據(jù)了解，由于二手房買賣成交活躍，再加上舊房翻新需求攀升，在剛剛過去的6月，各大裝飾公司的二手房翻新業(yè)務(wù)都呈現(xiàn)出上升趨勢?！安簧贅I(yè)主以為二手房翻新就是瓷磚換地板、老墻刷新漆，其實(shí)二手房翻新的目的是讓整個(gè)空間無論是耐用性、便利性還是美觀性，都能得到根本的提升?！痹陟n家居工程總監(jiān)溫智敏看來，從裝修的層面而言，二手房的翻新和改造，比毛坯房裝修要復(fù)雜得多，無論是在驗(yàn)房、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工還是驗(yàn)收環(huán)節(jié)，都存在諸多“一著不慎滿盤皆輸”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。但現(xiàn)實(shí)生活中，絕大多數(shù)人并沒有二手房翻新的經(jīng)驗(yàn)，以至于有些房子翻新過后“金玉其外敗絮其中”。而想要避免這種翻新誤區(qū)，則必須要提前了解一下二手房裝修過程中有哪些特殊注意事項(xiàng)，在驗(yàn)房、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工四大環(huán)節(jié)層層把關(guān)。

驗(yàn)房

先替老房子把脈，找出“病灶”

不少業(yè)主進(jìn)行二手房裝修時(shí)，往往街頭找個(gè)施工隊(duì)就直接開工了，忽略了最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)。溫智敏提醒，對(duì)二手房進(jìn)行翻新改造之前，必須先仔細(xì)驗(yàn)房，找出房子本身存在哪些潛藏問題，這個(gè)過程有點(diǎn)像給老房子“診病”，必須要先找出問題，才能徹底解決問題。

一般情況下，二手房由于年代相對(duì)比較久遠(yuǎn)，水電跑冒滴漏的情況十分常見。根據(jù)溫智敏的經(jīng)驗(yàn)，八成以上的二手房都存在著這種情況。因?yàn)樵缙诘淖≌b修并不像現(xiàn)在新出的商品房，裝修時(shí)都是專管專線。而由于不是專管專線，不同的管線之間便容易互相干擾，出現(xiàn)跑冒滴漏的問題。

除了跑冒滴漏，還要看一下房子的排水系統(tǒng)是不是通暢。因?yàn)槎址康牡芈┮话愣际抢鲜降蔫F地漏，天長日久之后，腐蝕、生銹等問題會(huì)造成下水道堵塞。此外，要看看二手房的坐便的排水方式是什么樣的，因?yàn)槎址颗潘脑鞝可娴街黧w管道的問題，操作不當(dāng)，就可能造成下水道堵塞或者墻面滲水的情況。

查看完這兩個(gè)二手房的“頑疾”，還要看看你家的二手房有沒有其他“常見病”。比如，窗戶或者落地門有沒有漏水、銹損的情況，因?yàn)槔鲜介T窗的密封條都是膠皮做的，容易老化，而老化的特征就是膠皮縮短，導(dǎo)致漏風(fēng)漏氣、雨季不防雨、使用空調(diào)時(shí)不省電。不要小看了窗戶漏風(fēng)漏雨這樣的小問題，遇到潮濕季節(jié)，漏雨很容易導(dǎo)致墻面粉化。

此外，要重點(diǎn)考察墻面的粉化和空鼓問題。很多二手房，特別是在廚房、衛(wèi)生間等用水較多的地方，墻體多數(shù)已經(jīng)粉化了，鏟到磚之后你往往還會(huì)發(fā)現(xiàn)，磚本身也許已經(jīng)酥爛了。如果存在粉化問題，就意味著后續(xù)翻新墻面時(shí)，必須先進(jìn)行墻面加固，重新刷水泥和刮膩?zhàn)?，否則粉化可能會(huì)造成墻面甚至墻體的開裂。墻面空鼓問題，在二手房改造過程中也會(huì)經(jīng)常遇到。這種情況只需拿小榔頭輕輕敲擊墻面，即使非專業(yè)人士也可以聽得出來。在進(jìn)行二手房裝修時(shí)，墻面空鼓必須徹底根治，尤其是衛(wèi)生間和廚房。如果不解決空鼓問題，會(huì)影響翻新后墻面的使用壽命。

預(yù)算

預(yù)算與毛坯房大致相同，但需增加打拆和成品保護(hù)費(fèi)用

二手房裝修的預(yù)算和毛坯房大致相同，預(yù)算做得越細(xì)致，成本控制就越精確。但是，與毛坯房裝修不同的是，如果是二手房全屋翻新改造，那么在原有的預(yù)算基礎(chǔ)上需增加兩項(xiàng)費(fèi)用，一個(gè)是打拆的費(fèi)用，另一個(gè)成品保護(hù)的費(fèi)用。

舉例說明，如果是建筑面積100平方米左右的房子，需要預(yù)留的打拆費(fèi)用大概在5000元左右。另外，如果是二手房部分改造和精裝房升級(jí)，除了參照毛坯房裝修的相關(guān)預(yù)算清單，還要增加一個(gè)成品保護(hù)的預(yù)算。目前，規(guī)范的裝飾公司都制定了相應(yīng)的成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，并就成品保護(hù)進(jìn)行額外收費(fèi)。參照當(dāng)下的市場行情，每平方米的成品保護(hù)費(fèi)用在12元左右。如果是100平方米的二手房進(jìn)行大范圍的翻新改造，那么通常要在毛坯房裝修的預(yù)算基礎(chǔ)上，額外增加1000元-2000元的成品保護(hù)支出。

設(shè)計(jì)

