2016年中國經(jīng)濟將在降速換擋中沿著創(chuàng)新型、服務(wù)型和消費驅(qū)動的轉(zhuǎn)型之路邁進，挑戰(zhàn)與機遇并存。全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕日前發(fā)布《2016年中國房地產(chǎn)市場展望》，報告指出和互聯(lián)網(wǎng)以及電商有關(guān)的企業(yè)，將支撐寫字樓和物流物業(yè)的租賃，成為今年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的亮點和熱點。

寫字樓：一線城市租金以穩(wěn)為主

中國經(jīng)濟減速而寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)高企將使主要市場的寫字樓空置率普遍上漲。2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國內(nèi)企業(yè)貢獻率高達83%。展望2016，內(nèi)資企業(yè)無疑將繼續(xù)扮演需求的主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢領(lǐng)域具有一定的擴張動能。同時，民營企業(yè)以及中小型企業(yè)所蘊藏的龐大潛在需求有望在2016年得到進一步釋放。非銀金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)的新增寫字樓需求料將繼續(xù)活躍，但P2P網(wǎng)貸行業(yè)的不穩(wěn)定性將成為個別二線城市不容忽視的風(fēng)險因素。

2016年將迎來近930萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，其中約有53%的新增供應(yīng)面積來自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。預(yù)計2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續(xù)加大，廣州是唯一一個空置率超過10%的一線城市。

購物中心：需求格局繼續(xù)演變

2016年包括上海、深圳及廣州在內(nèi)的一線城市都將迎來供應(yīng)的高峰，而這些新增供應(yīng)中近乎一半都將位于完全新興的區(qū)域。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)將迎來第一波供應(yīng)高潮，預(yù)期2016年的新增供應(yīng)將達15-20萬平方米。

長遠來說，各主要零售市場將受益于人口持續(xù)流入和收入水平的不斷上升；但短期來看，龐大的新增供應(yīng)、電商的沖擊、高低端零售商需求減弱等短期利空因素將持續(xù)影響行業(yè)的發(fā)展。預(yù)期零售租金（首層）的增速將從3-5年前年均5-7%回落至0-2%的區(qū)間。值得注意的是，體驗式消費已逐漸成為購物中心不可或缺的業(yè)態(tài)，如餐飲面積在購物中心中的普遍比例已由過去10-20%上升到30%以上。

物流地產(chǎn)：高標準倉庫市場潛力龐大

截至2015年第三季度，中國主要城市中高標準物流倉儲設(shè)施存量約2600萬平方米，僅為全國的物流倉儲設(shè)施存量的3%。雖然中央政府近年來出臺了一系列鼓勵發(fā)展物流業(yè)的政策，希望以此帶動地方經(jīng)濟，但在實際執(zhí)行中，受物流設(shè)施土地供應(yīng)不足的制約，地方政府一直對招商引資較為謹慎。

世邦魏理仕認為：中短期內(nèi)土地供應(yīng)仍為制約高標準物流設(shè)施發(fā)展的一大瓶頸，供應(yīng)短缺在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域尤為突出。展望2016年，電子商務(wù)將保持高速發(fā)展的勢頭，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立則將進一步促進跨境電商的發(fā)展。2015年大部分市場對于保稅倉皆出現(xiàn)了上升的需求，保稅倉的走紅是大消費策動中國經(jīng)濟發(fā)展的一個縮影：在消費、尤其是電商消費趨熱的背景下，物流設(shè)施的變革加速向零售業(yè)需求傾斜。

寫字樓：仍是主流投資品類

對于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言，國內(nèi)經(jīng)濟走勢放緩部分程度影響到了投資者在市場上的活動表現(xiàn)，同時由于美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在，2015年市場資金對于國內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹慎。開發(fā)商近年來更多作為售出一方出現(xiàn)在市場中，包括保險資金在內(nèi)的機構(gòu)投資者以及投資基金漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計機構(gòu)投資者將在2016年市場中更為活躍。

從物業(yè)類型來看，寫字樓占據(jù)了近年來市場交易的主流。2016年，預(yù)計這一趨勢將會延續(xù)，寫字樓的交易比例或?qū)⑦M一步上升。且由于經(jīng)濟預(yù)期不明朗，相對二線城市未成熟區(qū)域供應(yīng)，投資者將更趨于核心城市優(yōu)質(zhì)項目。