房地產(chǎn)業(yè)深度整合拉開(kāi)序幕

　　在扛過(guò)連續(xù)兩年的限購(gòu)，將能抵押的全部抵押之后，面對(duì)樓市的回暖許多中小房企卻跌倒在勝利的前面。“我們打算把手里的項(xiàng)目賣完就不再做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了，單一項(xiàng)目運(yùn)作非常吃力，資金經(jīng)常斷流。”北京大興一小型房企負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示。這只是近日中小房企生存現(xiàn)狀的一個(gè)縮影，包括云南白藥置業(yè)和雅戈?duì)柤娂姵霈F(xiàn)了退市和退地現(xiàn)象，而另一邊以萬(wàn)科為首的十大房企今年上半年銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比率為12.3%，增速為19%，增速環(huán)比去年增16%，標(biāo)桿房企搶占市場(chǎng)份額速度加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　中小房企之痛

　　指著眼前剛剛蓋好的幾棟樓，王先生頗為感慨，早在2007年他所在的公司通過(guò)招拍掛獲得了這塊位于大興區(qū)的土地，當(dāng)時(shí)他信心滿滿，那時(shí)的地價(jià)雖已不便宜，但是對(duì)于這家經(jīng)營(yíng)了十多年的小房企而言還是可以操作的，但是隨即而來(lái)的金融危機(jī)，讓他當(dāng)初的想法破滅，資金出現(xiàn)問(wèn)題而銀行又停止了貸款。2009年的4萬(wàn)億元貸款對(duì)他這樣的小企業(yè)高不可攀。

　　輾轉(zhuǎn)數(shù)年，既不愿意放棄與人合作，又無(wú)金融機(jī)構(gòu)合作，王先生只得動(dòng)用十幾年的積累維持項(xiàng)目的繼續(xù)開(kāi)工，在熬過(guò)了兩年限購(gòu)之后，2013年王先生本想借此翻身，但是突然發(fā)現(xiàn)想漲價(jià)拿證又成為了不可能的事。一再咬牙抵押貸款借錢之后，終于將項(xiàng)目蓋成了現(xiàn)房。

　　“經(jīng)過(guò)幾年的折騰，家底已經(jīng)沒(méi)了，現(xiàn)在就剩下幾棟樓，即使賣了也剛剛夠還賬的，再買新地開(kāi)發(fā)已然不太現(xiàn)實(shí)了，打算未來(lái)收棟商業(yè)樓自己持有經(jīng)營(yíng)不再進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了。”王先生向北京商報(bào)記者表示。

　　記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，盡管樓市從去年開(kāi)始回暖，但是今年上半年北京在冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從去年底的2308家減少到了目前的2230家，半年減少了78家。

　　“資金問(wèn)題是中小房企的主要問(wèn)題，目前拿地門檻太高，憑借一家之力很難再拿到地。”頤和九州資產(chǎn)管理公司副總張磊向記者表示。

　　其實(shí)一些主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)也面臨著這一問(wèn)題。7月15日，云南白藥發(fā)布公告稱，為深入貫徹執(zhí)行“新白藥大健康”戰(zhàn)略，更加專注主業(yè)，擬掛牌轉(zhuǎn)讓全資地產(chǎn)子公司云南白藥置業(yè)有限公司100%股權(quán)，并退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這成為繼羚銳制藥、中恒集團(tuán)、西南藥業(yè)、人福醫(yī)藥等11家公司明確表示退出或計(jì)劃退出房地產(chǎn)領(lǐng)域之后，又一家決定退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市藥企。無(wú)獨(dú)有偶，此前高調(diào)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的雅戈?duì)柤瘓F(tuán)近日也宣布退出杭州申花地塊的開(kāi)發(fā)。

　　“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)細(xì)分越加明顯，此前期望進(jìn)來(lái)賺‘傻錢’發(fā)現(xiàn)難度越來(lái)越高，不得已退出。伴隨著大房企的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的深度整合開(kāi)始，這不同于2008年迫于外力的整合，而是內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰。”一位地產(chǎn)專家向記者表示。

