【導(dǎo)讀】用一個(gè)字看2014年的樓市就是“變”：政策變、市場(chǎng)變、預(yù)期變、流動(dòng)性變、行業(yè)變等。

　　2014年12月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以全年最高交投量收官，合富輝煌的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，18個(gè)重點(diǎn)城市12月前4周新建住宅總成交環(huán)比11月份前4周增長(zhǎng)5%，同比去年增長(zhǎng)21%，達(dá)到全年的最高點(diǎn)。下半年以來(lái)，樓市逐漸由冷轉(zhuǎn)暖，特別是四季度市場(chǎng)明顯回暖，交投呈前低后高特點(diǎn)。

　　2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，而國(guó)家房地產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)向是關(guān)鍵看點(diǎn)。

　　首先是限購(gòu)政策大范圍退出。全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市到9月末有41個(gè)城市調(diào)整或取消限購(gòu)，地方政府在劇烈的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中被迫調(diào)整持續(xù)4年的限購(gòu)政策，而背后的邏輯卻是房地產(chǎn)政策去行政化，重回市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)為主。這正是十八屆三中全會(huì)全決定面深化經(jīng)濟(jì)體制改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的展現(xiàn)。限購(gòu)這一廣遭詬病的行政干預(yù)政策終于在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下終結(jié)。

　　其次是限貸政策實(shí)質(zhì)性取消。930新政最引人關(guān)注的是央行對(duì)購(gòu)買首套房、第二套、第三套貸款進(jìn)行重新規(guī)范。其中，第二套房只要還清貸款當(dāng)作首套(理論上三成首付最低七折利率)，第三套房貸款根據(jù)各地政策與銀行風(fēng)控管理來(lái)決定。這些規(guī)定等于是宣告過去的限貸政策終止，大大提振購(gòu)房信心，不論對(duì)首次購(gòu)房、改善購(gòu)房還是對(duì)投資購(gòu)房都是利好。

　　接著，11月央行宣布降息，釋放流動(dòng)性以解決“融資難、融資貴”問題，貨幣信貸環(huán)境與年初相比得到很大改善，購(gòu)房貸款、房企貸款以及房企回款都明顯好轉(zhuǎn)。

　　政策轉(zhuǎn)向、貨幣信貸環(huán)境改善帶來(lái)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易迅速回升。用一個(gè)字看2014年的樓市就是“變”：政策變、市場(chǎng)變、預(yù)期變、流動(dòng)性變、行業(yè)變，等等。這些變化是我們判斷2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。

　　對(duì)于2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們有以下六大方面的判斷：

　　?預(yù)判一：房地產(chǎn)政策趨松，行政干預(yù)不可能重來(lái)

　　2014年限購(gòu)、限貸兩大房地產(chǎn)政策調(diào)整、取消是判斷2015年房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)。雖然官方用“分類調(diào)控”來(lái)概括，實(shí)質(zhì)上應(yīng)是行政干預(yù)逐漸退出，市場(chǎng)化手段重新歸位。逝去的難以再回來(lái)，而沒有歸位的仍需行動(dòng)，如四個(gè)一線城市的限購(gòu)措施很可能上半年作相應(yīng)調(diào)整，以證明自己的政策取向。

　　2015年的房地產(chǎn)政策重點(diǎn)應(yīng)是保持市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行，特別是三四線城市，地方政府應(yīng)該會(huì)繼續(xù)積極推動(dòng)市場(chǎng)走穩(wěn)，以保持合理的土地出讓、投資、稅收和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適度增長(zhǎng)。

　　整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然決定著整體的房地產(chǎn)政策走向。2014年新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，決策層果斷調(diào)整政策防止樓市下滑進(jìn)一步拖累經(jīng)濟(jì)；2015年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性依舊，可能還會(huì)不時(shí)逼近底線，穩(wěn)增長(zhǎng)已經(jīng)被確定為年度首要任務(wù)，房地產(chǎn)政策重新收緊、壓制需求的經(jīng)濟(jì)環(huán)境幾乎不存在，反而需要進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持需求。而開發(fā)投資處于低位時(shí)，更不可能收緊政策。

