(二)做好區(qū)域房地產(chǎn)市場細(xì)分需求研究

　　我國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是全國一盤棋狀態(tài)，如果任由市場盲目發(fā)展，將會出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)和社會問題。針對當(dāng)前各地“鬼城”報(bào)道不斷、地方集資者跑路等現(xiàn)象，應(yīng)加大對各地爛尾樓或者空置房的調(diào)查。雖然最終是讓市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場中起基礎(chǔ)作用，但針對我國房地產(chǎn)市場日益分化的狀況，政府還是非常有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場細(xì)分需求研究，有效引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需平衡以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。各地在進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究中，家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為房地產(chǎn)市場細(xì)分的變量，加強(qiáng)對未來房地產(chǎn)市場更精細(xì)化發(fā)展的引導(dǎo)。這既是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的需要。

　　(三)繼續(xù)貫徹保障房與商品房市場建設(shè)并重

　　中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭基本完成。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。

　　健全保障房的長效管理機(jī)制，對于當(dāng)前種類繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡化和歸并；應(yīng)根據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對性和實(shí)效性；發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會資金參與投資建設(shè)、運(yùn)營、管理保障性住房；還要建立健全動態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。

　　(四)合理引導(dǎo)高中低端住房市場供給

　　房地產(chǎn)市場雖然主要交給市場，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，但由于社會各階層對于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿足不同層次的需求。完全都交給市場，經(jīng)濟(jì)主體的逐利性會讓市場出現(xiàn)一定的失靈。因此，除了政府對于最低端的人群進(jìn)行保障房供給外，對于中低端人群的住房需求滿足也應(yīng)該有一定的政策，尤其是通過房地產(chǎn)市場源頭的土地供給環(huán)節(jié)，對中低端房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免對這部分土地供應(yīng)的變化引起房價急劇波動。對于高端市場，比如別墅用地，應(yīng)充分考慮我國人多地少的國情給予較嚴(yán)格的控制，主要通過土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長期看，我國中低端需求市場在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿足。

　　(五)在長效機(jī)制未建立前，區(qū)域性調(diào)控政策還需貫徹

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場雖然比較低迷，但房價整體上并未呈現(xiàn)大幅下降，尤其是一些前期漲勢迅猛的一、二線城市。如果當(dāng)前因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行重新回歸到對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，那么轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不可能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然有些地方的房地產(chǎn)市場限購限貸已經(jīng)沒有必要，但很多一、二線城市當(dāng)前房價與居民收入水平還是不相適應(yīng)，在房地產(chǎn)長效機(jī)制還未建立之前，這些地區(qū)的調(diào)控政策還需貫徹。

　　(六)地方政府救市應(yīng)綜合考慮短期和長期效果

　　毫無疑問，地方政府救市行為對于樓市的短期激勵作用是明顯的。通過降低購房門檻或成本，刺激市場需求，改變購房者心理預(yù)期，使得一部分人放棄觀望，積極入市，實(shí)際也相當(dāng)于提前透支一部分人的需求能力，從長遠(yuǎn)看對房地產(chǎn)市場影響有限。

　　地方政府救市除了考慮近期效果外，更應(yīng)考慮遠(yuǎn)期效果。托住房地產(chǎn)價格可以維持高地價，對支持地方財(cái)政確實(shí)有利，但高地價必然提高當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)投資和經(jīng)營成本，制約經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展，必須統(tǒng)籌考慮好地方經(jīng)濟(jì)近期效益和遠(yuǎn)期效益的關(guān)系。(執(zhí)筆：鄒士年)

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　　趙永新分析認(rèn)為，在城市規(guī)劃方面，保東科技新城2200平方公里區(qū)域，將達(dá)到常住人口300萬的中等城市計(jì)劃，必定引發(fā)地產(chǎn)業(yè)的一個大提升。這一區(qū)域在高鐵線以東、保滄高速公路以北、白溝以南，向東直到白洋淀的廣大區(qū)劃范圍內(nèi)，未來這一地區(qū)在科技、休閑養(yǎng)老以及醫(yī)療產(chǎn)業(yè)上將提到重點(diǎn)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)的帶動將吸引相關(guān)人員聚集，房地產(chǎn)業(yè)自然也會得到較大發(fā)展。

　　此外，京南保北中小城市群，也就是京保石經(jīng)濟(jì)軸的隆起帶，也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的走勢。根據(jù)規(guī)劃，到2030年，保定市區(qū)人口將達(dá)到300萬，可以肯定的是，10年后，三環(huán)以里的學(xué)區(qū)房或地處交通要道的位置優(yōu)越地段，房價肯定具有升值潛力。