[ 導(dǎo)讀]進(jìn)入5月，需求觀望、成交量價萎縮的勢頭仍在蔓延。

　　在經(jīng)過了4月的推盤高峰后，5月北京樓市成交繼續(xù)以歷史最低位開局，盡管越來越多房企跑量清盤、供應(yīng)大增，但仍難以對買方日益濃重的觀望情緒產(chǎn)生有效刺激。在自住型商品房沖擊市場、信貸持續(xù)緊縮等多方因素的強(qiáng)力沖擊下，無論從供需、價格還是未來預(yù)期，北京樓市正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場的天平正在從賣方市場向買方市場傾斜。

　　供需逆轉(zhuǎn)

　　從搶房到挑房

　　供需比一直被視為衡量市場價格漲跌的一個有力指標(biāo)，進(jìn)入4月之后，供應(yīng)大增、庫存量屢次觸及最高點(diǎn)，但成交量卻持續(xù)顯著下滑，分析人士認(rèn)為，購房者觀望情緒增多，大部分項目的供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然生變，從“搶房”到“挑房”，折射了目前樓市格局的轉(zhuǎn)變。

　　【案例】

　　在李玉(化名)的印象里，售樓處已經(jīng)很久沒有這么冷清過了。

　　李玉是北京南城某在售樓盤的銷售員，她告訴記者，從去年下半年以來，自己所在的樓盤每次新推出房源，開盤當(dāng)日幾乎都會獲得“日光”的銷售成績，至少也有9成的認(rèn)購，就連平時時間，也會有不少客戶前來咨詢。不過，上周末剛剛開盤的那批房源，卻是難得的冷清。

　　“這次計劃推出近200套房源，但來到現(xiàn)場的客戶一共還不到150人，當(dāng)天實(shí)際成交的比例就更少了”。李玉如是說。在李玉看來，進(jìn)入4月之后，北京房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)明顯增大，類似房源之間的競爭也隨之更為激烈，再加上從去年底就開始的自住型商品房對客源的分流，讓這次開盤的房源蓄客量大為減少。而其他競爭對手為促進(jìn)成交不惜以低價開盤的舉措，也讓客戶可選擇的范圍越來越大。對于價格，李玉表示目前還沒有接到相關(guān)的調(diào)價指示，“可能還要再等等，觀望一段時間吧”。

　　據(jù)記者了解，剛剛過去的4月，雖然新增供應(yīng)量明顯攀升，開發(fā)商也頻繁以低價開盤，但市場上再難見昔日的“日光”現(xiàn)象。

　　二手房市場也同樣遭受冷遇，對于大部分房屋中介來說，買家參與度的降低，直接影響了二手房的成交情況?！拔疑蟼€月就成交一套小開間，總價就不高，分到我手里就更少了?！蓖ㄖ菽撤课葜薪榻?jīng)紀(jì)人小張告訴記者，現(xiàn)在掛牌的房源越來越多，但看房的人卻很少，真正出手的就更少了?！斑^去1套房子經(jīng)常有3撥買房人搶著跟業(yè)主簽合同，但現(xiàn)在這種情況再也看不到了。

　　【數(shù)據(jù)分析】

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至5月3日，在4月入市的31個期房項目合計提供住宅套數(shù)為9341套，但累計被預(yù)定核驗購房資格的數(shù)量僅2614套，占比28%。31個項目中，當(dāng)月銷售超過5成的項目僅7個。而5月預(yù)期入市的項目將達(dá)到40個，合計供應(yīng)住宅套數(shù)將超過萬套。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，4月剛需項目放量井噴，在自住型商品房供量激增、對普通商品房項目形成的銷售競爭壓力與持續(xù)下行的樓市預(yù)期中，市場供過于求的形勢將無力扭轉(zhuǎn)，5月商品住宅庫存量還將繼續(xù)保持上升勢頭。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從春節(jié)過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　而大部分項目的供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，張大偉告訴記者，去年，北京單價在2萬元/平方米左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2，如果市場一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會再次銳減，從目前市場情況看，5月也很難升溫。

　　價格逆轉(zhuǎn)

　　從跳漲到跳水

　　在需求觀望、成交量萎縮的影響下，北京的房價滯漲。新房市場從之前的平價跑量逐漸步入實(shí)質(zhì)性降價，“以價換量”再度成為房企爭搶需求的“殺手锏”。二手房市場更為敏感，從之前的“跳漲”步入“跳水”的車道，降價幾十萬甚至百萬的房源開始出現(xiàn)，且降價的趨勢逐漸蔓延。五一小長假期間，北京僅成交200套房源，同比下調(diào)了八成，成交持續(xù)低迷。

