馬紅漫(經(jīng)濟學博士財經(jīng)評論員)
房價上行壓力倒逼一線城市調(diào)控政策“升級”。近日出爐的“滬七條”將二套房最低首付由六成提升至七成,非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限由1年提升至2年;而北京市住建委則提出,單價高于4萬元人民幣的樓盤今年不會批預(yù)售許可證。
雖然建立樓市長效調(diào)控機制已獲得業(yè)界認可,但在年底房價調(diào)控目標問責壓力陡增的語境下,一線城市還是競相祭出了行政強制干預(yù)利器,以解決燃眉之急?？梢灶A(yù)見的是,未來一段時間樓市行政舉措將會與市場化調(diào)節(jié)并存。只有在對土地財政、財稅體制等制度層面進行徹底厘清之后,長效機制才可能在樓市調(diào)控中占據(jù)主導(dǎo)地位。
事實上,當前樓市的主要癥結(jié)還在于結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面,在城鎮(zhèn)化改革的大背景下,許多進城務(wù)工人員被排斥在住房保障體系之外,同時卻因其自身收入水平偏低而與商品房無緣,這部分剛性需求長期無法得到合理滿足,進而引發(fā)供求不相匹配的問題。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出區(qū)域性的冷熱不均。在大型城市、尤其是中心城區(qū),高端需求集中而供地相對稀缺,進而導(dǎo)致房價持續(xù)升溫;但在許多中小城市、新建衛(wèi)星城區(qū),則因新增人口流動不足、前期房地產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)而誕生了“空城”與“鬼城”。可見,這些樓市痼疾需要通過夯實保障性住房市場、合理引導(dǎo)人口居住分布等措施予以根本破解,隨之而來的專項資金籌措、城市交通基建投入、人才引進制度設(shè)計等必要配套政策同樣具有長周期性特征,需摒棄短視心態(tài)、以長遠眼光視之。是為決策層強調(diào)樓市調(diào)控長效機制的原因所在。
現(xiàn)在的問題是,地方政府普遍受到預(yù)算收入不足問題的困擾,在償還地方債務(wù)、活躍地方經(jīng)濟工作中對土地出讓金的依賴程度較高。在這一前提下,房地產(chǎn)業(yè)低迷成為地方政府不可承受之重,而樓市趨熱又可能觸碰到調(diào)控問責底線。恰因此,見效較快、收縮自如的行政管制就成為地方政府適時調(diào)控樓市的重要砝碼,不可能對其輕易放棄。就此而言,樓市調(diào)控早已走出“單一產(chǎn)業(yè)”的范疇,成為一項社會性、制度性課題。未來只有合理平衡各級政府的事權(quán)與財權(quán)、積極推進稅收制度改革、淡化土地財政的魅力,才可能為房地產(chǎn)業(yè)依照市場規(guī)律運作、強化自動糾偏功能奠定環(huán)境基礎(chǔ)。
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