　　通脹往往導(dǎo)致政策收緊，2015年暫無(wú)通脹之憂，倒有通縮風(fēng)險(xiǎn)，所以貨幣信貸不會(huì)收緊，而是偏松。2014年年底央行重新定義同業(yè)存款(387號(hào)文)，預(yù)示著2015年銀行流動(dòng)性會(huì)持續(xù)改善。資金成本高應(yīng)該是新常態(tài)下頭痛的問題，盤活存量效果有限的時(shí)候，增加增量就是選擇，故2015年降準(zhǔn)、繼續(xù)降息的機(jī)會(huì)存在，取決于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資金狀況。

　　2015年的房地產(chǎn)政策環(huán)境大致類似于2009年的情形，只是不再動(dòng)用猛藥刺激，而是用新常態(tài)思維來(lái)治理，對(duì)樓市很好地恢復(fù)十分有利。

　　2015年也是房地產(chǎn)基本制度建設(shè)年，如住房保障、登記制度、房地產(chǎn)稅立法等為將來(lái)制度層面變革作準(zhǔn)備，會(huì)按部就班推進(jìn)，任重道遠(yuǎn)，現(xiàn)在就談對(duì)市場(chǎng)的影響太早了。

　　?預(yù)判二：庫(kù)存有望減少，去化周期從高位回落

　　這幾年樓市波動(dòng)加大，干預(yù)限制政策與寬松流動(dòng)性對(duì)沖，形成供應(yīng)有所加大、需求被抑制而交投減少的供求失衡格局，庫(kù)存總量創(chuàng)新高。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積到2014年11月底近6億平方米，為歷史新高；合富輝煌監(jiān)測(cè)的全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存可售面積比年初增長(zhǎng)超過20%，遠(yuǎn)超過2008年底的水平，總的去化周期為16-17個(gè)月，有較大的庫(kù)存壓力，盡管年底已從第三季度20個(gè)月的去化周期最高位回落。

　　以不同城市的庫(kù)存和去化周期看，有兩個(gè)特點(diǎn)。一是目前各城市基本上都處于庫(kù)存最高峰期；二是三四線城市庫(kù)存壓力更大。有的三四線城市存量驚人，需要消化3年4年，而一線城市和部分二線核心城市總的庫(kù)存壓力相對(duì)較小，去化周期在12-15個(gè)月左右，主要表現(xiàn)為外圍、新區(qū)供應(yīng)過剩的局部區(qū)域去化周期長(zhǎng)。

　　去庫(kù)存是2015年全年重要的市場(chǎng)主題。很多城市因供應(yīng)充足、人口流入有限、需求不足引發(fā)較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。即便是一線城市，大型房企在業(yè)績(jī)壓力下，也會(huì)選擇在供應(yīng)充足區(qū)域積極促銷。2015年的總體供應(yīng)上下半年或許會(huì)有分別，上半年供應(yīng)較足，而下半年供應(yīng)或許會(huì)減少，主要是2014年多數(shù)城市受低迷市場(chǎng)環(huán)境影響大幅減少新開工面積，房企減少土地購(gòu)置，后續(xù)供應(yīng)增量將減少。

　　預(yù)計(jì)2015年下半年總的庫(kù)存有可能從歷史高位下降，去化周期進(jìn)一步縮短。

　　?預(yù)判三：改善型需求有望增加，剛需仍占據(jù)主力位置，短期內(nèi)樓市資產(chǎn)配置資金或被股市擠壓

　　這幾年限購(gòu)、限貸明顯抑制了多次購(gòu)房，購(gòu)房需求構(gòu)成被改變，市場(chǎng)以自住型購(gòu)房主導(dǎo)，首次置業(yè)者占大多數(shù)，首次換房占一定比例，多次購(gòu)房和投資者減少。

　　預(yù)計(jì)2015年市場(chǎng)需求的總體格局不會(huì)改變，但是改善購(gòu)房和投資購(gòu)房會(huì)明顯增多，原因在于限購(gòu)政策解除，限貸取消。930對(duì)部分第二套房改善購(gòu)置型買家支持力度相當(dāng)大，一旦市場(chǎng)回暖得到確認(rèn)，改善型購(gòu)房人入市信心將大大增強(qiáng)，包括部分投資購(gòu)房者都會(huì)較積極介入。