優(yōu)化功能分區(qū)，注意不同空間的風(fēng)格銜接

溫智敏表示，二手房除了老舊，另一個(gè)常見問題便是戶型設(shè)計(jì)很不合理。因此，在二手房改造的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，必須要特別注意空間的功能優(yōu)化。業(yè)主在弄清楚房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，可根據(jù)自家的居住需要，因地制宜進(jìn)行空間的區(qū)域再分割。從設(shè)計(jì)角度來說，二手房常見的空間再分割手法主要有以下幾種：巧改“刀把”戶型，融匯門廳和廚衛(wèi);擴(kuò)大餐區(qū)，豐富起居室;打通客廳和餐廳的隔斷墻，讓整體空間看起來更加通透而開闊。

鑒于不少二手房翻新其實(shí)都是局部裝修，溫智敏提醒，在這種情況下，一定要注意翻新部分與原有空間的風(fēng)格銜接。此外，除了要考慮原有的家居主色調(diào)，還應(yīng)該考慮到不同空間的局部特性。如果居室向南，有充足的日照(樓盤)，可采用偏清爽的色調(diào);朝北的話，則可以用偏溫暖的色調(diào)。

另外，不少老房的電位設(shè)計(jì)都比較少，因此業(yè)主在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，一定要仔細(xì)盤點(diǎn)需要增加的水電位。如果水電位沒有按照當(dāng)下的生活需求全面升級(jí)，會(huì)導(dǎo)致屋子里面到處都是插線板，不美觀也不方便。

施工

打拆墻體注意回避承重墻，一定要重做電路和防水

二手房裝修，一般都是先拆除和清理，最后再著手改造。溫智敏特別提醒，由于二手房多是舊式的磚混結(jié)構(gòu)，所以在進(jìn)行戶型改動(dòng)的時(shí)候，不能隨意破壞原結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行這類房屋的空間改造時(shí)，在拆墻之前一定要搞清楚哪面墻是承重墻、哪面墻是非承重墻。承重墻是房屋的承重主體，一旦出現(xiàn)問題，將會(huì)牽扯到整個(gè)房屋的結(jié)構(gòu)安全。

如果要增加實(shí)體墻隔斷，必須要注意新舊墻面交界處的施工，新墻的墻體中，最好打橫植入兩根橫筋。砌墻時(shí)除了注意放線砌墻以保持墻體垂直度、墻面平整度外，墻體交界處一定要打掉白灰，在新舊墻體交界處貼一層鋼絲網(wǎng)，或者把老墻的水泥沙灰鏟除幾厘米找平，然后在接口處批蕩膩?zhàn)拥臅r(shí)候貼牛皮紙?zhí)幚?，有的可以用環(huán)氧樹脂處理，以增強(qiáng)粘連度，防止墻體開裂。

不少業(yè)主在進(jìn)行墻面翻新時(shí)，會(huì)讓工人直接在舊墻上刷新膩?zhàn)雍腿槟z漆，其實(shí)，多數(shù)時(shí)候這種方式是不可取的。一般情況下，房子居住五年以上，耐水膩?zhàn)泳蜁?huì)老化，翻新墻面時(shí)，必須鏟除至墻底，再上一層墻寶，然后才能重新刷膩?zhàn)?。否則，新刷的膩?zhàn)訉舆^段時(shí)間慢慢就剝落了，會(huì)影響今后墻面乳膠漆的施工質(zhì)量和裝修后的長期使用效果。

在溫智敏看來，隱蔽的水電工程是二手房翻新的重中之重。在進(jìn)行二手房翻新時(shí)，一定要徹底解決水路和電路管線的老化問題，最好把室內(nèi)的電路重新做，將所有電線都穿管直接埋入墻內(nèi)，合理配電，空調(diào)走空調(diào)，照明走照明。另外，老房的衛(wèi)生間和廚房防水層已經(jīng)年久失修，防滲漏效果大大下降，墻面開裂的情況屢見不鮮，而翻新進(jìn)行改造不可能不破壞以前的防水層，因此一定要重新做防水。

另外，對(duì)于不需改動(dòng)的水表、管道、門、窗、櫥柜等物品，最好用專業(yè)的保護(hù)膜全包上并固定，防止施工時(shí)使之受損，尤其是要注意防止落水口堵塞。裝修完畢，正規(guī)的裝飾公司會(huì)按程序做驗(yàn)收，業(yè)主全程監(jiān)督即可。不過，溫智敏特別提醒，裝修完畢之后，一定要讓裝飾公司留下一張管線圖。否則，如果以后出現(xiàn)水電問題，你就只能抓瞎了，有時(shí)甚至必須得鑿墻來解決問題。

特別提醒

裝修前別忘了跟鄰居打個(gè)招呼

二次裝修和毛坯房裝修不同，基本是在已經(jīng)入住大量居民的小區(qū)和多層住宅內(nèi)進(jìn)行，需要業(yè)主考慮裝修施工環(huán)境，盡量減少對(duì)鄰居生活的影響。所以，在裝修前，業(yè)主除了要先到物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)之外，最好提前與樓上樓下的鄰居打聲招呼，有特殊要求的老人、孕婦、病人等要事先了解，并與其商量好施工時(shí)間，在不延誤工期的前提下，盡最大可能地減少裝修對(duì)鄰居的影響。

另外，電梯的使用、材料的運(yùn)輸和存儲(chǔ)、垃圾的堆放和清運(yùn)等，也是業(yè)主應(yīng)該考慮的問題，以免后續(xù)因?yàn)檫@類問題造成鄰里糾紛，影響施工進(jìn)度、鄰里關(guān)系。