房企上演“天上人間” 成敗分水嶺全看融資

　　幾家歡喜幾家愁，這是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最真實(shí)的寫照。

　　近日，各大房企上半年業(yè)績(jī)捷報(bào)頻傳，業(yè)績(jī)前十的房企中超過(guò)半數(shù)銷售均價(jià)呈上漲之勢(shì)，其中僅有綠地、保利、中海及萬(wàn)達(dá)的銷售均價(jià)，較去年同期基本持平或小幅下降，且跌幅僅在4%以內(nèi)，其余房企售價(jià)均上揚(yáng)。

　　另一方面，中小房企市場(chǎng)受困的消息卻不絕于耳。萬(wàn)方地產(chǎn)公告，公司名稱將變更為“萬(wàn)方發(fā)展”，而行業(yè)類別也由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，上海新梅、萬(wàn)好萬(wàn)家、綠景地產(chǎn)等也在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

　　不難看出，在大房企高歌猛進(jìn)之時(shí)，一部分默默無(wú)聞的中小企業(yè)正經(jīng)歷著殘酷的行業(yè)洗牌。在這生死抉擇之中，他們或退出、或轉(zhuǎn)型、或割肉、或追逐資本市場(chǎng)，無(wú)不使出渾身解數(shù)。但不管怎么樣，整合時(shí)代的到來(lái)亦不可逆轉(zhuǎn)。

　　房企命運(yùn)上演“天上人間”

　　對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，延續(xù)了自去年下半年以來(lái)的回暖態(tài)勢(shì)，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升，較早奠定了全年的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績(jī)行業(yè)領(lǐng)先的52家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬(wàn)科、綠地、保利、中海四家企業(yè)的銷售額更是突破了600億的銷售大關(guān)，而融創(chuàng)、碧桂園、華潤(rùn)等企業(yè)銷售額則實(shí)現(xiàn)了50%以上的同比增長(zhǎng)。

　　從具體企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)保持首位，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額843億元，銷售面積726萬(wàn)平方米，行業(yè)地位穩(wěn)固；綠地集團(tuán)以銷售金額653億元，銷售面積714萬(wàn)平方米緊隨其后；保利地產(chǎn)則在2013年上半年共實(shí)現(xiàn)銷售金額648億元，銷售面積581萬(wàn)平方米，位列第三。

　　從數(shù)據(jù)上不難看出，今年上半年大房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，在調(diào)控背景下并沒(méi)有習(xí)慣性地進(jìn)入銷售瓶頸，反倒逆勢(shì)而上。3月份樓市“國(guó)五條”出臺(tái)之后，包括萬(wàn)科、保利、金地、招商在內(nèi)的一線房企在2012年業(yè)績(jī)基礎(chǔ)上，紛紛上調(diào)了2013年全年銷售目標(biāo)，且平均上調(diào)幅度為12.8%。

　　另一方面，中小房企卻在巨頭的陰影下舉步維艱。

　　近日，金都房產(chǎn)就傳出，為緩解資金壓力把旗下高爾夫藝墅項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)和綠城的消息；而盛高置地在接連賣地、賣項(xiàng)目后，最終把殼資源都賣給了綠地；上海本地的一家開(kāi)發(fā)企業(yè)——上海新梅近期則完成了一筆特殊的交易，以1020.86萬(wàn)元向興盛集團(tuán)出售江陰新蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司55%股權(quán)，并以3035.3萬(wàn)元向興盛集團(tuán)購(gòu)買喀什中盛創(chuàng)投有限公司100%股權(quán)，以間接獲得宋河酒業(yè)10%股權(quán)。而據(jù)相關(guān)人士透露，上海新梅憑此完成了房與酒的置換，公司決策層也確定了在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略。

　　“因房?jī)r(jià)、地價(jià)的持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)，中小型房企生存困難”，萬(wàn)好萬(wàn)家相關(guān)人員無(wú)奈地向媒體這樣表示，為應(yīng)對(duì)企業(yè)所遇到的困局，公司擬由房地產(chǎn)、酒店業(yè)向礦產(chǎn)行業(yè)和第三方支付產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力求逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

　　數(shù)據(jù)也證明如此，據(jù)《2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額從去年的9.10%上升至9.85%不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度已越來(lái)越高。

　　而這一現(xiàn)象似乎還將在未來(lái)延續(xù)，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來(lái)3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬(wàn)家減至3.5萬(wàn)家。

　　融資渠道或成房企分水嶺

　　2013年6月20日，對(duì)于中國(guó)的銀行業(yè)是瘋狂的一天。當(dāng)日，銀行間隔夜回購(gòu)利率最高達(dá)到史無(wú)前例的30%，7天回購(gòu)利率最高達(dá)到28%。而在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間里，這兩項(xiàng)利率往往不到3%。由此，銀行間資金極度緊張的“錢荒”蔓延開(kāi)來(lái)。

　　眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而銀行的“開(kāi)發(fā)貸”一直以來(lái)是開(kāi)發(fā)商賴以生存的生命線。銀行沒(méi)錢，錢從何處來(lái)？這里可成為房企的首要問(wèn)題。而這也自然會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大影響。

　　實(shí)際上，融資渠道的差異，已成為大小房企分化的重要原因。

　　在港上市的龍湖地產(chǎn)有限公司10日公告，公司近期與13家本地及國(guó)際銀行簽訂一項(xiàng)76.72億港幣等值的四年期俱樂(lè)部式籌組貸款，刷新了內(nèi)地房企單筆貸款融資規(guī)模的新紀(jì)錄。據(jù)了解，龍湖獲得這筆貸款的利率為香港銀行同業(yè)拆息率加310個(gè)基點(diǎn)。貸款總規(guī)模共計(jì)76.72億港元，其中，美元部分1.65億美元，港元部分共63.85億港元。