　　從2014年四季度的情況看，不論是新建商品房還是存量房，改善型和長(zhǎng)期持有型的購(gòu)房比例有增加趨勢(shì)。

　　這幾年一二線城市的購(gòu)房主力人群有所變化，年齡趨于年輕化，家庭結(jié)構(gòu)小型化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有所下降，房?jī)r(jià)上升較快，因而對(duì)房屋總價(jià)的承受力、對(duì)房型面積要求、對(duì)區(qū)域都有新的特點(diǎn)，往往郊區(qū)小戶型、低總價(jià)、配套完善更受市場(chǎng)青睞，消化較快，大戶型庫(kù)存增加。2015年隨著改善型購(gòu)房者入市增多，預(yù)計(jì)大戶型消化會(huì)有所加快。

　　不過，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化也提出需要全面了解各種需求的購(gòu)買力和特點(diǎn)的新課題。

　　客觀而言，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整環(huán)境下，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)大幅上漲的預(yù)期會(huì)弱化，配置資產(chǎn)型的購(gòu)房需求減少，2015年這種情形會(huì)不會(huì)得到改善，總體還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　另一個(gè)影響資產(chǎn)配置的因素是近期股市大漲，預(yù)計(jì)2015年股市與樓市存在著更為明顯的相互影響：股市成為不少風(fēng)險(xiǎn)偏好型資金希望迅速增值的通道，而樓市成為資金尋求更安全、低風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期受益的主渠道。股市上漲雖然短期有分流資金效應(yīng)，但總的還是有利于樓市的繁榮，因?yàn)楣墒汹A利意味著購(gòu)買力增強(qiáng)，股市高風(fēng)險(xiǎn)特征最終還是逼迫投資人找新的出路。樓市幾乎是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置最佳選擇。

　　預(yù)判四：房?jī)r(jià)有望回穩(wěn)并重歸上升通道

　　2014年全國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格不同程度調(diào)整，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2015年房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)下行，原因在于庫(kù)存量大以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境堪憂。我們認(rèn)為，這個(gè)判斷極有可能成為市場(chǎng)的反向指標(biāo)。

　　這幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)劇烈。2008年房?jī)r(jià)下行，2009年房?jī)r(jià)大幅上漲，直至2011年底房?jī)r(jià)止?jié)q下探，但是從2012年下半年開始，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)新一輪上升，直到2014年房?jī)r(jià)重新下行調(diào)整。

　　從近年房?jī)r(jià)漲跌看，有兩大特征：一是房?jī)r(jià)漲幅大，跌幅小，一個(gè)波浪高過一浪，說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)沒有改變上升趨勢(shì)；二是城市間開始分化，一線城市、二線核心城市上升動(dòng)力和幅度更大，三四線城市2012年之后漲跌趨于平緩。從根本上說(shuō)，這種現(xiàn)象與中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整、城市化進(jìn)程的區(qū)域分化加劇、城市價(jià)值差距拉大有直接關(guān)系。

　　我們對(duì)2015年房?jī)r(jià)的判斷比較樂觀，總體上2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格止跌回穩(wěn)。一線城市房?jī)r(jià)率先重回上升通道，二線核心城市會(huì)緊緊相隨，但房?jī)r(jià)上漲以和緩、正常上升為主，大漲機(jī)會(huì)微弱；三四線城市經(jīng)過半年左右時(shí)間消化庫(kù)存，也會(huì)隨著整體流動(dòng)性好轉(zhuǎn)而止跌回穩(wěn)，個(gè)別城市房?jī)r(jià)可能也會(huì)有所上升。

　　流動(dòng)性狀況、庫(kù)存和去化周期是判斷房?jī)r(jià)走向的重要指標(biāo)。

　　首先，2015年資金狀況如房貸、開發(fā)貸、利率等會(huì)明顯好于2014年，2015年首套房利率有望回到八五折或更低。實(shí)際上2014年第四季度以來(lái)的情況就開始好轉(zhuǎn)，而2014年樓市調(diào)整與貨幣信貸、資金面收緊直接相關(guān)。水漲船高，盡管流動(dòng)性環(huán)境不可能像2009年那樣全面放松，但流動(dòng)性改善后，影響不容忽視，市場(chǎng)難有下行。

