案情回顧:房屋漲價賣方毀約
2015年初,吳先生通過中介購買了蔣女士一套二手房,《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元,首付160萬元,貸款220萬元。合同簽訂當(dāng)日支付定金10萬元,30日內(nèi)支付150萬元首付款。批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后吳先生和蔣女士及中介公司共同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》,約定貸款一次沒批的,蔣女士應(yīng)配合吳先生換家銀行再次申請貸款,直至貸款批準(zhǔn)為止。
之后,吳先生向某銀行申請貸款,還真沒批下來,于是中介就說過兩天換一家試試。吳先生想如果第二次也批不下來,不能無休止地貸下去,不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士,蔣女士也認(rèn)為解除更好,于是二人未通過中介公司寫了一份《解除協(xié)議》,約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議,吳先生再次去做一次貸款。
于是雙方向另外一家銀行申請貸款。好在,這次銀行批貸了,吳先生馬上打電話給蔣女士說已經(jīng)批貸,約個時間一起去過戶。蔣女士以工作忙為由拖著,萬萬沒想到,最后吳先生等來的竟然是蔣女士的毀約。
原來,就在批貸這段時間,蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬元,且已有買家表示愿意多出50萬元全款購買。蔣女士告知吳先生房子不賣了。
吳先生和中介公司業(yè)務(wù)員多次找蔣女士協(xié)商過戶,蔣女士都明確表示將定金和首付款退給吳先生,不賣房了。不知如何是好的吳先生請律師幫助自己維護(hù)權(quán)益。
律師解讀:賣方拒絕過戶買方可起訴
北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師指出,房價一波動,就會引起較多的二手房買賣糾紛,本案也是二手房買賣糾紛中比較常見的。如果房屋價值波動較大,從簽訂合同到過戶前,可能房子前后相差幾十萬甚至上百萬,那么作為賣方多多少少心里有些不平衡,只是多數(shù)賣方還是準(zhǔn)守合同的約定,但也有一些賣方想違約,拒絕履行過戶義務(wù)。在這種情況下,買方可以起訴到法院請求繼續(xù)履行合同。
結(jié)合本案的情況,李松律師看了吳先生提供的材料后,認(rèn)為雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是吳先生和蔣女士簽訂的,但是《補(bǔ)充協(xié)議》是由吳先生、蔣女士和中介公司三方簽訂的,合同具有相對性,只有吳先生、蔣女士和中介公司共同簽字同意解除才有效,另外雙方約定解除,是附條件的,只有在二次貸款批不下來的情況下,雙方才解除合同,現(xiàn)在貸款批了,解除的前提也就不存在了。因此僅由吳先生和蔣女士簽字同意的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力,吳先生和蔣女士的房屋買賣合同仍有效。
依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定,批貸后15日內(nèi),蔣女士應(yīng)配合吳先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的,蔣女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴請求繼續(xù)履行合同。在繼續(xù)履行合同的訴訟中,李律師表示,普遍存在一個障礙。現(xiàn)在大多數(shù)人買房都是貸款,貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益,因此法院不能強(qiáng)制他們批貸。在這種情況下,如果買方想繼續(xù)履行合同,可能要支付全款,法院才可能判決繼續(xù)履行合同,配合辦理過戶手續(xù)。如買方堅(jiān)持以貸款方式付款,法院會駁回要求賣方配合辦理過戶的訴訟請求。本案中,吳先生已經(jīng)取得了批貸函,比較容易得到支持。
(記者 紀(jì)欣)