業(yè)內(nèi)人士：一線城市房價上漲動力較足

　　國家統(tǒng)計局15日發(fā)布1­6月全國房地產(chǎn)市場運行情況。數(shù)據(jù)顯示，1­6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15721萬平方米，同比下降10.4%，同期的土地成交價款3699億元，增長7.5%。地價上漲態(tài)勢明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管從整體數(shù)據(jù)來看，全國商品房待售面積有所增加。但隨著供應(yīng)端各項指標(biāo)尚未完全改善，以及土地市場價格信號的影響，未來熱點城市的供需形勢仍堪憂，房價上漲動力較足。

　　下半年樓市成交量

　　仍將平穩(wěn)增長

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1­5月份回落0.3個百分點，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)投資沖高回落，主要原因是一季度沖高的成交量透支市場需求，疊加信貸政策收緊影響了投資繼續(xù)放大。

　　盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，1­6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

　　上半年，房屋施工面積與房屋新開工面積等兩個指標(biāo)始終維持平穩(wěn)低速增長，說明房企對后市持看穩(wěn)的態(tài)度，這也預(yù)示下半年樓市成交仍將持續(xù)平穩(wěn)增長。

　　從成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1­6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

　　對于下半年市場走勢，中國指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，下半年仍將是重點城市的推盤高峰，全年增長無憂。在推盤力度加大的帶動下，多數(shù)城市下半年成交量仍將好于去年同期。

　　土地市場發(fā)展存長期隱患

　　1­6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15721萬平方米，同比下降10.4%；土地成交價款3699億元，增長7.5%，增速提高3.8個百分點。“量縮價漲”無疑已成土地市場的主旋律。

　　中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，上半年，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲36.6%，溢價率為14.5%。其中，二季度住宅、商辦用地溢價率均為近兩年最高值。從5月開始，北京、上海開始出現(xiàn)多輪競價、高溢價等現(xiàn)象，并催生數(shù)宗單價和總價“地王”。

　　值得注意的是，土地市場的高溢價更多體現(xiàn)在一線城市和部分二線城市。由于多數(shù)二三線城市的高庫存，區(qū)域土地市場仍然偏冷。上述機構(gòu)的觀點稱，二季度全國十大城市住宅用地樓面均價與百城平均水平差距進(jìn)一步擴大，溢價率則持續(xù)高于百城平均水平。

　　高和資本董事長蘇鑫表示，“地王”大多出現(xiàn)在北京、上海等一線城市，而且競買者多為品牌開發(fā)商。這背后暗含著兩層信息：一是各大房企總體看好房地產(chǎn)未來的市場前景；二是同時也看到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險不斷累積，開始思考避險。

　　房企考慮避險更多是看到政府當(dāng)前的調(diào)控方向——將資金從房地產(chǎn)市場推向?qū)嶓w經(jīng)濟中，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一定程度的“錢荒”。在這種情況下，蘇鑫認(rèn)為，未來土地價格將繼續(xù)呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市土地價格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，部分二三線城市則趨冷。受此影響，房價也可能呈現(xiàn)“蹺蹺板現(xiàn)象”，即核心城市的商辦物業(yè)價格將再次明顯上漲，而供應(yīng)量巨大的二三線城市價格將出現(xiàn)下滑。

　　土地市場的另一隱患可能影響到長期的房價走勢。自去年2月以來，房地產(chǎn)企業(yè)購地面積已連續(xù)17個月為負(fù)增長，盡管近期情況已有所改觀，但市場的長期供應(yīng)無疑已經(jīng)受到影響。多家機構(gòu)認(rèn)為，從長期來看，土地稀缺的局面還將存在，房價仍有上漲動力。