樓市調(diào)控效應(yīng)遞減 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍正逢其時(shí)

　　每經(jīng)記者胡健發(fā)自北京

　　當(dāng)前,面對全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、IMF(國際貨幣基金組織)等機(jī)構(gòu)頻頻下調(diào)主要經(jīng)濟(jì)體增長預(yù)期、中國經(jīng)濟(jì)增速放緩等新形勢,新一屆政府采取了一系列應(yīng)對措施。

　　其中,在涉及房地產(chǎn)調(diào)控、財(cái)稅體制改革、淘汰過剩產(chǎn)能等具體方面時(shí),行政調(diào)控會否陷入歷史怪圈、本輪改革能否取得預(yù)期效果等諸多問題,廣受社會甚至是世界各國的關(guān)注,接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的相關(guān)人士對此作出了精彩解讀。

　　樓市新政

　　在史上最嚴(yán)的新“國五條”的壓力下,為何“地王”仍然頻出?房價(jià)為何依舊上漲?

　　今年初春,房地產(chǎn)新“國五條”閃亮登場,但并未使市場再次陷入嚴(yán)冬。

　　7月10日,國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院報(bào)告稱,新“國五條”及其細(xì)則的效果應(yīng)驗(yàn)了“再而衰,三而竭”的規(guī)律,商服、宅地市場上漲勢頭未能遏制,反倒維持高位運(yùn)行。

　　中國指數(shù)研究院(以下簡稱中指院)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%,一線城市增長最為明顯。從價(jià)格上看,全國300個城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲36.6%,各地“地王”頻現(xiàn),房企拿地積極性未減。

　　雖然自二季度以來,決策層鮮有關(guān)于樓市的表態(tài),但卻暗流涌動,以房產(chǎn)稅為核心的長效調(diào)控機(jī)制正在謀劃之中。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉,包括杭州在內(nèi)的幾個城市已經(jīng)在擬定房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案,待國務(wù)院批準(zhǔn)后,或?qū)⒃谙掳肽曷涞亍?/p>

　　行政調(diào)控效應(yīng)遞減明顯

　　今年上半年,隨著新“國五條”細(xì)則落地,也宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊,抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級,北京、上海等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格,其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了“國五條”的政策方向。

　　然而,房地產(chǎn)市場高燒仍難退,百城均價(jià)絕對水平創(chuàng)新高,自4月起均價(jià)超過萬元,環(huán)比連續(xù)13個月上漲,近3個月漲幅持續(xù)收窄,同比連續(xù)7個月上漲且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

　　中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,上半年成交量為近4年同期最高,“國五條”出臺后的第二季度,成交量降幅明顯小于2010年的“國十條”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上半年,50個代表城市住宅月均成交2522萬平方米,與2010年~2012年同期相比增幅均超過35%,處于近4年同期最高水平。

　　與此同時(shí),“地王”頻出也觸動著購房者的神經(jīng)。以上海為例,5月9日,上海浦東新區(qū)世博會地區(qū)拍賣的其中兩個地塊,樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià)“地王”。20天后,上?？們r(jià)地王又被刷新,北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億奪得長寧區(qū)新華路街道地塊,溢價(jià)57%。

　　鏈家市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,新“國五條”的沖擊逐漸被消化,住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市場較2012年出現(xiàn)明顯變化,雖然受到新“國五條”細(xì)則沖擊,但政策環(huán)境和市場環(huán)境都比較穩(wěn)定,購房者預(yù)期較為一致,市場熱度升高,需求集中釋放。

　　此外,不錯的銷售情況在房企業(yè)績中也得到體現(xiàn),鏈家統(tǒng)計(jì)顯示,2013年6月,萬科等23家發(fā)布月度成交信息的房企的銷售業(yè)績合計(jì)958.3億元,環(huán)比增長5.8%。25家主流房企上半年銷售額合計(jì)5338.7億元,同比增長45.9%。

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控并未引起驚濤駭浪,甚至有“空調(diào)”之勢。多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,這已經(jīng)是本輪房地產(chǎn)行政調(diào)控第五次升級,市場多方主體都已經(jīng)有了抗體,調(diào)控效應(yīng)遞減已十分明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在市場短周期步入上行通道后,即便是有新政施壓,樓市也不可能立即大幅降溫,2013年震蕩上行加高位盤整的可能性較大。同時(shí),就算多數(shù)指標(biāo)可能逆轉(zhuǎn)下行,估計(jì)最快也要等到四季度。

　　長效機(jī)制正在謀劃之中

　　在新“國五條”細(xì)則出臺后,決策層的注意力似乎鮮在樓市停留,政策再次進(jìn)入真空期,但從各地方的動向不難看出,一系列長效機(jī)制卻正在積極謀篇之中。

　　黃瑜表示,作為長效機(jī)制的重要組成部分,房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略落實(shí)、土地制度改革等一系列配套制度或?qū)⒃谙掳肽曛鸩铰鋵?shí),房地產(chǎn)業(yè)中長期運(yùn)行環(huán)境已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　多方消息均顯示,繼上海與重慶后,目前杭州的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案也已經(jīng)上報(bào),并有望在年內(nèi)推出。國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表態(tài)稱,正考慮擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍,今年會有具體動作。

　　據(jù)了解,新房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市在征收辦法上將更傾向于上海模式,即“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義:一是對增量住房進(jìn)行征稅,不會覆蓋存量;二是在劃定人均免征面積的基礎(chǔ)上,對超出部分征稅。

　　此外,3月28日,國務(wù)院辦公廳關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工通知中提出,出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。國土部副部長胡存智5月也表示,國土部正積極會同有關(guān)部門推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè),預(yù)計(jì)2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)分析說,不動產(chǎn)登記制度有利于未來房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和全面開征,持有多套房的家庭會面臨房產(chǎn)稅持有成本的增加,從而間接影響購房者對房產(chǎn)投資的熱情,減少市場不合理性需求。

　　一位接近決策層的專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,地方財(cái)政收入來源與事權(quán)的統(tǒng)一是高層十分關(guān)心的問題,而“地王”頻出背后的土地財(cái)政怪圈折射出地方稅源不足,房產(chǎn)稅和資源稅無疑是未來的改革方向。

　　而在解決需求端問題時(shí),保障房工作已逐漸進(jìn)入一個新階段。黃瑜表示,與2011及2012年相比,今年保障性安居工程新開工及基本建成套數(shù)目標(biāo)都有所減少。2013年全國保障房建設(shè)的工作重心開始由建設(shè)數(shù)量上轉(zhuǎn)移至求質(zhì)求量、發(fā)揮實(shí)效。此外,有業(yè)內(nèi)人士表示,目前行政調(diào)控正在積極為長效機(jī)制建立爭取時(shí)間。