　　其次，預(yù)計(jì)2015年市場(chǎng)交投活躍度會(huì)明顯好于2014年，全年交投量較2014年或增長(zhǎng)10%左右，有望與2013年的歷史高位持平甚至超出，特別是一線城市、二三線城市，市場(chǎng)復(fù)蘇很快。

　　量在價(jià)先，隨著去化周期下降、庫(kù)存減少，預(yù)計(jì)最遲下半年一線城市、部分二線城市的房?jī)r(jià)率先小幅上行，三四線城市房?jī)r(jià)受制高庫(kù)存影響，購(gòu)買力相對(duì)不足，房?jī)r(jià)跟隨上漲動(dòng)力不足。

　　經(jīng)濟(jì)調(diào)整確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，這是制約房?jī)r(jià)大漲的核心因素。盡管如此，不同城市的核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、稀缺型標(biāo)桿物業(yè)在新的一年里有望成為城市、區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿。單個(gè)物業(yè)價(jià)格上行不受大勢(shì)影響。

　　預(yù)判五：土地市場(chǎng)會(huì)溫和回暖，購(gòu)置量難上升，地價(jià)分化持續(xù)

　　土地市場(chǎng)滯后反映房屋市場(chǎng)，同時(shí)受預(yù)期影響顯著。2014年受房屋市場(chǎng)調(diào)整影響，土地市場(chǎng)總體比較淡靜，前十一個(gè)月土地購(gòu)置面積下降近一成五，特別是三四線城市土地市場(chǎng)大幅度縮量，反映了投資資金的謹(jǐn)慎預(yù)期以及存量土地和房屋的供應(yīng)壓力，這是正常的市場(chǎng)調(diào)整。

　　2014年一線城市土地市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，土地出讓金收入將超4800億元，高于2013年水平，平均地價(jià)水平同樣超過2013年。一線城市除了個(gè)別月份有所調(diào)整，其他時(shí)間土地交投活躍，幾乎看不到房屋市場(chǎng)冷淡調(diào)整的反饋，原因在于大型房企的布局重點(diǎn)繼續(xù)向一線城市和核心二線城市傾斜，很看好一線城市的價(jià)值和房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展；相反，不少大型房企有意識(shí)地收縮三四線城市戰(zhàn)線，說(shuō)明國(guó)民經(jīng)濟(jì)在調(diào)整過程中房企發(fā)展戰(zhàn)略也出現(xiàn)變化。

　　2015年土地市場(chǎng)冷暖不均的現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)，房企總的土地購(gòu)置量難有規(guī)模性增長(zhǎng)，因?yàn)槿木€城市存量巨大。一二線城市樓市率先反彈將強(qiáng)化房企土地市場(chǎng)布局轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略。不過，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回升，三四線土地市場(chǎng)冷淡的局面有望在2015年下半年改觀。土地市場(chǎng)也是觀察地方政府房地產(chǎn)政策的窗口，如果土地市場(chǎng)遲遲未有起色，地方政府穩(wěn)定樓市的力度，只會(huì)加強(qiáng)不會(huì)減弱，原因大家都懂的。

　　這兩年地王不斷在一二線城市出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2015年一二線城市的地王現(xiàn)象不會(huì)中斷。不過，由于房屋市場(chǎng)調(diào)整，過往地王帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的效應(yīng)逐漸弱化，反而形成地王項(xiàng)目入市而成本過高競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)不足的尷尬。這個(gè)現(xiàn)象會(huì)提醒房企舉牌拿地時(shí)適可而止。土地市場(chǎng)的理性程度會(huì)大大提高。

　　預(yù)判六：房地產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)主導(dǎo)格局更加明朗，需要小心轉(zhuǎn)型陷阱

