市場(chǎng)總體降溫明顯2017年該買房還是該賣房？

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，從1月7日開始，2017年省級(jí)地方“兩會(huì)”陸續(xù)開幕，1月將有28個(gè)省份完成“兩會(huì)”全部議程，其中22個(gè)省級(jí)“兩會(huì)”將在1月中旬密集召開，主要集中在12日至17日。截至目前，已有北京、河北、西藏、甘肅、寧夏等19個(gè)省區(qū)市地方兩會(huì)已經(jīng)陸續(xù)開幕。值得注意的是，“房地產(chǎn)去庫存”成為各地兩會(huì)不約而同的關(guān)鍵詞。

　　回看過去一年，樓市大體上可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降，庫存累計(jì)減少2758萬平方米。

　　但如果詳細(xì)對(duì)比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2758萬平方米的去化量只占了6億9095萬已有庫存的4%，去庫存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。與此同時(shí)，部分省市在去庫存的同時(shí)，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的大幅上漲。在2017年已召開兩會(huì)的省市不僅繼續(xù)把房地產(chǎn)調(diào)控的落腳點(diǎn)放在去庫存上，更強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。

　　深圳兩會(huì)提出，2017年要落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)持“房子是用來住的”、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，有效降低高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“擠壓”影響。

　　新疆維吾爾自治區(qū)在政府工作報(bào)告中指出，堅(jiān)持把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有機(jī)結(jié)合，分類調(diào)控、因城因地施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　北京兩會(huì)傳出的消息，北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，要建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制。大力推進(jìn)自住房、公租房等保障性住房的建設(shè)，讓住房真正回歸居住屬性。

　　與此同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在公司年會(huì)上透露房地產(chǎn)行業(yè)周期性太強(qiáng)，萬達(dá)商業(yè)將逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)退出，另一位地產(chǎn)大佬孫宏斌則果斷為樂視注資150億元，走多元化戰(zhàn)略……

　　當(dāng)各地都把“去庫存、穩(wěn)樓價(jià)”放在重要位置、市場(chǎng)政策顯示從緊趨向、地產(chǎn)商尋求多元化發(fā)展路徑，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生哪些變化？

　　市場(chǎng)總體降溫明顯，2017年該買房還是該賣房？關(guān)于此話題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)做出了點(diǎn)評(píng)。

　　馬光遠(yuǎn)：2017年要不要買房子是大家都非常關(guān)注的問題，對(duì)這個(gè)問題的回答可以從三個(gè)層面把握。第一，2017年的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)2016年而言肯定會(huì)降溫?？傮w來講，無論是土地市場(chǎng)還是整個(gè)新房、二手房交易市場(chǎng)在2016年都非?；鸨芏鄶?shù)據(jù)都創(chuàng)下了歷史新高，新房交易首次超過了十萬億，以后要突破這個(gè)標(biāo)桿恐怕會(huì)比較難。所以，無論是交易量還是增速，肯定都會(huì)回落，加上一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在2016年有了比較大幅的上漲，但缺乏概念支撐，房?jī)r(jià)回落的可能還是比較大的。

　　但要強(qiáng)調(diào)的是2017年房?jī)r(jià)大漲的概率非常低，暴跌的概率幾乎等于零。從中國房地產(chǎn)的基本走勢(shì)來看，我們一是必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)已是今非昔比，發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟(jì)高增長的周期基本已經(jīng)結(jié)束；二是貨幣高增長的周期基本也已結(jié)束；三是國際資本流入中國高增長的周期也在改變著。這種情況意味用過去思考房地產(chǎn)的思維和邏輯、憑過去經(jīng)驗(yàn)判斷下一步房地產(chǎn)的走勢(shì)可能會(huì)犯錯(cuò)誤。

　　但同時(shí)，我要強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)來講有三個(gè)周期沒有結(jié)束：一是中國城鎮(zhèn)化的周期正在進(jìn)行；二是中國的金融資本和土地資本結(jié)合的時(shí)代，包括未來整個(gè)城市的升級(jí)等也還沒有結(jié)束；三是中國經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的基本面沒有變化。這種情況意味著整體房地產(chǎn)的走勢(shì)一定會(huì)是平穩(wěn)的，這和2017年整體房地產(chǎn)政策怎樣解讀有很大的關(guān)系。

