房地產(chǎn)調(diào)控不宜再加碼

　　當前，中國經(jīng)濟正經(jīng)歷痛苦轉(zhuǎn)型。遙想2009年，在“4萬億”刺激下，經(jīng)濟呈“V”形逆轉(zhuǎn)。而這次，經(jīng)濟增速從2010年二季度開始持續(xù)下滑，去年三季度低探至7.4%，四季度反彈回7.9%。就在各界認為將轉(zhuǎn)入上行通道時，今年一季度再度回落至7.7%，而且4-5月份數(shù)據(jù)仍未有起色。這就意味著，本輪經(jīng)濟調(diào)整呈“L”形，似已企穩(wěn)，但仍未見反彈。

　　基于此，決策層提出要穩(wěn)增長、控通脹、防風險。前段時間，很多人期待中央出臺新一輪刺激計劃，但決策層明確表示，穩(wěn)增長的關(guān)鍵在于繼續(xù)深化改革、調(diào)整結(jié)構(gòu)，政府職能轉(zhuǎn)變，向市場放權(quán)，通過推動深層次制度改革來釋放發(fā)展紅利。

　　不過，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型長期看是真理，但短期談何容易？從經(jīng)濟構(gòu)成的“三駕馬車”看，今年1-5月，消費品零售總額增幅為12.6%，低于去年的14.3%；出口增幅13.5%，遠好于去年的7.3%，但其中以套取匯差為目的虛假成分較大，在官方加大督查對香港虛假貿(mào)易后，5月單月增幅急速回落至僅1%；固定資產(chǎn)投資增速為20.4%，略低于去年。顯而易見，固定資產(chǎn)投資增速最高，且沒回落，成為拉動經(jīng)濟增長的主要力量。

　　而固定資產(chǎn)投資當中又分為三塊：工業(yè)投資、基建投資、房地產(chǎn)投資。當前我國制造業(yè)低迷，工業(yè)投資萎縮，5月的工業(yè)增加值增速為9.2%，低于去年的10%；另外PPI和PMI兩項指標也反映制造業(yè)仍未復(fù)蘇，尤其是廣大中小企業(yè)和民營企業(yè)仍不景氣?；ㄍ顿Y和房地產(chǎn)投資是主要驅(qū)動力，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)投資的21%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由去年的16.2%提高至今年1-5月的20.6%。

　　去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資加速增長，這一加速度遠超其他經(jīng)濟增長因素。假如去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速沒有增長，或者繼續(xù)回落，則當前GDP增速鐵定低于7.5%，這是政府所不愿看到的結(jié)果。

　　當前我們面臨著一個非?，F(xiàn)實的選擇，要想經(jīng)濟穩(wěn)增長，至少要穩(wěn)住當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。當然，這也是一個無奈的選擇，因為開發(fā)投資與房價有關(guān)，且二者呈正相關(guān)。對政府而言，促進開發(fā)投資與抑制房價，魚和熊掌不可兼得。今年2月下旬開始，國家出臺了新國五條及細則，目標是控制房價上漲幅度，或者說穩(wěn)定房價。去年四季度開始，一線城市和部分二線城市房價加速上漲，引發(fā)各界關(guān)注與擔憂。

　　只有房價上漲了，開發(fā)商才會擴大再生產(chǎn)，加大開發(fā)投資力度，才會使全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。如果在調(diào)控之下，開發(fā)商預(yù)期房價將會止?jié)q，或者將要下跌，那么他們就會反向操作，停止拿地，減緩開工，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。2011年和2012年上半年即是如此。另外，房價變化領(lǐng)先于開發(fā)投資變化，比如去年6月全國70個城市房價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，而房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速11月才見底反彈。

　　政府必須關(guān)注和觀察接下去的房價變化。假如房價快速降溫，則半年后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也將回落，將不利于穩(wěn)增長。官方最好能在穩(wěn)房價與穩(wěn)投資之間，盡量找到平衡點，好在當前還有回旋的空間。新國五條細則出臺后，70個城市房價環(huán)比漲幅4月均值為0.95%，而3月為1.09%，也即4月漲幅已經(jīng)有所回落，預(yù)計未來幾個月還將繼續(xù)回落。房價還在上漲，但勢頭放緩，可以佐證新國五條調(diào)控效果初顯。

　　房價漲幅回落與開發(fā)投資增速提高同存，這是一個非常好的狀況，雖然不可能持久，但官方應(yīng)該盡量維持這一現(xiàn)狀。關(guān)鍵在于房地產(chǎn)政策，既不應(yīng)放松，也不宜加碼，維持政策現(xiàn)狀即可。直到這一有利現(xiàn)狀被打破、失去平衡時，再對政策進行調(diào)整也不遲。筆者認為，至少今年四季度之前，可以維持現(xiàn)狀。四季度存在房價環(huán)比漲幅再度擴大的可能，2010年四季度就曾出現(xiàn)過這種情況。

　　當前中國經(jīng)濟矛盾重重。一方面，實體經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，大學(xué)生就業(yè)難；另一方面，熱錢不斷流入，人民幣持續(xù)升值，貨幣供應(yīng)增長偏快。今年原定M2增幅目標為13%，今年1-5月超15%。金融指標寬松化，卻不能刺激實體經(jīng)濟，只能加大未來CPI上行的壓力。同時須警惕地方投融資平臺的債務(wù)風險。改革求進，但都應(yīng)穩(wěn)字當頭。

　　還應(yīng)關(guān)注兩點。其一，住宅市場確實回暖已逾一年，但今年1-5月全國開發(fā)企業(yè)購地量仍是負增長，房屋新開工量剛剛由負增長轉(zhuǎn)為正增長，房地產(chǎn)投資建設(shè)指標仍較虛弱。其二，在不斷升級的調(diào)控政策下，當前一二線城市的住宅成交中，絕對以自住需求為主，投資需求比重，估計不足一成，而2007年、2009年曾高達三成左右。基本這兩點，加之當前房價上漲勢頭趨緩，房地產(chǎn)調(diào)控不宜再加碼，應(yīng)重視房地產(chǎn)對于穩(wěn)增長的客觀作用。