　　【案例】

　　一直準(zhǔn)備換房的王怡(化名)最終決定出手。她看中的是位于豐臺區(qū)的某改善型高端項目，“主要是覺得價格可以了，一直想換房，終于等到了比較合適的價位”。上周，王怡看中的這個樓盤剛剛拿到新一期房源的預(yù)售許可證，擬售均價在3萬元/平方米左右，這一價格要比上一期下降了大約5000元/平方米，“雖然戶型和位置與上一期相比有些差異，但影響并不大，主要看的還是價格”。除此之外，這一樓盤主打生態(tài)宜居，周邊的交通也相對比較便利，綜合權(quán)衡之后，王怡定下了一套200多平方米的三居室戶型。而作為剛需客群的代表，小李對自己剛剛買下的房源也非常滿意?！氨緛硎前凑彰科椒矫捉咏?萬元以上準(zhǔn)備的首付，不過開盤均價才兩萬元多一點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我的預(yù)期，我算了一下，現(xiàn)在三居室的總價和之前兩居室的價格相差無幾，所以本來想買兩居室的，現(xiàn)在直接換成一套三居室?！睂κ袌鰳O為敏感的二手房“跳水”更明顯，不僅大戶型降價出售，甚至價值100萬左右的剛需戶型價格也出現(xiàn)松動。記者近日在多個區(qū)域的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，降價幾十萬甚至超過百萬元的房源雖然不多，但確實(shí)存在。一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他們門店里總價降價最多的一套房源達(dá)到了40萬元，“大戶型的總價相對較高，議價空間較大，一般總價在五六百萬的房源有的能降三四十萬?！辈粌H如此，記者在六環(huán)附近采訪的剛需戶型也出現(xiàn)了降價的現(xiàn)象，近臨河里地鐵站某門店的經(jīng)紀(jì)人小張表示，“我們這上個月有業(yè)主最高讓了8萬塊錢，雖然和三環(huán)動輒百萬的降幅不能同日而語，但我們這房子的總價低，對于一個100多萬的房子來說，8萬已經(jīng)不少了。”

　　【數(shù)據(jù)分析】

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，4月全市新增房源掛牌價環(huán)比下降2.2%，與此同時，4月份調(diào)價案例中掛牌價下調(diào)比例繼續(xù)上升，達(dá)到87.57%，與今年1月相比增加了近20個百分點(diǎn)。4月二手住宅議價空間環(huán)比上升0.1個百分點(diǎn)，也為年內(nèi)最高水平。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，在需求深度觀望，買賣雙方僵持，成交量水平較低的市場局面持續(xù)了一段時間以后，業(yè)主心理開始出現(xiàn)一定變化。一方面，急售業(yè)主對于房價的預(yù)期開始出現(xiàn)較為明顯的松動，在售房壓力的作用下，其讓利意愿增加，而報價虛高的現(xiàn)象明顯較少，這也是導(dǎo)致近期房價滯漲的最直接原因。另一方面，部分不著急賣房的業(yè)主為了規(guī)避房價下降的風(fēng)險，入市的意愿有所降低?？傮w來說，在當(dāng)前的市場形勢下，低價房源以及業(yè)主讓利幅度較大的房源更容易被市場所接受。

　　預(yù)期逆轉(zhuǎn)

　　從恐慌到觀望

　　推動房價持續(xù)上漲的一個重要原因就是預(yù)期，目前樓市出現(xiàn)分化，除了供應(yīng)增加、信貸收緊等因素外，預(yù)期逆轉(zhuǎn)也成為導(dǎo)致目前樓市低迷的一大重要原因。

　　【案例】

　　4月份一次買房搖號的戲劇性變化，讓購房人王偉(化名)感受到從恐慌到觀望的樓市冷暖變化，也改變了他的買房計劃。

　　在外貿(mào)公司工作的王偉在北京工作6年，錯過2009年和2012年的最佳買房時機(jī)之后，王偉下定決心完成自己的置業(yè)計劃?！百I房主要是為了結(jié)婚。”