　　當(dāng)大家都在說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別住房短缺時(shí)代，告別黃金時(shí)代，走向相對(duì)過剩的“白銀時(shí)代”時(shí)候；當(dāng)中國(guó)住房需求是否隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整、人口紅利即將結(jié)束、房?jī)r(jià)增速快于收入增速、及存量供應(yīng)戶均1套房等見頂而爭(zhēng)議不斷的時(shí)候，2014年有兩家企業(yè)萬(wàn)科、綠地銷售額突破2000億大關(guān)，盡管整體市場(chǎng)縮量調(diào)整，這是具有標(biāo)志性的事件。

　　四年前中國(guó)第一家千億房企才誕生，時(shí)隔四年，房企規(guī)模已經(jīng)翻番，至少七家房企銷售額過千億。大型企業(yè)增長(zhǎng)的速度和市場(chǎng)占有率，遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)蛋糕的膨脹速度。2010年萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率大約1.9%，到2014年它的市場(chǎng)占有率近3%；2014年前15名房企的市場(chǎng)占有率接近22%，而2013年前20名企業(yè)的市場(chǎng)占有率才20%。企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、品牌影響力、綜合實(shí)力分化越發(fā)明顯，行業(yè)格局越來(lái)越由大型企業(yè)主導(dǎo)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，也這就是快速城市化、工業(yè)化(或后工業(yè)化)過程的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯。

　　2015年市場(chǎng)趨于樂觀，但房地產(chǎn)行業(yè)分化、大型房企主導(dǎo)市場(chǎng)的格局不會(huì)改變。

　　“轉(zhuǎn)型”是當(dāng)下另一個(gè)流行詞。我們認(rèn)為，轉(zhuǎn)型不是簡(jiǎn)單的住宅轉(zhuǎn)商業(yè)、辦公、或旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，也不是國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)國(guó)外，它其實(shí)真實(shí)的內(nèi)涵是要找到變遷中的經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)發(fā)展以及房地產(chǎn)需求變化與企業(yè)自身的契合點(diǎn)。轉(zhuǎn)型是個(gè)漫長(zhǎng)的生長(zhǎng)完善過程，轉(zhuǎn)得成不成功，不應(yīng)單單以產(chǎn)品類型而論，最終還是看企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)綜合實(shí)力與創(chuàng)新能力。

　　2015年行業(yè)轉(zhuǎn)型在路上，而大家熱衷議論的“互聯(lián)網(wǎng)思維”也只是2015年創(chuàng)新的一個(gè)部分而已。新的一年房企在確定戰(zhàn)略、拿地布局規(guī)劃、產(chǎn)品開發(fā)、完善管理和流程、精耕細(xì)作乃至產(chǎn)業(yè)拓展時(shí)，需要警惕進(jìn)入“轉(zhuǎn)型”誤區(qū)。

　　房地產(chǎn)的推動(dòng)力和價(jià)值最終還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與城市快速發(fā)展帶來(lái)的，這是判斷房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)的基石。人們喜歡把房?jī)r(jià)地價(jià)上升的原因簡(jiǎn)單地歸結(jié)到“投資”，認(rèn)為投資少了，房?jī)r(jià)地價(jià)上升動(dòng)力就沒有了，這是很大的誤解。

　　我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，綜合力量推動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值上升。經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)、貨幣流動(dòng)性、需求、城市交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口流入、社會(huì)制度安排(如戶籍、教育等)、社會(huì)保障水平、財(cái)富增長(zhǎng)、通脹、投資渠道匱乏等等，這些因素綜合起來(lái)，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去、現(xiàn)在和未來(lái)的推動(dòng)影響力量。只要這些因素沒有改變，那么房地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)趨勢(shì)就不會(huì)改變，純粹投資性的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值的占比微乎其微。

　　2015年是穩(wěn)增長(zhǎng)之年，同時(shí)也是改革之年，房地產(chǎn)一定會(huì)從2014年階段性下行、調(diào)整恢復(fù)到符合增長(zhǎng)、改革的主題的正常軌道。房地產(chǎn)政策維穩(wěn)已經(jīng)先行，流動(dòng)性得到改善而且會(huì)繼續(xù)改善。在房地產(chǎn)市場(chǎng)回升過程中，行業(yè)應(yīng)該更多思考把握經(jīng)濟(jì)、城市、需求新形態(tài)的機(jī)遇，不斷地練好內(nèi)功，迎接挑戰(zhàn)。