房產(chǎn)稅：市場規(guī)制權(quán)與對策權(quán)的博弈選擇

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中首次從中央文件層面提出房產(chǎn)稅立法，指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。房產(chǎn)稅再次成為社會輿論的焦點(diǎn)。

　　探尋房產(chǎn)稅征收的合法性與正當(dāng)性，并詳細(xì)論證征收房產(chǎn)稅所涉及的稅法要素，這是可取的思路。但對房地產(chǎn)的特殊市場規(guī)制權(quán)、相關(guān)主體的市場對策權(quán)以及作為二者博弈結(jié)果的房產(chǎn)稅稅制等一系列問題卻不能習(xí)慣性的以對策回應(yīng)所簡單化。這些問題之所以無法繞過，不僅在于對它們的細(xì)致考察有助于分離出征收房產(chǎn)稅的深層次因素，更重要的是，它們可以充分展示任何法律制度建設(shè)都必須考慮的、具有普適性意義的權(quán)力(權(quán)利)博弈。

　　一、房地產(chǎn)的市場規(guī)制權(quán)和市場對策權(quán)

　　住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，它具有公共產(chǎn)品的本質(zhì)——社會的共同需要，這個(gè)屬性直接限制了房地產(chǎn)市場規(guī)制的邊界，決定著可行的效率型房地產(chǎn)市場的法律制度安排。房地產(chǎn)市場規(guī)制權(quán)屬于特殊市場規(guī)制權(quán)。2010年的“國八條”和2013年初的“國五條”的核心是堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，打擊投資投機(jī)性購房并繼續(xù)要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。這兩個(gè)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行價(jià)格、數(shù)量等方面規(guī)制的文件當(dāng)然屬于特殊規(guī)制的范疇。

　　市場對策權(quán)是接受調(diào)控和規(guī)制的市場主體從事市場經(jīng)濟(jì)活動的一種自由權(quán)。從整體主義視角看，按照關(guān)注后果特別是利益分配后果的實(shí)用主義進(jìn)路分析，在為某一方提供制度保護(hù)時(shí)，也要求這一制度安排對具有同樣正當(dāng)性權(quán)利訴求的其他方不應(yīng)施加過高的制度成本?！皣鍡l”“國八條”等房地產(chǎn)市場規(guī)制行為目的很明顯：抑制房價(jià)，抑制投機(jī)性購房。規(guī)則制定者則以受體能否遵守規(guī)則來決定政策效果，似乎給購房者和房企設(shè)定了較高的行動標(biāo)準(zhǔn)。

　　首先，除了當(dāng)前沒有任何住房的消費(fèi)者外，受制于政策限定的數(shù)量和購房者資格，無論政策受惠者在規(guī)則的實(shí)施當(dāng)中獲得怎樣強(qiáng)烈的正效應(yīng)，其他微觀消費(fèi)者和房企不可能因此形成強(qiáng)烈的社會共同需要感。因此，很多消費(fèi)者采取極端的“假離婚”方式獲得購房資格。

　　其次，對于沒有購房資格的消費(fèi)者來說，或者是進(jìn)城務(wù)工人員，或者是沒有當(dāng)?shù)貞艨诘钠渌藛T，他們在為這座城市奉獻(xiàn)自己的汗水與淚水的同時(shí)，其居住權(quán)卻被剝奪了。那么這些無辜的消費(fèi)者很容易在主觀非可責(zé)難的前提下采取另外可能產(chǎn)生更大風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得住房，比如，借用別人身份證和戶口購房，比如購買沒有保障的小產(chǎn)權(quán)房。

　　二、房產(chǎn)稅成為博弈中必然選擇的理由

　　政府通過限購、限價(jià)等直接干預(yù)房地產(chǎn)達(dá)到房價(jià)降低的目的無論是從實(shí)踐效果還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來看都變得非常困難。經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性和住房公共品的屬性使得原本目標(biāo)明確的規(guī)則行動帶來越來越多的非意圖后果。這正是市場規(guī)制權(quán)與對策權(quán)博弈的后果，也是房地產(chǎn)市場調(diào)控面臨的挑戰(zhàn)。是故，政府致力于一般性規(guī)則的制定與推行可能使房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)能夠看到曙光。房產(chǎn)稅則是這場博弈當(dāng)中的必然選擇。理由有三：

　　第一，我國房價(jià)走勢不斷攀高的深層次的原因是土地流轉(zhuǎn)制度和地方政府財(cái)政資金緊張以及其中滋生的權(quán)力腐敗問題。淺層次原因才是購房需求大于供給，其中包括大量投機(jī)性購房和不斷增長的城市人口數(shù)量等導(dǎo)致的需求增加。單純通過降低需求的方式達(dá)到降低房價(jià)的目的效果有限，反而還會因此而抑制剛性需求。在房地產(chǎn)規(guī)制權(quán)與對策權(quán)博弈的情況下，通過非法律規(guī)則顯然無法達(dá)到所欲之目的。但是，通過立法的利益均衡過程，無論是短期的降低購房需求目標(biāo)還是長期的降低房價(jià)目標(biāo)都可以得到恰當(dāng)?shù)呐渲谩?/p>

