原標(biāo)題:今年房價(jià)或小幅上漲鬼城、死城數(shù)量或?qū)⒃黾?/p>

　　按照社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所的預(yù)測,今年全年的房產(chǎn)交易將穩(wěn)中有增,房價(jià)可能保持小幅上漲,但具體漲幅取決于調(diào)控政策力度。

　　昨日,社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.11(2014)》。

　　交易總量或與上年持平

　　報(bào)告編寫組認(rèn)為,盡管今年年初全國月度房產(chǎn)交易呈萎縮趨勢,部分城市的個(gè)別樓盤紛紛降價(jià),但預(yù)計(jì)今年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù),全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平,甚至略有增長,成交價(jià)也可能小幅增長。

　　究其原因,藍(lán)皮書列舉了5個(gè)因素,例如因?yàn)槭杖朐鲩L和城鎮(zhèn)化趨勢推動,消費(fèi)性購房需求將保持旺盛增長態(tài)勢,去年底至今年初,主要城市頻出“地王”,導(dǎo)致不少出讓地塊樓面地價(jià)超出周邊房價(jià),必將從土地成本推動房價(jià)增長。此外,大部分龍頭房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在去年獲得了豐厚銷售收入和盈利,使其今年以降價(jià)去庫存化的壓力并不大。

　　藍(lán)皮書表示,具體房價(jià)漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場取向。

　　鬼城、死城數(shù)量或?qū)⒃黾?/p>

　　藍(lán)皮書認(rèn)為,大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷去年釋放較大成交量后,今年需求增長有限,其房產(chǎn)成交量和價(jià)格,將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

　　一些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,又在前期片面進(jìn)行人為造城的城鎮(zhèn),房產(chǎn)供大于求的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)將大大增強(qiáng),“鬼城、死城數(shù)量也將會在一定程度上增加?！?/p>

　　“我們預(yù)期2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)?！彼{(lán)皮書認(rèn)為,隨著不動產(chǎn)登記制度等在逐步展開,房地產(chǎn)稅費(fèi)的諸多制度障礙也在逐步消除,在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上,以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅,有望在重點(diǎn)城市開征。

　　同時(shí),一些不利于優(yōu)化住房資源配置的房產(chǎn)交易稅,也可能逐步取締或淡化。

　　-焦點(diǎn)

　　“官員過量住房或加速上市”

　　藍(lán)皮書認(rèn)為,今年,存量住房供應(yīng)存在進(jìn)一步快速釋放潛力。其中,隨著中央加大反腐力度,官員財(cái)產(chǎn)公開制度實(shí)施預(yù)期增強(qiáng),部分多套住房持有官員所持過量住房,可能加速上市。

　　不過,實(shí)際供應(yīng)情況取決于調(diào)控政策走向。藍(lán)皮書認(rèn)為,如果繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施20%個(gè)人所得稅政策,供應(yīng)將延續(xù)去年下半年的萎縮趨勢。

　　而如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅政策,則可能促使存量住房供應(yīng),在中短期內(nèi)加大釋放。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為,過去全國“一刀切”的房產(chǎn)調(diào)控政策已不適應(yīng)日趨復(fù)雜的房地產(chǎn)市場,需實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

　　“分類不必拘泥于所謂一、二、三、四線城市,根據(jù)反映市場狀況的重要指標(biāo)分類會更有意義?！彼{(lán)皮書指出,調(diào)控對象、方向、目標(biāo)、措施、時(shí)機(jī)等都需差別化,如針對房地產(chǎn)過熱的城市,需要穩(wěn)定市場預(yù)期,增加土地和保障房供給,以緩解供求矛盾,對房價(jià)泡沫行將破裂的城市,則應(yīng)采取柔性微調(diào)措施,消化存量,減緩或停止土地供應(yīng),控制新開發(fā)總量。

　　-房市調(diào)控

　　南寧松綁限購:周邊居民可來買房

　　國內(nèi)首個(gè)官方發(fā)布的限購調(diào)整文件;南寧稱新政系配合政策

　　28日晚,南寧市出臺了購房新政:北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)其他城市居民可享同等購房政策。這也是國內(nèi)第一份由官方正式發(fā)布的限購調(diào)整文件。

　　南寧市房管局發(fā)文稱,從4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道,南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局表示,這一新政的出臺是推進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展的一項(xiàng)配合政策。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春認(rèn)為,“房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)型變化,必須要求對于房地產(chǎn)整個(gè)的調(diào)控要有重新的定位,重新根據(jù)不同區(qū)域的情況進(jìn)行‘量體裁衣’?！?/p>

　　-全國情況

　　天津、杭州現(xiàn)“限購松綁”跡象

　　“一些地方已在暗度陳倉地開始出一些松綁限購的政策?！弊蛉?中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春對記者表示。今年以來,多個(gè)城市樓盤傳來降價(jià)的新聞。伴隨著降價(jià)新聞的,還有多地?cái)?shù)次關(guān)于“限購松綁”的傳聞。

　　新京報(bào)記者梳理今年各地媒體公開報(bào)道發(fā)現(xiàn),僅4月份以來,多地就采取了不同程度的措施來刺激樓市。比如,前日下午,天津?yàn)I海新區(qū)表示,將實(shí)施差別化限購,“只要濱海范圍內(nèi)無房,即可在新區(qū)購房?！焙贾菔袊临Y源局蕭山分局近日表示,在購地保證金為出讓地價(jià)的10%保持不變以外,設(shè)置了1000萬元的上限。緊接著,該區(qū)再次表示擬推新政,從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵(lì)貨幣安置,而且拆遷后一年內(nèi)購房者還可獲得補(bǔ)貼,補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為購房價(jià)的2%。

　　而在4月18日,無錫市房管局對外發(fā)布通知明確,自5月1日起,無錫市執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定中戶均建筑面積達(dá)60平方米以上,而之前的購房落戶門檻則為70平方米。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為,多地在原有的門檻上,以不同的形式突破限購的約束?！白罱K解決的是增加需求,去市場庫存,緩解市場的供需矛盾?！?/p>

　　-專家分析

　　限購松綁對房價(jià)影響有限

　　對于“限購松綁”,普通人最關(guān)心的莫過于對房價(jià)的影響。對此,陳國強(qiáng)認(rèn)為,房價(jià)會不會上漲,還是要取決于供應(yīng)關(guān)系。

　　“如果再度出現(xiàn)供應(yīng)緊張,供不應(yīng)求的話,當(dāng)然會刺激房價(jià)上漲?！彼忉?盡管南寧不屬于庫存偏高的城市,但是也處于供大于求的狀態(tài)?！安挥脫?dān)心限購松開后,會面臨房價(jià)快速上漲的局面。”

　　陳國強(qiáng)表示,市場的供應(yīng)關(guān)系和供求狀況是影響房價(jià)走向的最基本因素?！跋拶彽囊蛩貙Ψ績r(jià)影響重要,但是不能過于放大?！?/p>

　　對于“限購松綁”帶來的效果,陳國強(qiáng)強(qiáng)調(diào),這個(gè)只是一種短期的刺激手段。他認(rèn)為,只要是信貸上有差別化,這個(gè)尺度依然是從嚴(yán)審核的,那么限購松動帶來的需求段的刺激效益是有限的。