　　從去年下半年開始，周末看房成了王偉和他女朋友固定的活動，對于去年下半年北京樓市火爆，王偉深有感觸，“大興、房山、通州的新盤基本都看過了，基本上單價2萬上下的最搶手，但是得排隊搖號，好幾個項目排上隊了，但是名次比較靠后，我們搖號時戶型不好，有時根本搖不上號?！?/p>

　　今年4月，王偉看中房山良鄉(xiāng)大學(xué)城附近一新項目，由于知道這個項目時間比較晚，王偉只在看盤前一周去過項目。售樓處的項目銷售人員向王偉表示，項目一期推180套房源，目前排隊已380組了。于是抱著試試看的心態(tài)，王偉參加了搖號。

　　然而，4月底項目開盤當(dāng)天，現(xiàn)場只有一百多組客戶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前380組的蓄客量，也低于180套房源，經(jīng)過戲劇性的變化，已經(jīng)具有搖號資格的王偉決定暫時擱置購房計劃，“目前市場走勢太不明朗，盲目出手風(fēng)險太大，我打算等等看?！?/p>

　　【數(shù)據(jù)分析】

　　3月中下旬，從杭州、常州開始的樓市“降價潮”撲面而來，也讓購房者觀望情緒加深。多數(shù)購房者對后期市場預(yù)期不穩(wěn)，供需雙方博弈加劇。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，自2009年至今的過去5年中，除2011年幾個月的短暫調(diào)整外，北京房價一路攀升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，北京商品住宅房價2009年1月到2014年3月漲幅高達(dá)169.26%，其間2011年2月到2012年2月曾經(jīng)出現(xiàn)過一輪調(diào)整，但之后房價迅速收復(fù)失地并攀至新高，給北京購房者打上強(qiáng)心劑，認(rèn)為北京樓市就是一個不敗的神話。

　　“從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，100個城市中有將近一半的城市房價出現(xiàn)了下跌，難免會加重看跌情緒。而且很多打算入市的購房者選擇了繼續(xù)觀望的姿態(tài)?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，因此從百城房價指數(shù)的走勢看，未來房價上漲將面臨“天花板”。

　　□業(yè)內(nèi)聲音

　　★偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

　　5月市場復(fù)蘇依然緩慢

　　自今年年初至今，購房人群觀望待跌的心理有加劇的態(tài)勢，樓市成交復(fù)蘇乏力的狀況依然在持續(xù)。成交乏力的原因主要為：一是宏觀市場看“跌”聲一片，部分城市房價下跌的消息極大影響了購房群體特別是剛需人群的入市。二是信貸環(huán)境和限購政策使得投資和改善型需求受到嚴(yán)格限制，剛需購買力也受到一定程度的限制。三是自住型商品房、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等樓市發(fā)展的長效機(jī)制大幅扭轉(zhuǎn)了市場各方的預(yù)期。從今年五一成交的情況來看，5月份市場復(fù)蘇的速度仍將偏緩慢。不過，隨著市場供應(yīng)的不斷增加，新盤的大量低價入市以及二手房業(yè)主議價成交幅度的加大，樓市成交量的穩(wěn)步增加可以預(yù)見。

　　★中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)

　　降溫態(tài)勢恐怕還會持續(xù)

　　與過去三四月份時常出現(xiàn)的樓市“小陽春”不同，今年這個時段樓市卻迎來一輪“倒春寒”，市場趨冷。近半數(shù)城市的房價下跌主要由成交量的下滑帶動，而且今年這樣的降溫態(tài)勢恐怕還會持續(xù)。受資金監(jiān)管限制影響，近期房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮，同時購房者房貸利率優(yōu)惠減少。如果信貸持續(xù)偏緊，那么二季度市場情況可能更加嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金回款和去庫存壓力，平價開盤、打折促銷等“以價換量”現(xiàn)象增多，全國加入降價行列的樓盤數(shù)量也有所增加。

　　★同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

　　上半年“平價跑量現(xiàn)金為王”成趨勢

　　在“金三銀四”這個時間段，從房價的角度來說，熱點(diǎn)城市比如一線城市的房價上漲幅度明顯放緩，百城房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量在增加，各類城市市場基本面已經(jīng)呈現(xiàn)出一些明顯的分化特征。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場策略，或者仍處于制定應(yīng)對未來市場變化的策略過程中，導(dǎo)致整體市場表現(xiàn)相對保守。從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對于當(dāng)前期望值也明顯沒有之前那么高，預(yù)計二季度，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會采取比較現(xiàn)實(shí)的降價回籠資金的市場策略。

　　(京華時報)