　　第二，通過房產(chǎn)稅稅法制度調(diào)控房地產(chǎn)市場能夠避免頻繁變動的制度安排。近幾年來，伴隨著房價(jià)的居高不下，政府不斷給予的政策調(diào)控措施以及地方政府相應(yīng)的變通措施，導(dǎo)致國內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，政策的不可預(yù)測性致使房企和消費(fèi)者都陷入對房地產(chǎn)市場的無法認(rèn)知性。同時(shí)，制度安排的頻繁變動有損立法尊嚴(yán)，形成信息傳遞的負(fù)向性。房地產(chǎn)市場各方利益主體已經(jīng)明顯出現(xiàn)規(guī)避效應(yīng)。房產(chǎn)稅稅法制度則由于立法的相對穩(wěn)定性和安全性可以減少種種由于制度頻繁變動引發(fā)的信息噪音。

　　第三，征收房產(chǎn)稅可以滿足多主體的需求。一方面，征收房產(chǎn)稅，可以增加地方政府相對穩(wěn)定的財(cái)政來源，地方政府進(jìn)而有更多的空間和能力提供公共品的服務(wù)；另一方，通過房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)可以有效的將房價(jià)控制在合理的水平之內(nèi)；再者，因征收房產(chǎn)稅而產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，可以使更多的資金流向國家引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，征收房產(chǎn)稅可以影響居民的住宅消費(fèi)選擇，使住宅作為公共用品的消費(fèi)回歸理性。

　　三、用什么樣的房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)來促使形成合作博弈

　　是否有更為合理的權(quán)利配置進(jìn)路以促使市場規(guī)制權(quán)與對策權(quán)之間能夠形成合作博弈關(guān)系？答案是肯定的。筆者認(rèn)為，至少應(yīng)從幾個(gè)角度進(jìn)行具體的制度安排。

　　第一，恪守財(cái)產(chǎn)稅屬性的房產(chǎn)稅利益再分配效應(yīng)。房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅屬性要求征稅對象限于以財(cái)產(chǎn)形式表現(xiàn)出來的存量房產(chǎn)。為提高房企的利潤，對商品房的銷售環(huán)節(jié)征稅只能引發(fā)企業(yè)將稅收轉(zhuǎn)嫁到商品房成本當(dāng)中，對降低房價(jià)并無益處，精心構(gòu)建的法律制度安排也不會產(chǎn)生意欲的利益再分配后果，最終損及本應(yīng)受保護(hù)的住房消費(fèi)者的根本利益。當(dāng)然，對存量房產(chǎn)征稅會激發(fā)現(xiàn)階段房產(chǎn)評估和存量房產(chǎn)登記的制度需求，如果忽略了行政治理機(jī)制的內(nèi)在規(guī)定性和對房產(chǎn)評估體系規(guī)律的陌生，房產(chǎn)稅的征收將不具有司法操作意義。這是房產(chǎn)稅制度安排必須考量的配套機(jī)制。

　　第二，保有階段征收房產(chǎn)稅，結(jié)合家庭收入實(shí)行差異化稅率。在保有階段征收房產(chǎn)稅，對高收入家庭的住宅權(quán)屬選擇沖擊更大，而在住房市場中，低收入家庭的住房消費(fèi)需求則受房產(chǎn)稅影響更大。因此，應(yīng)在量能課稅原則指引下，對不同的住宅類型實(shí)行差異化稅率。就我國而言，目前比較合理的選擇是：分別從房產(chǎn)來源(單位福利房還是商品房)、房產(chǎn)套數(shù)、家庭收入、房屋面積、居住地區(qū)等各個(gè)考察要素入手，制定相應(yīng)的免征稅部分和差異化稅率部分。這樣的模式可以在納稅人合作的前提下，達(dá)到提供穩(wěn)定的稅源，平衡不同的住宅需求和抑制高檔住宅需求的基本均衡狀態(tài)。細(xì)分的稅率制度設(shè)計(jì)可以優(yōu)化住宅需求結(jié)構(gòu)，避免社會資源配置的低效率甚至無效率。當(dāng)然，這樣的制度設(shè)計(jì)對稅收立法層面的技術(shù)要求較高。

　　第三，將農(nóng)村房產(chǎn)市場納入到房產(chǎn)稅的征稅范圍。無論是對住房購買者而言，還是房企而言，中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在著一系列與制度化的城鄉(xiāng)差別相關(guān)的特權(quán)。在中國城鄉(xiāng)一體化背景下，房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)者們必須創(chuàng)造框架條件，清除房地產(chǎn)領(lǐng)域一些群體根植于靈魂的“應(yīng)得權(quán)利觀”，保證在未來城鎮(zhèn)化藍(lán)圖下中國各個(gè)群體在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)分配正義。同時(shí)，對于遏制屢禁不止的“小產(chǎn)權(quán)”房治理也提供相應(yīng)的制度依據(jù)。沒有“小產(chǎn)權(quán)”房購買資格的群體在“小產(chǎn)權(quán)”房無證風(fēng)險(xiǎn)與“小產(chǎn)權(quán)”房成本風(fēng)險(xiǎn)的雙重壓力下，可能選擇從正規(guī)途徑實(shí)現(xiàn)住房需求。(作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院)