　　關(guān)于去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議談到的房地產(chǎn)政策，大家可能關(guān)注到了兩點(diǎn)，第一，政策強(qiáng)調(diào)了房子是用來住的，而不是用來炒的，整個(gè)房地產(chǎn)未來的政策應(yīng)該會(huì)著力解決回歸居住功能的問題；第二，政策特別強(qiáng)調(diào)了長效機(jī)制的問題，表示以后要通過土地、稅收、信貸、投資、立法等一系列的政策舉措來完善房地產(chǎn)的長效機(jī)制，要加快研究、建立符合國情、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，一方面抑制房地產(chǎn)泡沫，另一方面防止房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落。

　　對(duì)于這個(gè)長效機(jī)制，我們可以從兩個(gè)方面去關(guān)注，第一，它是中國房地產(chǎn)長治久安的基礎(chǔ)，過去我們主要以調(diào)控為主，未來它可以確保房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康發(fā)展，長效機(jī)制的推出已經(jīng)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)；第二，要真正建立長效機(jī)制需要時(shí)間，過去的整個(gè)政策包括發(fā)展房地產(chǎn)的目的、理念在將來可能要出現(xiàn)顛覆性的變化。所以，無論是在稅收還是在信貸、立法等方面，建立長效機(jī)制還需要很長時(shí)間，但政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，未來要讓房地產(chǎn)慢慢回歸到社會(huì)、民生，意味著對(duì)炒房、過度投機(jī)肯定是不允許的。

　　基于這樣的考慮，房地產(chǎn)本身的大、小周期加之政策的調(diào)控、2016年的上漲，2017年房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一定的回落和降溫。所以，在目前政策明確表示不支持投資房地產(chǎn)的情況下，2017年肯定不是投資房產(chǎn)很好的時(shí)候。

　　第二，很多人有像是孩子上學(xué)等特別急切的需求，在一些大城市，這些需求是大問題，這時(shí)候就不要考慮價(jià)格變動(dòng)等，畢竟時(shí)間還是比較緊迫的。

　　第三，對(duì)于很多過去投資房地產(chǎn)而擁有多套住房的人而言，目前也是可以減持手頭房產(chǎn)的時(shí)候了，未來政策對(duì)持有多套住房者征收房產(chǎn)稅的政策盡管可能要很長時(shí)間才會(huì)出臺(tái)，但這是大趨勢(shì)，是方向。

　　第四，要特別強(qiáng)調(diào)是中國經(jīng)濟(jì)的基本面和房地產(chǎn)行業(yè)的基本面都沒有出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，2017年的這種調(diào)整是順勢(shì)而為，是擠房地產(chǎn)的泡沫，消化其中風(fēng)險(xiǎn)，而不是為了打壓房地產(chǎn)。盡管一些城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但廣州、西安、重慶、昆明、南寧等一些整體房?jī)r(jià)在2016年表現(xiàn)較平穩(wěn)的城市相對(duì)而言是比較安全的。

　　此外，從房地產(chǎn)周期看，在政策大調(diào)整的情況下，一般上半年是不適宜出手的，大家如果不是那么急切，可以等6月份以后看整個(gè)政策、看中國經(jīng)濟(jì)基本面的變化再做決定。

　　最后，特別要強(qiáng)調(diào)的是，考慮中國房地產(chǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，要注意到過去一是貨幣的整體流動(dòng)性較好，二是大量的國際資本進(jìn)入了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，而現(xiàn)在總體形勢(shì)在逐漸變化，比如人民幣貶值的壓力、資本流出的壓力等對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)是有一定影響的。

　　但從長期看，對(duì)中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮(zhèn)化正在進(jìn)行中的大國而言，比較優(yōu)質(zhì)的城市資源在很長一段時(shí)間里都是稀缺品，大家從農(nóng)村甚至是小城市往中等城市、大城市轉(zhuǎn)移的過程中，每個(gè)人都有夢(mèng)想，就是選擇比較宜居的、優(yōu)質(zhì)的城市居住、工作、生活，這也是整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中不可或缺的組成部分。所以，從大周期看，房地產(chǎn)的大周期沒有結(jié)束，結(jié)束的是過去不正常的比如快速增長的“青春期”現(xiàn)象。所以，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)入第19個(gè)年頭后，正在走向成熟，將來它的表現(xiàn)會(huì)非常正常、非常成熟。