不管我們承不承認，房子一直都是聚會上的永恒話題。沒結(jié)婚的要買房，結(jié)了婚的要換房，不論大家聊著股市、跳槽還是搖車牌號或《老炮兒》，最終話題都可能無縫切換到買房。

　　過年前后更是如此。無論身處大都市還是小鄉(xiāng)村，房子就像圍爐吃喝時桌幾上的那碟瓜子，嗑得人口干舌燥，但又忍不住一顆接一顆送進嘴里。

　　換房焦慮族

　　關(guān)于過年期間的回鄉(xiāng)樓市話題已經(jīng)很多。從社會、政府、企業(yè)的角度而言，三四線城市的空置率、高庫存帶來了莫大的困擾。相對駭人聽聞的“鬼城”、開發(fā)商跑路，一線城市“中產(chǎn)”、“夾心層”們的換房煩惱多少顯得有些矯情——已然擁有小鎮(zhèn)青年無法想象的百萬級居所，卻還在為換房焦灼。

　　但事實上，焦灼的人真不少。除夕前兩天，北京東四環(huán)外火鍋店內(nèi)，一桌30歲上下的年輕人正在聊天。是為迎接上海來京出差的大學(xué)同學(xué)A，北京的同學(xué)B和同學(xué)C聚在一起。從上海名校畢業(yè)后的A在就職于一家券商，公司在陸家嘴；B本科畢業(yè)后赴北京念到博士，畢業(yè)后進入部委工作，未婚；在國企上班的C已婚，一旁在外企上班的妻子懷有身孕。

　　話題先從理財開始：存款利息越來越低，互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品收益跌破3%，P2P風險持續(xù)累積，A股更是慘不忍睹，那么有限的積蓄是兌換成美元呢還是買銀行理財產(chǎn)品？不一會兒，話題轉(zhuǎn)到了房子上：利率這么低，房價還得漲，還要不要買房？

　　A去年結(jié)婚時，在上海次中心地段買了一套兩居室，2000年左右建成的二手房。剛裝修完，就開始猶豫是入住還是賣掉。原因很簡單，房齡超過15年，小區(qū)難免老舊，周邊環(huán)境也很一般，也沒有學(xué)區(qū)。他拿出手機，打開線上看房的APP，搜出幾套房子說：“看，我們附近好點的小區(qū)的兩居室都在700萬以上了，再好一點的就奔1000萬了，實在是太貴了?！?/p>

　　A的話引發(fā)了C的強烈共鳴。眼看妻子待產(chǎn)，父母要從外地進京照顧，現(xiàn)有的80平米的老房子實在是擁擠。于是C也打開了同一個軟件，搜出了自己家附近的在售房源。他對著軟件上的變價記錄感慨，朝陽公園至東五環(huán)區(qū)域，那幾個他看得上的物業(yè)較好的小區(qū)，120平米至140平米的房子，近兩月來報價節(jié)節(jié)攀升，不少房源從700余萬元漲到了接近800余萬元。與A一樣，C和妻子如果賣掉現(xiàn)有的總價400萬左右的房子，再貸款斤400萬元(每月按揭2萬元左右)，的確可以換一套理想居所，但他的糾結(jié)之處在于，以他倆的家庭收入，供著這樣的房子再養(yǎng)個孩子，無疑是壓力山大。而更要命的是，這些房子跟A在上?？瓷系姆孔右粯?，不屬于普通住宅，不享有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，算下來稅費還需要40萬至60萬元。

　　這時單身青年B說話了，他也拿出手機：“看，這套西五環(huán)的房子，我就因為它挨著環(huán)線有些猶豫，眼睜睜就看著它從3萬7漲到了4萬3，不知道過年后還會不會漲?！?/p>

　　“房價還會上漲嗎?我們到底還要不要換房?”最后，大家又回到了這個問題。

　　房價會漲得停不住嗎？

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年12月，北京、上海、廣州新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%、2.1%、0.7%，同比2015年12月分別上漲10.4%、 18.2%、9.2%，二手住宅價格更是同比分別上漲20.8%、11.7%、11.7%。穆迪近日提供給《第一財經(jīng)日報》記者的報告也顯示，該機構(gòu)跟蹤的一二線城市的庫存水平從去年11月的九個月降至12月的七個月。庫存進一步消化將對房價構(gòu)成支持，因此從趨勢上看，一線城市房價穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)淖诹松蠞q通道。

