2015年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都強(qiáng)調(diào)，要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從需求側(cè)管理轉(zhuǎn)向供給側(cè)管理，同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存普遍過(guò)高與部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快并存的問(wèn)題，我認(rèn)為，只有從供給側(cè)改變現(xiàn)行市場(chǎng)游戲規(guī)則，重新塑造價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)健康發(fā)展的春天。

首先，開(kāi)辟準(zhǔn)商品房市場(chǎng)。

要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)與幾億中低收入者的購(gòu)買力接軌，就不能再搞單一的商品房市場(chǎng)。因?yàn)椋@樣的市場(chǎng)不僅會(huì)綁架剛需購(gòu)房者，還會(huì)把幾億中低收入者數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的購(gòu)買力排除在外。為此，應(yīng)該在投機(jī)投資過(guò)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，再開(kāi)辟出一個(gè)“第二市場(chǎng)”，即準(zhǔn)商品房市場(chǎng)。

所謂準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，就是只許買但在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場(chǎng)。對(duì)于準(zhǔn)商品房的開(kāi)發(fā)，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30%至50%，或采取減免方式，從而對(duì)所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)商品房只供購(gòu)買者居住，不能進(jìn)行二次交易，如遇到特殊情況需要退房，只能由政府按照一定折舊率回購(gòu)，再由政府委托的管理公司定向銷售。若住戶需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價(jià)購(gòu)買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金。

其次，取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專屬權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性。政府只需監(jiān)管房地產(chǎn)的行政規(guī)劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質(zhì)量的達(dá)標(biāo)，沒(méi)有必要設(shè)立開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。無(wú)論是機(jī)構(gòu)、團(tuán)體還是個(gè)人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行建設(shè)，尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。放一批“鲇魚(yú)”進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)有力地促進(jìn)房?jī)r(jià)下降、品質(zhì)提高和銷量增加。

第三，適當(dāng)提高準(zhǔn)商品房住宅區(qū)的容積率。

自住性準(zhǔn)商品房住宅小區(qū)，容積率應(yīng)該達(dá)到3至4，比投資類商品房小區(qū)的容積率高30%至50%。這不僅可節(jié)約不可再生的土地資源，降低住宅成本，適應(yīng)中低收入者的購(gòu)買力，而且更有利于提高公共設(shè)施如道路、學(xué)校、醫(yī)院等的使用率。

在政府擁有準(zhǔn)商品房部分產(chǎn)權(quán)，同時(shí)適當(dāng)提高容積率的情況下，房?jī)r(jià)有望下降30%至40%甚至更多，從而激發(fā)巨大的購(gòu)買浪潮。

第四，以準(zhǔn)商品房用地為主重建城市住宅供地制度。

目前我國(guó)鋼鐵、水泥及其他大宗商品價(jià)格已經(jīng)低迷到白菜價(jià)的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已經(jīng)降到十年來(lái)最低點(diǎn)，這是開(kāi)足馬力大搞基本建設(shè)從而為中低收入者提供住宅的好時(shí)機(jī)。尤其是準(zhǔn)商品房市場(chǎng)，可以啟動(dòng)和釋放數(shù)億人的住宅需求，因此，這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。每年新增加的住宅用地，應(yīng)拿出70%以上供應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以與這個(gè)新興市場(chǎng)并行，沒(méi)有必要再去打壓投資類房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙贏。

只要我們從供給側(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，使單一的商品房市場(chǎng)分解為純市場(chǎng)定價(jià)的高端房市場(chǎng)與政府限價(jià)的自住房市場(chǎng)，就會(huì)釋放出前所未有的巨大需求，房地產(chǎn)開(kāi)工面積不僅不會(huì)下降，而且極有可能保持15%以上的年增長(zhǎng)率。按照年增15%的開(kāi)工面積計(jì)算，2014年商品房開(kāi)工面積應(yīng)達(dá)到228630萬(wàn)平方米，而實(shí)際只達(dá)到179952萬(wàn)平方米。如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，按照每平方米建筑面積消耗鋼材75公斤、水泥400公斤計(jì)算，僅對(duì)鋼鐵、水泥行業(yè)的需求就會(huì)增加3650萬(wàn)噸鋼材、2億噸水泥，這一“鋼需”相當(dāng)于法國(guó)、英國(guó)、荷蘭三國(guó)全年鋼產(chǎn)量的總和。除了建筑材料外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還會(huì)對(duì)家電、裝修、家具、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生六倍左右的乘數(shù)效應(yīng)，從而真正成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮與振興不可或缺的支柱。

（作者蔡繼明系全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授）