新總價地王、公積金可貸120萬元、首套房利率88折， 2015年剛開局，樓市就顯得很不平靜。不平靜的表象下，會不會也是暗流涌動？關于利率、稅費、房價和限購政策，本報記者采訪了業(yè)內專家，做了四大猜想。

　　引子：86億元西南四環(huán)地塊總價創(chuàng)新高

　　起拍價最高、最貴自住房。昨天，備受關注的南四環(huán)外豐臺白盆窯村地塊落下重槌，以總價86.25億元被華潤首開平安聯(lián)合體競得。刷新了北京總價地王紀錄，成為北京新的總價地王。

　　根據(jù)公開文件，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊具體位置為：東至規(guī)劃張新路西紅線，南至規(guī)劃六圈路北紅線，西至規(guī)劃郭公莊路東紅線，北至規(guī)劃五圈南路南紅線，為豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造項目，用地性質為居住、基礎教育用地，建筑控制規(guī)模41.9萬平方米，起拍價70.7億元。

　　值得注意的是，該地塊41.9萬平方米中，需配建16.3萬平方米的限價房和12.3萬平方米的自住房，前者銷售限價為1.7萬元，后者銷售限價為2.9萬元，被媒體稱為北京最貴自住房。除配建限價房、自住房外，再扣除6880平方米的教育設施，白盆窯地塊剩余可供銷售的普通商品房最多12.6萬平方米。中原地產首席分析師張大偉測算，該地塊純商品住宅部分樓面單價約為3.8萬元。而其中一家拿地企業(yè)計算純商品住宅部分樓面價為3.2萬元。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶等代表的萬科也參與了昨天的競拍，但是萬科并沒有舉牌。競拍完成后，毛大慶表示，從2012年7月至今以來，北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元水平的地塊就有60余塊之多，3萬元以上的地塊也有近30塊。若今年二季度開始入巿，北京將有70多個項目開盤價格將在5萬元至7萬元及以上，且這些地塊多在五環(huán)或之外。D155

　　首套房利率能打85折？

　　“利率動，樓市就動?！崩时灰暈榇碳鞘械闹髁σ蛩亍?014年，央行在9·30新政中提出，首套房利率最低可執(zhí)行85折。不過到目前，85折利率優(yōu)惠并未落實。

　　85折利率優(yōu)惠會出現(xiàn)嗎？業(yè)內人士判斷并不一致。偉嘉安捷分析師吳昊告訴記者，從存貸比看，85折利率會出現(xiàn)存貸倒掛，銀行不會做賠本生意。但中原地產首席分析師張大偉態(tài)度樂觀：“銀行攬儲手段很多，存息還是要低于貸息，85折利率的空間還是存在?！?/p>

　　營業(yè)稅免征期5年改2年？

　　相比于河南地稅執(zhí)行的直系親屬間可自行定價政策，二手房營業(yè)稅政策才是涉及到全部購房人的稅收政策。實際上，早在2014年底，市場就傳出財政部已就“營業(yè)稅免征期由5年改2年”的課題，召集北京大型二手房中介開了座談會，調研北京住房市場狀況。

　　營業(yè)稅免征期由5年改2年，就是由原來的滿五年二手房免征營業(yè)稅，變?yōu)闈M兩年二手房即可免稅。那么，“5改2”能否在今年推出？中原集團首席分析師張大偉表示，這種可能性是有的。清理和優(yōu)化過去五年房地產行政干預政策是大趨勢，以后樓市價格將更多地利用市場價格形成機制。“不過，央行的9·30新政推出才一個季度，至少要觀察效果后，政府部門才會考慮要不要繼續(xù)放松行政手段?！?/p>

　　房價真會大反彈嗎？

　　“從成交層面看，從去年第四季度起，市場成交量在逐步回升，預計今年整年都會維持穩(wěn)定；從地價層面看，新房的地價在逐步攀升，售價自然拉不下來。”對于2015年北京房價的趨勢，業(yè)內人士均給出了會“反彈但不會暴漲”的判斷?！斑@兩年拍出的很多高價地多數(shù)尚未入市，加上稅金、利息等，這些地塊成本比拍得時又有近20%以上增加?！比f科集團高級副總裁毛大慶表示，從2015年第二季度開始，北京將有近70個以上項目逐步入市，而這些項目的開盤價格都將在5萬元以上。“這標志著從2015年開始，北京樓市的普通商品房價將進入6萬元時代?！?/p>

　　限購政策今年退出？

　　目前，除北上廣深四個一線城市外，樓市限購政策已經在其他城市全面退出。今年有沒有可能在北京也全面退出？中原地產創(chuàng)始人施永青就向記者給出了肯定答案。不過，亞豪機構營銷總監(jiān)郭毅卻認為北京2015年全面解禁限購的可能性基本為零。“住房限購政策不僅承擔著控制房價過快上漲這一房地產調控目標的重任，更是北京控制常住人口繼續(xù)增長的有力手段之一，因此短期內仍會在北京繼續(xù)執(zhí)行。”郭毅指出，在2014年房地產成交量深度下跌的大背景下，為了防止樓市失速下滑出現(xiàn)崩盤風險，從央行到北京地方，已經對限價、限貸等調控政策有所放松，“如果這些政策均無法提振樓市，未來有可能會對限購政策加以微調、局部放松，但絕不會全面解禁?！?/p>

（記者 趙瑩瑩）