買房之前一定要做好購房預(yù)算

　　買房之前首先需要考慮當(dāng)然是資金問題。購房者要充分從自身收入水平、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度及向親友借款額度等資金來源因素，正確估算實際購買能力，以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買房者要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先買支付得起的房子，再買喜歡的房子，其要訣是審慎地計算個人凈資產(chǎn)。凈資產(chǎn)值是個人支付能力的底牌，對上班族來說，還包括三個月支出的總和，以便應(yīng)急。個人資產(chǎn)中，凈資產(chǎn)是可隨時支配的款項。對自住型的購房人來說，通過以小換大，由遠(yuǎn)到近，比一次性進(jìn)入高尚住宅更實際。因而準(zhǔn)確計算個人凈資產(chǎn)是把握購房能力的前提和基礎(chǔ)。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士建議新人每月還貸數(shù)額最好控制在兩人總收入的50%以內(nèi)，30%左右最為合適。房貸絕對不能超過個人或家庭收入的4成。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，貸款購房者每月還貸的數(shù)目最好不要超過個人收入的25%，這樣對生活質(zhì)量的影響基本上不大。

　　房貸利息的2種計算方式

　　在貸款買房情況下，買房貸款計算利息主要取決于首付數(shù)額、還款方式(等額本息還款或等額本金還款)、按揭念書、銀行利率等。由于國家政策在變，所以銀行利率和首付數(shù)額都可能變化。所以計算銀行貸款買房利息時，應(yīng)根據(jù)最新數(shù)據(jù)計算。銀行貸款買房利息的計算取決于個人購房貸款還款方式的不同。

　　1.按照月等額本息還款，等額本息的特點是整個還款期內(nèi)，每月的還款額保持不變。貸款人可準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭開支。

　　2.按照月等額本金還款，等額本金的特點是本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計算。每月還款額逐漸減少，但償還速度保持不變。這種方式比較適合于還款初期能力較強并希望在還款初期歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　最新住房公積金存貸款利率

　　一、從2012年7月6日起，下調(diào)個人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率由0.40%下調(diào)至0.35%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由2.85%下調(diào)至2.60%。

　　二、從2012年7月6日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率由4.70%下調(diào)至4.50%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率由4.20%下調(diào)至4.00%。

　　2012年7月6日(含7月6日)以后發(fā)放的個人住房公積金貸款，執(zhí)行本通知規(guī)定。2012年7月6日前發(fā)放的未到期個人住房公積金貸款，自2013年1月1日起按本通知規(guī)定執(zhí)行。

　　三、二手房公積金貸款的最高限額是60萬，特別審批的貸款金額是70萬，貸款的額度是評估價的70%。

　　最新商業(yè)貸款利率

　　現(xiàn)行的貸款基準(zhǔn)利率仍是按2012年7月6日調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，6個月內(nèi)存貸款年利率為5.6%，6個月至1年存貸款年利率6.00%，一年至三年存貸款利率6.15%，三年至五年存貸款利率6.40%，五年以上存貸款利率6.55%。

　　目前銀行利息調(diào)整有三種形式。一是央行基準(zhǔn)利率調(diào)整后，貸款利率在次年的年初，通常是1月1日起執(zhí)行新利率；二是滿年度調(diào)整，即還款滿一年，調(diào)整執(zhí)行新利率。三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新利率。通常情況下，大多數(shù)銀行遵循第一種方式。