去庫存

　　2016年初，地方和全國兩會(huì)定調(diào)2016房地產(chǎn)市場(chǎng)為“去庫存”之年。針對(duì)去庫存難題，中國央行和銀監(jiān)會(huì)2016年2月2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政：不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　點(diǎn)評(píng)：“去庫存”政策貫穿全年。房貸新政表明了中央政府化解房地產(chǎn)庫存，支持居民購房，改善居住條件的態(tài)度。之后超過150個(gè)城市出臺(tái)去庫存新政，各類金融杠桿直接點(diǎn)燃了年初沉寂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，空前寬松的購房環(huán)境使得三四線樓市回暖，部分一二線樓市走向過熱。

　　　高價(jià)地頻現(xiàn)

　　自2016年3月份以來，全國土地市場(chǎng)明顯上漲，高價(jià)地?cái)?shù)量直線上升。這些高價(jià)地主要集中在一二線城市中，二季度地方國土部門上報(bào)異常交易地塊數(shù)量環(huán)比、同比均明顯增加，單價(jià)創(chuàng)新高的異常交易地塊數(shù)量達(dá)到2014年以來單季度最高。

　　點(diǎn)評(píng)：2016年是有史以來高價(jià)地最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊大量涌現(xiàn)，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。熱點(diǎn)一二線城市土地市場(chǎng)高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。業(yè)內(nèi)分析原因主要有：一二線城市新房銷售火爆，房企補(bǔ)庫存的需求強(qiáng)烈；房企投資方向趨同，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一二線城市，加劇了熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度；央企、國企在熱點(diǎn)一二線城市不惜高價(jià)拿地，謀求企業(yè)做大做強(qiáng)；貨幣寬松，流動(dòng)性充裕，金融機(jī)構(gòu)大力支持房企高杠桿拿地。

　　　“四小龍”房價(jià)跳漲

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)，首次出現(xiàn)房價(jià)上漲前幾名被二線城市包攬的情況，其中合肥、廈門、南京新房價(jià)格環(huán)比漲幅均超過4%，分別為5.8%、5.3%和4.4%。蘇州房價(jià)上漲幅度和南京等城市相當(dāng)。2016年南京、蘇州、廈門和合肥四城房價(jià)由于漲幅兇猛，被業(yè)內(nèi)稱為樓市“四小龍”。

　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“四小龍”現(xiàn)象惹關(guān)注，本質(zhì)上是房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)效應(yīng)的顯現(xiàn)。在因城施策的方針指導(dǎo)下，“四小龍”的政策也較早收緊，在國慶調(diào)控潮之前，蘇州、南京、合肥、廈門等城市已經(jīng)開始調(diào)控。經(jīng)歷2016年房價(jià)暴漲之后，預(yù)計(jì)2017年“四小龍”的降溫幅度也會(huì)比其他二線城市明顯。

　　　萬科股權(quán)之爭(zhēng)

　　“萬寶之爭(zhēng)”最早開始于2015年，并在2016年持續(xù)進(jìn)入白熱化。截至2016年11月底，寶能系通過前海人壽及其他資管計(jì)劃，前后五次舉牌萬科，通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質(zhì)押股權(quán)、資管計(jì)劃等手段，共投入440多億元，持有萬科25%的股權(quán)，超過華潤，成為第一大股東。在寶能系不斷舉牌增持的過程中，引起了萬科與王石的質(zhì)疑和反對(duì)，引發(fā)強(qiáng)烈的社會(huì)關(guān)注與爭(zhēng)論。

　　點(diǎn)評(píng)：萬寶之爭(zhēng)，是我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展過程中的一個(gè)標(biāo)志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭(zhēng)，又督促著企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)與行業(yè)制度進(jìn)一步完善。有業(yè)內(nèi)人士也指出，包括寶能、華潤、恒大、安邦、管理層在內(nèi)的利益各方，就萬科股權(quán)的博弈仍將繼續(xù)，畢竟終止重組并不能改變目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這種局面持續(xù)會(huì)讓管理層如坐針氈。

　　　“排隊(duì)離婚”購房潮

　　2016年8月份，上海限購“新政”在市場(chǎng)傳開，包括“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付最低三成，利率無優(yōu)惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅信息。由此，多地“離婚買房潮”興起。

　　點(diǎn)評(píng)：在一二線城市的買房熱潮推動(dòng)下，用假離婚來規(guī)避限購限貸成為我國樓市的一大奇觀?！爸袊郊匐x婚”可能使越來越多的人人財(cái)兩空。部分城市實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，堵住了通過假離婚獲得購房資格的政策漏洞。

　　　930樓市新政

　　9月30日，北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，其后在短短的國慶期間，全國20余座樓市熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布調(diào)控新政。這是自2014年全國房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺(tái)調(diào)控政策。

　　點(diǎn)評(píng)：顯而易見，這是在有關(guān)部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動(dòng)。2016年全國市場(chǎng)區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時(shí)，20多個(gè)城市樓市火爆、房價(jià)大漲。熱點(diǎn)城市暴漲的房價(jià)和過熱的市場(chǎng)情緒，既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長。因此，在中央“分類調(diào)控、因城施策”的方針指導(dǎo)下，20余城在國慶期間集中出臺(tái)新政。地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，四季度這些熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始降溫，成交量下滑，房價(jià)漲幅縮小或微跌，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中。

　　嚴(yán)查“首付貸”

　　10月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　點(diǎn)評(píng)：房價(jià)壓力下，首付對(duì)許多購房者來說也是一筆高昂的開支，部分房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)“首付貸”產(chǎn)品由此誕生，為購房者提供首付資金，許多不具備買房能力的消費(fèi)者也在“首付貸”的“誘惑”下購房，使得樓市風(fēng)險(xiǎn)大大增加。另外，大量資金由此流入房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上促漲了房價(jià)。在一輪調(diào)控風(fēng)潮下，在雷厲風(fēng)行的嚴(yán)格審查下，“首付貸”終于消失在大眾視野，房價(jià)快速上漲趨勢(shì)也得以緩和。(高偉)