6月28日,萬科總裁郁亮在5月成功登頂珠峰后首次公開露面,也許是像他自己所說的“登頂珠峰后,我對人生有了一個全面的認識”,他一改往日內(nèi)斂的風(fēng)格對記者表示“有問必答”。在談到對行業(yè)前景的判斷時,一向不做預(yù)測的他開誠布公地說:“房地產(chǎn)的春天還遠遠沒到,冬天還會持續(xù)很久。”
我們已不指望春天夏天
記者:前兩年您提出“過冬論”,現(xiàn)在,房地產(chǎn)春天來了嗎?
郁亮:我覺得冬天還會持續(xù)很久,我們已經(jīng)不指望春天夏天,天氣好壞都得做。行業(yè)未來2到3年的處境都可能很痛苦,春天不太可能出現(xiàn)。
記者:萬科是否有過冬壓力,尤其面對當下“錢荒”的大背景?
郁亮:首先,我想說“錢荒”是好事情,可調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)擠壓泡沫。其次,萬科一直運營冬天模式。萬科的錢應(yīng)該沒問題,因為我們始終對銀行不太放心,所以持有很多現(xiàn)金,這一點經(jīng)常會被股東批評。但很多經(jīng)驗告訴你,錢越多的時候才會有人愿意給你。因此,有時候在中國不能太強調(diào)資金的效率,而是要強調(diào)有錢很重要,這么多年來,萬科在這一點上深有體會。
堅持不拿“地王”
記者:您如何看待開發(fā)商拿地的熱情?
郁亮:尤其在像北京等一線城市,“面粉”價格太瘋狂,都接近“面包”價格了,這確實讓我難以理解。但不難看到,目前瘋狂拿地的大部分是中型房企,他們可能是想再上一個臺階,因此比較有膽量去做這件事情。
記者:近來各地一線城市紛紛出現(xiàn)“地王”,但萬科屢次失手,下半年會加快拿地步伐嗎?
郁亮:萬科不會放棄拿地機會,但會堅持不拿“地王”這個原則。目前我們的“面粉面包”都還多,儲備開發(fā)兩年沒問題,下半年不會加快拿地速度。尤其如果“面粉”價格過高,我們寧可餓著,也要退出這種瘋狂游戲。
房產(chǎn)稅無法取代土地財政
記者:您認為地價和房價的瘋狂,是否能通過房產(chǎn)稅來抑制?
郁亮:對房產(chǎn)稅,我看不懂。房產(chǎn)稅稅收成本相當高,且即使全國征收也就5000億元左右,土地財政一年2萬多億元,顯然無法被房產(chǎn)稅取代。其次,要搞明白收稅是為什么收,有人認為房產(chǎn)稅能迫使有多套房子的人拋房,但這“并非好事”,多套房持有人可把房子出租,滿足低收入者的租房需求,這些人群是即使有房源也買不起房子的人。所以,應(yīng)該先建立租房制度,讓空置房的業(yè)主有信心進入到租賃市場中來,而非靠稅擠出來。
記者:三年來,限價的大背景對開發(fā)商有什么影響嗎?
郁亮:從2008年以后,我們已經(jīng)習(xí)慣了在各種不利環(huán)境下成長,限價對我們而言就是少賺點錢。事實上,再限制還是給你錢賺的,所以限價不是很大的問題。
萬科“出海”不為投資客建房
記者:其他開發(fā)商都把超越萬科作為目標,那么萬科作為老大的目標是什么?
郁亮:我也一直在思考這個問題。未來10年住宅需求量會穩(wěn)定下來甚至是萎縮,萬科也會碰到規(guī)模的天花板。其實開發(fā)商并不是城市建設(shè)的主角,應(yīng)該是以人為主?,F(xiàn)在我們有自己的物業(yè),在經(jīng)營食堂、菜市場、商業(yè),我們甚至還想過要經(jīng)營垃圾處理廠,都是為人服務(wù),所以公司會轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商,這是萬科新的增長點。
記者:如何看待開發(fā)商紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)及海外地產(chǎn)?
郁亮:萬科目前還是要蓋主流客戶要住的房子。網(wǎng)絡(luò)時代對于商業(yè)地產(chǎn)的打擊太大,我們在這方面會謹慎。投資海外地產(chǎn)的人會更聰明,其實不用擔心是否出現(xiàn)泡沫。不過,萬科“出海”有兩個原則,一是選擇中國移民和留學(xué)生多的城市,二是打造剛需產(chǎn)品,并非為投資客建房。
記者:萬科走出去,是為了實現(xiàn)打造世界級房企的目標嗎?
郁亮:對。尤其和國外企業(yè)合作會發(fā)現(xiàn),有很多我們值得學(xué)習(xí)的地方。萬科現(xiàn)在追求的不是規(guī)模,而是更關(guān)注管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)競爭。
晨報記者王麗婭