中心城區(qū)并非只漲不跌商住項(xiàng)目領(lǐng)銜降價(jià)

　　部分930新政后降價(jià)明顯的區(qū)域(數(shù)據(jù)來源：鏈家地產(chǎn)研究院提供，僅供參考)

　　新一輪調(diào)控出臺(tái)接近百天，作為樓市冷暖風(fēng)向標(biāo)的二手房市場(chǎng)，成交遭遇重創(chuàng)，逐月下滑，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年12月上半月(1-15日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽8727套，環(huán)比11月下半月下降10%，較11月上半月下降9.8%，與去年12月上半月同期相比則下降了7.5%。

　　與成交應(yīng)聲滑落不同，北京二手房的價(jià)格則出現(xiàn)了明顯的分化。一些區(qū)域或許是由于前期漲得太兇，或許是由于房源相對(duì)較差，為了促成交易不斷出現(xiàn)降價(jià)房源，但東西城區(qū)、朝陽區(qū)以及海淀區(qū)的很多二手房報(bào)價(jià)，則是在930新政后不跌反升。為此，《廣廈時(shí)代》探訪了一些重點(diǎn)社區(qū)，為您揭示新政下哪些二手房最不抗跌。

　　　學(xué)區(qū)和中心城區(qū)依舊堅(jiān)挺

　　近些年北京的二手房交易，總是習(xí)慣性地出現(xiàn)年底翹尾行情，從2009年至今，除2013年以外，二手房市場(chǎng)一直延續(xù)了第四季度交易量持續(xù)走高的情況。但今年受到樓市調(diào)控的影響，這一規(guī)律注定將被打破。目前四季度各月的數(shù)據(jù)來看，930新政落地后，10~11月份北京二手住宅網(wǎng)簽量已連續(xù)兩個(gè)月下滑，12月上半月依然延續(xù)了持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，年終翹尾行情將很難再現(xiàn)。

　　但成交降溫并不影響一些區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺。

　　位于西城區(qū)的裕中西里，是北三環(huán)馬甸附近的塔樓社區(qū)，雖然社區(qū)整體密度較大，但價(jià)格絲毫未受政策影響，甚至還出現(xiàn)了上漲。鏈家網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)在9月份的成交中還有單價(jià)9萬元的房源，但到了11月份，基本成交價(jià)格都漲到了11萬元/平方米，甚至有新上的小戶型房源報(bào)價(jià)12萬元/平方米，高于當(dāng)前11萬元/平方米的成交均價(jià)。

　　究其原因，一位門店中介告訴北京青年報(bào)記者，就是因?yàn)樗鶎俚脑Ｖ行W(xué)在教改后改名為三帆中學(xué)附屬小學(xué)，將直升重點(diǎn)的三帆中學(xué)，加上出售房源較少，因此價(jià)格并未下降。

　　不僅是學(xué)區(qū)房，城區(qū)內(nèi)公園附近的二手房?jī)r(jià)格雖然漲幅放緩，但并未下調(diào)。像朝陽公園附近的房?jī)r(jià)增速也在11月份左右開始放緩。如麗水嘉園小區(qū)于9月30日之后成交均價(jià)為7.2萬元/平方米，掛牌中的房源與均價(jià)相差不大。而該小區(qū)在9月30日之前成交價(jià)格從5.5萬元/平方米漲到7萬元/平方米。新政后，漲幅明顯放緩，議價(jià)空間開始出現(xiàn)，但暫時(shí)成交價(jià)格并未出現(xiàn)下滑。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，政策調(diào)控中，相對(duì)抗跌的二手房往往都是有獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的房源。

　　　五環(huán)外二手房?jī)r(jià)格漲跌幅度大

　　雖然核心區(qū)的二手房?jī)r(jià)格還算堅(jiān)挺，但五環(huán)外很多區(qū)域的二手房報(bào)價(jià)則在930新政前后出現(xiàn)了較大的起伏。

　　在鏈家地產(chǎn)研究院給出的930新政后10個(gè)降價(jià)明顯的區(qū)域中，五環(huán)外的社區(qū)達(dá)到7個(gè)。并且基本都是在新政前漲價(jià)明顯，新政后應(yīng)聲而落的社區(qū)。

　　典型樓盤如順義區(qū)的櫻花園一區(qū)，在9月30號(hào)以前價(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)到了9.1%，但在新政后的11月份，報(bào)價(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌兩個(gè)月，跌幅在5%左右。根據(jù)鏈家網(wǎng)的成交記錄顯示，7月份，該小區(qū)還有簽約單價(jià)不足兩萬元的房源，但在9月份，報(bào)價(jià)已經(jīng)普遍達(dá)到接近3萬元的價(jià)位。直到新政后，報(bào)價(jià)和成交價(jià)才開始明顯回落。根據(jù)鏈家網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)在12月3日成交的一套房源是125平方米的西南向三居室，成交價(jià)為288萬元，單價(jià)為23040元/平方米，同時(shí)整個(gè)小區(qū)的二手房報(bào)價(jià)也回調(diào)到25590元/平方米。

