買賣雙方由于各種原因未能最終完成房產(chǎn)過戶，在很多人看來，這種情況下中介是不應(yīng)該收取中介費的。而在實際交易過程中，如果是由于中介的原因造成最終未能完成過戶，則無需交中介費；如果是由于買賣雙方的原因造成最終未能完成過戶，則要支付部分甚至全部中介費。目前買房人與中介簽訂的居間合同，中介只負責(zé)到買賣雙方簽完合同，而不是以完成過戶才能收取中介費。
中介承諾未兌現(xiàn)應(yīng)退還中介費
在北京版國五條政策落地前，為了避免交納20%的個人所得稅，北京的二手房市場曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執(zhí)行之前買了一套二手房，當時中介承諾可以在政策執(zhí)行之前為王先生完成過戶手續(xù)，并將這一承諾寫進了居間合同之中，因此王先生就與業(yè)主簽訂了二手房買賣合同并交付了中介費以及定金。但是由于各種原因，最終未能在政策執(zhí)行前完成該套房屋的過戶手續(xù)。新政策執(zhí)行后，由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個人所得稅。算下來，個人所得稅要交20萬元。面對這筆高額的個人所得稅，王先生表示無力承擔(dān)。業(yè)主也表示不會為個稅買單，在該套房屋買賣無法進行下去的情況下，王先生提出解除買賣合同，并要求中介退還中介費，理由是中介在買房前曾承諾過可以在政策執(zhí)行前完成過戶，但最終并未兌現(xiàn)承諾。但中介卻以未能在新政策執(zhí)行前完成過戶是由于王先生的原因造成，拒不退還中介費。在這種情況下，王先生的中介費還能要得回來嗎？
大成律師事務(wù)所合伙人王力博律師認為，在上述案例中，房地產(chǎn)中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù)，而房地產(chǎn)中介又未兌現(xiàn)這一承諾，這一承諾有證據(jù)證明確實存在，那么，中介機構(gòu)應(yīng)該退還中介費。
買房人原因造成房產(chǎn)不能過戶
中介費不退
石先生在前不久通過一中介公司在望京購買了一套二手房，在簽訂二手房買賣合同以及與中介的服務(wù)合同之前，中介公司要求石先生先簽一個聲明：表示自己確認有購房資格，如購房資格出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法過戶責(zé)任由買方自負。
石先生當時十分自信購房資格沒問題，沒有去確認自己的個稅和社保是否滿五年。但是當簽訂了二手房買賣合同后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過戶時卻發(fā)現(xiàn)自己的社保曾經(jīng)因為工作變動斷過，因此他不具備購房資格，他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續(xù)的情況下，石先生要求解除合同并要求中介退還中介費，但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無法過戶的責(zé)任在石先生自己，中介沒有任何過失。
大成律師事務(wù)所合伙人王力博律師認為，在這個案例中，買賣合同雙方的交易已經(jīng)達成，中介機構(gòu)已經(jīng)完成了“居間”服務(wù)，導(dǎo)致合同無法履行的原因系石先生自己造成的，他應(yīng)當對此承擔(dān)全部責(zé)任：向賣方承擔(dān)違約責(zé)任(如賣方?jīng)]收定金)，向中介機構(gòu)支付中介費用。
業(yè)主違約致交易失敗
買房仍要支付部分中介費
2012年9月17日，郭女士與業(yè)主何先生在中介公司的居間服務(wù)下簽訂了二手房買賣合同。同日，郭女士支付了2萬元購房意向金，并在《中介費確認書》上簽字確認中介費為2萬元。而后，因業(yè)主何先生一方違約，未能繼續(xù)履行該合同，郭女士的購房計劃也宣告“破產(chǎn)”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金，并補償違約金2萬元。
因房子未買成，郭女士認為不應(yīng)向中介支付，雙方經(jīng)協(xié)商未果，中介公司于2013年1月將郭女士訴至法院，要求其支付傭金2萬元。
一審法院審理認為，郭女士通過居間方購房的合同目的并未實現(xiàn)，但中介公司已提供了一定的居間服務(wù)，可收取相應(yīng)傭金，判決郭女士向中介公司支付6000元。郭女士不服，提起上訴。
法院二審認為，依據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。該案中，郭女士經(jīng)中介公司居間介紹與案外人簽訂房地產(chǎn)買賣合同，中介公司有權(quán)依據(jù)上述規(guī)定要求郭女士支付居間報酬。需要說明的是，根據(jù)居間合同，中介公司在促成郭女士與案外人買賣合同成立后，尚須協(xié)助辦理相關(guān)抵押注銷、合同公證、見證、評估、產(chǎn)權(quán)過戶、貸款、領(lǐng)取產(chǎn)證、交房等相關(guān)手續(xù)，在郭女士與案外人簽訂的買賣合同并未實際履行的情況下，中介公司客觀上無需再履行該等義務(wù)，其有權(quán)主張的居間報酬相較于交易全部完成的情況，應(yīng)當予以部分減免。因此，一審法院結(jié)合該案具體情況，將居間報酬酌情確定為6000元并無不當。故上二審判決駁回上訴，維持原判。
目前的格式合同買賣雙方一簽約即便沒完成過戶也不影響中介收費
當前的二手房市場上使用的居間合同，對于中介責(zé)任的完成不以網(wǎng)簽或過戶為準，而是以買賣雙方簽訂二手房買賣合同為準。也就是說，只要雙方簽訂了二手房買賣合同，中介的職責(zé)就已經(jīng)完成，按目前的格式合同規(guī)定，中介就可以收取中介費了。這也就造成了在上述案例中，有的買房人最終沒能買到房子但還是得交納中介費。這對于很多買房人來說是難接受和理解的。
因此，有人建議對市場上使用的二手房買賣的居間合同進行修改，明確規(guī)定只有當完成過戶后中介方可收取費用，如未能完成過戶，中介不得收取任何費用。對此，中介方面提出異議，對于中介已經(jīng)做了大量工作，但因買賣雙方原因?qū)е碌奈茨芡瓿蛇^戶的情況，如不收取任何費用也有失公平。
在當前二手房市場上使用的居間合同都是以雙方簽訂二手房買賣合同為準的情況下，建議買房人在買房前要先與中介公司協(xié)商簽訂補充協(xié)議，盡量把雙方的責(zé)任和義務(wù)約定得越詳細越好。甚至可以與中介協(xié)商約定在完成過戶后方可收取是中介費，在未完成過戶前不得收取任何費用。(記者周宏)
(來源:中新網(wǎng))
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