整，一線率先調(diào)整，而二三線具有滯后性。
至于大家最關(guān)心的房價，則仍在上漲，市面上很少看到動真格打折促銷的樓盤。然而，房價還在上漲，但勢頭正在放緩。全國70個大中城市商品住宅價格環(huán)比漲幅，4月均值為0.95%，而3月為1.09%，也即4月漲幅已經(jīng)有所回落。其中一線城市回落幅度更大些，比如北京和上海3月分別為2.7%和3.2%，而4月則回落至1.8%和2%。筆者的預(yù)判是，3月房價環(huán)比漲幅，很可能已成為過去兩年和未來兩年的最大值。
因為土地市場變化滯后于住宅市場，所以三季度以后，地市也會有所降溫。另外，地市只是局部熱，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明：1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降13.1%，降幅比1-4月份擴大4.5個百分點。另外，值得關(guān)注的還有新開工數(shù)據(jù)，1-5月，全國住宅新開工面積同比增長0.8%。
當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的形態(tài)，從全國分析，住宅市場溫度較高，量縮價漲，高位盤整；土地市場嚴重分化，一線城市熱，三四線冷，二線適中；住宅新開工量則仍在低位徘徊。這就意味著，在國五條的作用下，住宅市場有所降溫，房價加速上漲的進程已經(jīng)中止，短期內(nèi)房價不會大漲了，也就不必出臺新的調(diào)控政策了。然而，潛在供應(yīng)量仍未有效增長，如果未來兩年住宅需求重新高漲，則房價仍有上漲的市場驅(qū)動力。
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