　　而據(jù)龍湖知情人士透露，龍湖早在4月份就開(kāi)始運(yùn)作此筆銀團(tuán)貸款，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的流動(dòng)性還比較寬裕，但近期國(guó)內(nèi)外的流動(dòng)性已經(jīng)明顯收緊，龍湖算是抓住了難得的市場(chǎng)窗口。

　　實(shí)際上，大房企通過(guò)海外融資，拓展融資渠道的遠(yuǎn)不止龍湖一家。6月29日，恒大與郵政儲(chǔ)蓄銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，并獲50億綜合授信，獲得穩(wěn)健增長(zhǎng)“發(fā)動(dòng)機(jī)”；而前一天，萬(wàn)達(dá)在香港成功買殼，有了另一條融資通道“躲錢荒”；萬(wàn)科總裁郁亮也一反常態(tài)地表示，目前現(xiàn)金流很重要，反而不太強(qiáng)調(diào)資金效率。

　　而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年已經(jīng)有約30家標(biāo)桿房企通過(guò)各種海外渠道進(jìn)行融資，總額接近800億元，這早已超過(guò)去年全年的規(guī)模。

　　大企業(yè)多融資渠道，規(guī)避了“錢荒”帶來(lái)的影響。而從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于以銀行貸款為主要融資來(lái)源的中小房企卻是個(gè)考驗(yàn)。土地是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)原材料，但銀行這條融資渠道受阻后，手中無(wú)錢買地，已成為中小房企的普遍現(xiàn)象。這意味著進(jìn)一步再生產(chǎn)受阻，制造面包的面粉沒(méi)有了；退一步說(shuō)，即便中小房企手中還存有剩余資金，拿地也難免要與大型房企遭遇，但凡有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地，價(jià)格都會(huì)被“舉”得虛高，開(kāi)發(fā)用的資金還耗得起么？

　　對(duì)于融資問(wèn)題，豪爾斯地產(chǎn)董事長(zhǎng)李小寧認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)分化是趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策逐步趨于完善，不規(guī)范、不適應(yīng)的企業(yè)就被排擠出去。地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)，對(duì)資金鏈要求更高，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)馬上顯現(xiàn)出來(lái)。而中小企業(yè)融資更困難，有些被迫轉(zhuǎn)向其他資本市場(chǎng)融資，但成本高、風(fēng)險(xiǎn)大。

　　華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理公衍奎則表示，“目前，金融環(huán)境發(fā)生最大變化就是金融脫媒，很多資金來(lái)源不是依靠銀行貸款，而是依靠直接融資。融資脫離銀行后，貸方不是僅僅關(guān)注項(xiàng)目本身，而是關(guān)注企業(yè)本身，這種趨勢(shì)越發(fā)明顯，所以越來(lái)越導(dǎo)致馬太效應(yīng)。因此，在金融背景和市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)分化程度、集中度會(huì)越來(lái)越高?！?/p>

　　創(chuàng)新型中小房企或突圍

　　其實(shí)，面對(duì)著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，中小企業(yè)也一直在尋求自己的生存之道。

　　在銷售業(yè)績(jī)不佳和融資途徑不暢的情況下，一部分中小企業(yè)開(kāi)始打起了赴港上市的主意。6月，南京朗詩(shī)地產(chǎn)以總價(jià)8.631億港元，收購(gòu)香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6億股，從而完成借殼上市。而有此想法的并不止朗詩(shī)一家，金輪天地、五洲國(guó)際等中小房企也都于年內(nèi)成功登陸香港資本市場(chǎng)。

　　但這一方式，似乎并未被業(yè)界所看好。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，當(dāng)前的房企分化和政策有關(guān)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的打壓，使房地產(chǎn)脫離暴利。對(duì)于本身有沒(méi)有技術(shù)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)不規(guī)范的中小企業(yè)，會(huì)導(dǎo)致其逐步脫身。融資是一方面，大房企開(kāi)發(fā)成本較低，運(yùn)營(yíng)規(guī)范，這些是中小房企不可比擬的。

　　而另一部分中小房企的做法就顯得更為激進(jìn)。不久前，一家注冊(cè)資金僅1000萬(wàn)元的北京房企以46億元拿地刷新上海總價(jià)紀(jì)錄，上演了蛇吞象的壯舉。在這“拼命三郎”式的行為背后，實(shí)際上隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。倘若這一行為并非資金充裕而為之，那這樣的行為無(wú)異于一場(chǎng)豪博，而賭注正是未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。但在調(diào)控背景下，房?jī)r(jià)大漲的可能性幾乎沒(méi)有，在未來(lái)這家房企是否會(huì)得益于該項(xiàng)目是個(gè)未知數(shù)。

　　然而，中小房企并非沒(méi)有生存空間。公衍奎認(rèn)為，目前為止，適于中小房企的一些生存模式也在出現(xiàn)，如清資產(chǎn)模式?！百Y金是尋求能帶來(lái)利益的投資。如果未來(lái)小企業(yè)有一些特殊的競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，一些特殊的模式，也是可以盈利的。房地產(chǎn)行業(yè)是會(huì)洗牌，但是只會(huì)洗掉那些平庸的中小企業(yè)，一些具有創(chuàng)新性的中小企業(yè)很可能在這個(gè)契機(jī)中做大。”