　　更明顯的還有天通公園里項(xiàng)目，鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，天通苑和回龍觀區(qū)域在新政出臺(tái)前的8、9月份漲幅最為明顯。像天通公園里二手房報(bào)價(jià)在9月份的環(huán)比漲幅達(dá)到了15.7%。在新政后同樣沒能頂住壓力，出現(xiàn)回調(diào)，11月份的環(huán)比漲幅為-4.3%。天通苑鏈家門店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴北青報(bào)記者，尤其是一些小戶型房源，9月份報(bào)價(jià)曾達(dá)到單價(jià)近5萬元/平方米，現(xiàn)在誠心賣的業(yè)主，最高報(bào)價(jià)也就在43000元/左右，大部分房源的價(jià)格都低于4萬元/平方米。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，五環(huán)外的一些社區(qū)的價(jià)格波動(dòng)有很明顯的跟風(fēng)因素。在房?jī)r(jià)上升期，這類社區(qū)的反應(yīng)較慢，看到別人漲了才開始提價(jià)，為了追趕漲價(jià)腳步，幅度會(huì)比較大。然而，一旦樓市風(fēng)向要變，這類社區(qū)又會(huì)因?yàn)槿鄙倬G地、教育、醫(yī)療、商業(yè)等各類資源，導(dǎo)致無法持續(xù)支撐價(jià)格的大幅提升，最先出現(xiàn)回調(diào)。

　　　商住樓最不抗跌

　　除了五環(huán)外的二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)明顯外，北青報(bào)記者根據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一向以不限購、不限貸為賣點(diǎn)的商住樓同時(shí)也是調(diào)控政策下最不抗跌的產(chǎn)品。

　　在鏈家地產(chǎn)研究院給出的930新政后10個(gè)降價(jià)明顯的區(qū)域中，有五個(gè)都是商住項(xiàng)目，并且南三環(huán)宋家莊的方恒偶寓和石景山的萬達(dá)廣場(chǎng)還都是城區(qū)的商住房項(xiàng)目，也同樣沒能經(jīng)受政策考驗(yàn)，率先降價(jià)。

　　像宋家莊的方恒偶寓項(xiàng)目，在鏈家網(wǎng)的成交記錄顯示，8、9月份時(shí)隨著宋家莊整體二手房?jī)r(jià)格的上漲，成交單價(jià)一度突破5萬元/平方米，但新政后成交的房源價(jià)格都出現(xiàn)了明顯降幅，最高成交均價(jià)也僅在45000元/平方米左右。

　　而新政后降幅最明顯的項(xiàng)目同樣也是商住兩用樓。臨近海淀五路居地鐵站的定慧福里是僅有5棟樓的商住兩用社區(qū)。雖然位置位于海淀區(qū)，又是處于四環(huán)內(nèi)，臨近地鐵，但價(jià)格波動(dòng)也是最明顯的。根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)目前平均報(bào)價(jià)在6萬元左右，但在政策出臺(tái)前，價(jià)格曾出現(xiàn)暴漲，甚至有房源的成交價(jià)格達(dá)到了79000元/平方米。不過，新政出臺(tái)后，業(yè)主的報(bào)價(jià)明顯回落，甚至有一居室的房源報(bào)價(jià)僅為45000元/平方米左右。鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)在930新政前的環(huán)比漲幅達(dá)到了12.9%，漲勢(shì)明顯，但在11月份的環(huán)比跌幅也達(dá)到了9.20%。

　　不難看出，政策調(diào)控帶來的弱市中，商住房的抗跌屬性最差。北京二手房市場(chǎng)中，跌幅領(lǐng)先的不少都是商住產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，由于不限購，商住產(chǎn)品有不少投資買家，一旦遇到調(diào)控，這些買家希望盡快出手，因此價(jià)格往往會(huì)出現(xiàn)高于市場(chǎng)的降幅。

　　●預(yù)測(cè)●

　　　二手房成交量?jī)r(jià)還將有更大下滑

　　對(duì)于二手房的走勢(shì)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為雖然現(xiàn)在有分化，但未來幾個(gè)月中，無論是交易量還是價(jià)格都將持續(xù)下滑。他表示，9月30日“京八條”落地后，北京二手住宅網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，周度網(wǎng)簽量已從9月份的6000余套，回落至目前的4000套左右，跌幅逾三成。由于目前還有不少10月份之前就已經(jīng)達(dá)成成交意向的客戶逐步進(jìn)入網(wǎng)簽，使得周度網(wǎng)簽量穩(wěn)定在目前的4000套左右。但是，隨著更多的客戶陷入觀望等待，以及春節(jié)的臨近，新增有效客戶需求逐步減少，后市二手房交易量還將進(jìn)一步下滑。

　　房?jī)r(jià)方面，胡景暉表示，其實(shí)一些前期房?jī)r(jià)漲幅較快的區(qū)域以及一些總價(jià)較高的住宅的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，部分著急出售回款的業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)，使得房?jī)r(jià)整體止?jié)q企穩(wěn)，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示11月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已降至0.2%，未來，隨著政策的進(jìn)一步消化落地，以及交易量的持續(xù)下滑，購房需求的持續(xù)減少，北京二手房房?jī)r(jià)將由升轉(zhuǎn)降，2017年將迎來更明顯的回落。

(記者 李桁)