　　一線城市樓市繁花似錦，于是作為市場上的三大經(jīng)濟主體，政府、企業(yè)與個人，多將樓市問題的注意力放在了三四線城市的巨大庫存上。的確，眼下房地產(chǎn)的區(qū)域性過剩正影響樓市的健康發(fā)展，累及中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長，威脅金融安全。相對三四線城市，一線城市則顯得安全得多。2月2日，中國央行在其網(wǎng)站發(fā)布一則通知宣布，在不實施住房限購措施的城市，銀行對首次購房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。這一新政排除了五個非限購的城市，北上廣深與三亞，這些城市仍需行政手段干預(yù)需求，自然也與高庫存保有安全距離。

　　正是因為如此，房企過去兩年間爭相喊出戰(zhàn)略性回歸一線城市的口號。

　　但一線城市供給結(jié)構(gòu)問題帶來的企業(yè)與購房者的焦慮也正在發(fā)生。來自克而瑞研究中心的最新統(tǒng)計顯示，上海和北京最受歡迎的改善型戶型面積在144平米至220平米之間，上海的改善需求套均價在600萬元至990萬元;北京的套均價在440萬元至735萬元之間。而這類房子的供給情況又如何呢？據(jù)亞豪機構(gòu)觀察，從去年成交的住宅用地情況來看，由于競自住房面積已成慣例，在房企爭奪之下多宗地塊出現(xiàn)全部競建為自住房現(xiàn)象，而剩余極少數(shù)純商住宅部分價格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市場自住房與豪宅占主導(dǎo)的二元模式將進一步明確，而適合中低端剛需及改善型的純商項目不斷減少。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫就曾指出，受到土地成本推升的影響，2015年北京住宅市場豪宅化的傾向已經(jīng)出現(xiàn)，2016年這一特征將更加明顯，而基于高端項目的特性，2016年房企在北京的推盤節(jié)奏將進一步放緩，預(yù)計在今年3月銷售季正式開啟之后，月度最高開盤量將繼續(xù)維持在30個左右，北京樓市逐漸進入“少而精”的銷售階段。

　　新房豪宅化，中高端改善型二手房相應(yīng)越來越搶手，在價格上呈現(xiàn)豪宅化，因此形成了新房單價扎堆超10萬，二手房單價扎堆超6萬的局面。一位年輕的知名經(jīng)濟學(xué)者春節(jié)前對記者說，隨著負利率持續(xù)，股票等投資渠道回報走低，信托兌付風險加大，春節(jié)后北京改善型二手住宅還將繼續(xù)上漲，未來四環(huán)內(nèi)130平米左右的中高端住宅，1000萬元內(nèi)的房源會逐漸減少。

　　這正是面臨三代同堂的“夾心層”們焦慮的原因。大城市、好地段、好房子供給稀缺，強勁的需求推高了價格，這本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂歡背后，一方面一些產(chǎn)品供給過剩，一些需求由于交易成本過高得而得不到釋放；另一方面，企業(yè)和購房者的杠桿也正在加大。即便是幾家企業(yè)組成聯(lián)合體拿地，隨著京滬地王身價不斷刷新，頂豪集中入市后去化壓力加大，拿高價地的風險也在累積。去年10月，就曾傳出有華南房企與北京央企聯(lián)合摘得北京土地后，單方面想要退出，留下合作方不知是單獨接手全盤，還是等待另一位“下家”登場，項目運營計劃都得推倒重來。與此同時，投資客的杠桿也在加大。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《第一財經(jīng)日報》記者舉例稱，以房價領(lǐng)漲的深圳為代表，投資客再度進入樓市，并在各種金融產(chǎn)品的助推下，加大了購房資金的杠桿率，這意味著房地產(chǎn)市場和金融范疇的危害開始堆積。對此，穆迪認為，由于中國經(jīng)濟增長放緩，開發(fā)商的負債杠桿率依然高企，利潤率面臨壓力以及三四線城市庫存水平較高，因此行業(yè)運營環(huán)境將更有挑戰(zhàn)性。

　　對現(xiàn)金流依賴高如房地產(chǎn)，在這樣的行業(yè)基本面和激烈競爭下，一線城市的項目也不見得能獨善其身，能輕松承擔起為整個企業(yè)充當現(xiàn)金奶牛的重望。

　　“希望房價不要漲太快，祝你們早日換房成功?！被疱伨值哪┝?，站起來告別時，A揮揮手，對C夫婦這樣說道。

　　而一線城市的房價是否會一直快速上漲呢？也許有一個人的判斷可作為參考。今年1月初，融創(chuàng)中國(01918.HK)董事長孫宏斌在上海出席媒體會時說：“北京、上海沒法弄，一算就賠錢?！彼f，過去他覺得北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得企業(yè)要避免掉進高價地的“坑”里面。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場風險很大，盡管利率越來越低，但利率不會永遠下降。2011年前后出現(xiàn)的房地產(chǎn)低谷也表明，房價不可能像大家想象的一樣一漲起來就停不住?！睂O宏斌說道。