買學(xué)位房簽了合同，才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已被查封；貸款時發(fā)現(xiàn)房屋樓齡長無法做公積金貸款……近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(下簡稱“協(xié)會”)發(fā)布《2016年存量房交易糾紛調(diào)處工作簡報》。

　　發(fā)布的信息顯示，2016年該協(xié)會全年受理消費者投訴糾紛同比上升74%。其中，認(rèn)為中介公司未盡告知義務(wù)的糾紛宗數(shù)最多，還有部分糾紛是因消費者自身評估能力及風(fēng)險防范意識不足所致，比如資金準(zhǔn)備不足、對貸款審批額度預(yù)計不足、對購房資格條件評估不足出現(xiàn)偏差等。

　　協(xié)會提醒消費者，在交易前應(yīng)多了解房產(chǎn)交易流程及注意事項，應(yīng)選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介資質(zhì)的正規(guī)中介公司提供中介服務(wù)。在簽訂房屋買賣合同前，一定要要求業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊證明，仔細(xì)查閱查冊資料，清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。

　　涉未告知義務(wù)糾紛最多

　　中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，去年全年共受理消費者投訴糾紛87宗，較2015年上升74%。

　　糾紛主要集中在：認(rèn)為中介公司擅自制作、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容；認(rèn)為中介公司隱瞞房屋情況，未盡告知義務(wù)；由于交易一方履約意識不足，或交易出現(xiàn)問題后雙方不愿讓步等導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行等。其中，認(rèn)為中介公司未盡告知義務(wù)的糾紛宗數(shù)最多，占糾紛總量的37.9%。

　　還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風(fēng)險防范意識不足所致，如：資金準(zhǔn)備不足、對貸款審批額度預(yù)計不足、對購房資格條件評估不足等，導(dǎo)致交易無法完成。

　　案例1：裝修未被納入評估價值按揭貸款額度低房子買不成

　　2016年6月，李小姐將市郊的房屋出售，計劃在市中心重新置業(yè)。某中介公司向其推薦了天河區(qū)一套房屋，據(jù)業(yè)主王某介紹，房屋新購置不到半年，裝修花費近40萬元，且房屋附帶一個50平方米的天臺，面積未計入房產(chǎn)證。

　　李小姐對該房屋十分滿意；雙方經(jīng)反復(fù)磋商，最終以288萬元的價格簽訂合同，李小姐支付了10萬元定金。

　　其后李小姐在辦理銀行按揭手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，銀行僅同意按評估價230萬元的六成(即138萬元)審批按揭貸款額度，而自己手頭除需支付首期款(86萬元)外的剩余資金，不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限，李小姐仍未能籌措到足夠資金。

　　無奈之下，李小姐只好與業(yè)主協(xié)商解除合同，最終業(yè)主王某退還了部分定金3萬元；李小姐認(rèn)為中介未告知該房屋準(zhǔn)確的評估價值，存在過失，不愿支付中介服務(wù)費，后中介向市仲裁委提起訴訟，經(jīng)仲裁委判決，認(rèn)為中介公司已促成買賣雙方成交，故判決李小姐應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費3萬元。

　　案例分析

　　銀行受理按揭業(yè)務(wù)時會委托第三方評估房產(chǎn)價值，本案中因原業(yè)主裝修折舊期限較短，難以計入評估價格，附帶平臺沒有權(quán)屬，也不能納入評估范圍，從而出現(xiàn)評估價格低于實際成交價格，銀行同意貸款額度低于買家預(yù)估金額的情況。

　　根據(jù)《合同法》，李小姐因無能力繼續(xù)履行合同屬于違約，本應(yīng)無權(quán)要求返還定金。消費者可對比同樓盤或同地段房價，必要時提前咨詢專業(yè)人士，對房屋進(jìn)行估值。

　　案例2：買“學(xué)位房”未查冊過戶才發(fā)現(xiàn)房被查封

　　2016年10月，陳某通過某中介公司介紹，看中了天河區(qū)一套“學(xué)位房”，該房屋屬張某、方某共有。

　　當(dāng)晚，中介公司通知業(yè)主張某、方某與買家陳某簽訂合同，業(yè)主張某臨時有事未能到場，因擔(dān)心學(xué)位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房產(chǎn)證后，與業(yè)主方某簽署了《房屋買賣合同》，并向方某支付定金10萬元，向中介公司支付了5萬元中介費。

　　第二天上午，張某在合同上補簽名。當(dāng)天下午，中介公司協(xié)助陳某到房管部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查冊，卻發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當(dāng)天上午剛被法院查封。陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主，取消交易并退回定金，同時要求中介公司退還中介費。

　　業(yè)主表示，房子是因為斷供而被查封，簽約時確實不知道已被查封；如能還清銀行貸款，可以繼續(xù)交易，但需要時間辦理。陳某認(rèn)為風(fēng)險太大，堅持要求退還定金及解除合同。

　　經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司則認(rèn)為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回中介費。

　　案例分析

　　協(xié)會分析認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如在促成交易前，中介機(jī)構(gòu)未按規(guī)定履行查驗、告知等義務(wù)的，執(zhí)業(yè)人員最高可罰款3萬元，情節(jié)嚴(yán)重的，還可吊銷執(zhí)業(yè)資格證書。

　　消費者在簽訂合同前，一定要要求業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊證明，清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。

　　此外，約定中介服務(wù)費用時，可采取分段支付形式，并在合同或協(xié)議中列明。