　　大房企加速擴(kuò)張

　　在中小房企舉步維艱之時(shí)，大房企卻進(jìn)一步擴(kuò)張。

　　上市房企大舉拿地源于上半年業(yè)績(jī)的暴漲。已經(jīng)公布銷售業(yè)績(jī)的20家房企上半年合計(jì)銷售額高達(dá)4399.5億元，同比2012年同期的3185.3億元漲幅高達(dá)38.1%。6月單月20家房企銷售額也達(dá)到了847.7億元，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)明顯領(lǐng)先整體市場(chǎng)。

　　在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的集中度進(jìn)一步攀升。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年標(biāo)桿房企銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比率為12.3%，增速為19%，增速環(huán)比2012年增16%，標(biāo)桿房企搶占市場(chǎng)份額速度加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　對(duì)此北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然一二線城市出現(xiàn)明顯的量?jī)r(jià)上漲，但三四線很多城市基本平穩(wěn)，部分甚至下調(diào)。這明顯影響了不同布局的房地產(chǎn)公司，布局一二線較多的企業(yè)在這一輪上漲中漲幅較快。在整體市場(chǎng)平均利潤(rùn)率下降的情況下，大房企通過(guò)周轉(zhuǎn)速度獲得了更高的收益。

　　特別是今年6月的“錢荒”，大房企的優(yōu)勢(shì)明顯顯現(xiàn)，日前龍湖地產(chǎn)公布消息說(shuō)，其與13家本地及國(guó)際銀行簽訂了一項(xiàng)76.72億港元等值的四年期俱樂(lè)部式籌組貸款，刷新了內(nèi)地房企單筆貸款融資規(guī)模新紀(jì)錄。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，除龍湖的本次融資外，截至目前，趕在有利窗口前，已經(jīng)有近30家房企海外融資總額度接近800億元。

　　深度整合開(kāi)始

　　伴隨著綠地、萬(wàn)達(dá)的借殼上市房企掀起了新一輪的融資潮，而與以往不同，在IPO無(wú)望的前提下，大房企把目光投向了中小房企手中的土地，而一輪新的深度整合正在拉開(kāi)序幕。

　　日前有媒體報(bào)道稱，若國(guó)土資源部在7月30日內(nèi)未向證監(jiān)會(huì)給出核查意見(jiàn)，就表示國(guó)土資源部對(duì)在審房企再融資申請(qǐng)沒(méi)有異議，在審房企的再融資申請(qǐng)就可以繼續(xù)推進(jìn)，時(shí)隔三年后房企上市融資的大門再次打開(kāi)。

　　隨后，宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股、中天城投先后均以“籌劃重大事項(xiàng)”為由停牌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其中不少企業(yè)謀劃定向融資。“這些企業(yè)雖然早已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)并且上市，但是近年來(lái)的業(yè)績(jī)一般，通過(guò)這一次融資大門敞開(kāi)，可以一改多年的資金瓶頸。”一位分析師向記者表示。

　　5月，國(guó)內(nèi)銷售排名前五的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綠地集團(tuán)發(fā)起了今年以來(lái)中資上市地產(chǎn)企業(yè)中的最大一筆交易，出資30億港元收購(gòu)了高端住宅建筑商盛高置地60%的股權(quán)。受政府打擊投機(jī)活動(dòng)調(diào)控舉措的影響，近年來(lái)盛高置地的處境一直不樂(lè)觀。

　　中型開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)中國(guó)今年從其他房企手中購(gòu)買了價(jià)值人民幣59億元的土地，萬(wàn)科今年3月以人民幣6.92億元從凱德置地手中收購(gòu)了后者位于北京市東城區(qū)一個(gè)住宅項(xiàng)目90%的權(quán)益。

　　昨日，來(lái)自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)企業(yè)的房地產(chǎn)并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)到155億美元，較上年同期的84億美元增長(zhǎng)近一倍。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策是促使并購(gòu)交易增多的原因所在，因?yàn)?#50;010年實(shí)施的一系列調(diào)控政策令小型開(kāi)發(fā)商陷入了困境。

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀直言：“房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整的窗口期已經(jīng)到來(lái)，隨著決定性不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)預(yù)期的明確，大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來(lái)。”北京商報(bào)記者賴大臣