之所以方興地產(chǎn)股價之前有連續(xù)一個月的下跌，原因是今年1-4月份公司銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳。今年前4個月，方興地產(chǎn)累計取得物業(yè)簽約銷售額33.8億元，只相當于去年方興地產(chǎn)銷售收入145.9億元的23%。而今年年初方興地產(chǎn)預期設定的銷售增長目標為30%，即2014年預計錄得合同銷售收入200億元左右。如果按照目前的情況發(fā)展，今年方興地產(chǎn)鐵定完不成全面預計銷售目標。

　　一位跟蹤香港地產(chǎn)股的分析師表示，方興地產(chǎn)目前銷售陷入了全面受阻的窘境。主要依賴的北京市場，陷入了賣不動和沒貨賣的兩重尷尬境地。外地市場來說，上海項目受阻，青島和杭州項目賣不動。長沙的土地一級開發(fā)業(yè)務，今年4月又無成交。

　　激進的方興地產(chǎn)，接下來面臨的是到期兌付的信托合約以及高企的負債率如何消轉(zhuǎn)的問題。這家受益于2008年“四萬億刺激”的央企房地產(chǎn)公司，褪盡了光環(huán)，開始不得不直面發(fā)展放緩帶來的重重困難。

　　帶頭搞“分期首付”

　　亦莊開發(fā)區(qū)板塊的樓盤接連降價后，號稱高端改善型住宅項目的“

　　上周六(5月24日)，北京下的一場雨，更是澆熄了該項目售樓員的最后一絲期待，遲遲賣不動的項目正面臨著一場改變銷售策略的決策。

　　“今天下雨，天氣不好，估計來看盤的人非常少，原定的活動還舉不舉辦，還得等9點開會之后才能決定，”當被問及近期亦莊金茂悅有沒有開盤活動時，售樓員王鵬(化名)如是回答。

　　等到王鵬開完會，再給記者打電話時，伴隨而來的是其口中的“天大利好消息”：亦莊金茂悅折扣升級，將由原來的3萬抵8萬變成5萬抵10萬。近期買房者還可以享受第一次僅付10%首付的特權。

　　分期首付、墊首付、部分首付在樓市低迷時期屢屢見諸報端。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出了諸多在首付上做文章的促銷行為間的區(qū)別：

　　首先，墊首付有兩種，第一種在很多年前出現(xiàn)過的零首付買房，也就是購房者與開發(fā)商合作，提高房屋的評估值，舉例來說就是一套實際成交額100萬的房產(chǎn)，虛擬簽約130萬，這樣到銀行抵押后，按照130萬購房者支付30%的首付，貸款100萬左右。這屬于騙貸，在最近幾年市場規(guī)范后已經(jīng)絕跡。

　　其次，另外一種墊首付就是在一定時間內(nèi)，開發(fā)商允許購房者緩交首付，一般這個時間在1年內(nèi)。這種墊首付其實是打的政策擦邊球，因為我國期房預售制度下，各地建委取得預售的時間都早于銀行要求的抵押貸款時間。一般在這個時間差里，購房者的首付是停留在開發(fā)商的賬戶中。

　　銀行要求項目封頂后，才可以做抵押貸款。而各地建委的要求一般是項目完成20%左右工程量就可以預售收取首付。

　　雖然這種首付分期是開發(fā)商可以做主的事情，但是按照過去的房地產(chǎn)開發(fā)資金安排，除了土地出讓金，前期工程都由工程方墊付，這種首付款一般用來支付前期的工程款。一般來說，熬到了首付款收到，意味著房地產(chǎn)開發(fā)的第一道資金關就過去了。實行首付分期，很明顯會降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金杠桿率，進一步降低項目的利潤率。

　　據(jù)記者詳細了解，“亦莊金茂悅”的10%首付策略，是一種開發(fā)商允許購房者緩交首付的促銷行為。

　　“如果您要買房，可以先交5萬元排號，到時候可享受總價減10萬的優(yōu)惠，接下來，是交20萬的定金，那么這套房子就是您預定下來的了，別人就不能再選擇。等下次簽草簽合同的時候，您來交總房款的10%作為首付，比如總價500萬的房子，您第一次只需交50萬，而那20萬定金是算在首付里面的，也就是說只用再帶30萬過來。半年之內(nèi)，您需要將剩余的首付補交齊全。”銷售員王鵬捋了一遍享受折扣的流程。

　　北京東易律師事務所一位專門研究房地產(chǎn)法的律師指出，這種草簽合同一定程度上來說，其法律意義并不大，如果房子漲價，開發(fā)商隨時可以提前讓購房者付款或者漲價，購房者遇到開發(fā)商“反悔”的時候，在法律上是很難得到支持的。