據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2月28日以來(lái)，截至記者發(fā)稿時(shí)，過(guò)半月已有近20個(gè)市、縣、區(qū)相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施。這其中既有北京廣州這樣的一線(xiàn)城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應(yīng)影響的環(huán)一線(xiàn)三四線(xiàn)城市，以及南京、杭州、青島等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。新一輪調(diào)控“加碼升級(jí)”，將如何影響未來(lái)樓市？

　　北上廣深政策全面實(shí)施“雙認(rèn)”

　　3月17日，北京出臺(tái)新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。”這意味著，北京的二套房首付門(mén)檻已為全國(guó)最高。

　　17日晚間，廣州也出臺(tái)新的調(diào)控政策。如果說(shuō)去年10月4日廣州出臺(tái)的調(diào)控政策是對(duì)2013年11月的“穗六條”的重申，那么此次新政策是名副其實(shí)的“加碼升級(jí)”。非戶(hù)籍人口購(gòu)房門(mén)檻從連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅3年延長(zhǎng)至5年；成年單身或離異人士也只能限購(gòu)一套，劍指“假離婚”購(gòu)房漏洞。

　　“從上海到深圳，從北京再到廣州，認(rèn)房又認(rèn)貸已在四大一線(xiàn)城市全面實(shí)施。政策工具具有趨同性?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說(shuō)。

　　環(huán)一線(xiàn)周邊城市限購(gòu)圈加速形成

　　以北京為中心，3月以來(lái)，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區(qū)、石家莊等4城相繼出臺(tái)限購(gòu)政策。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣則對(duì)新房、二手房全面限購(gòu)，明確在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房。

　　“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出臺(tái)調(diào)控新政策，表明京滬一線(xiàn)城市的外溢效應(yīng)正在逐步放大?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)，本輪調(diào)控已從一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，擴(kuò)展到一些三四線(xiàn)城市區(qū)域。

　　熱點(diǎn)城市政策“補(bǔ)丁”添加不斷

　　被業(yè)界稱(chēng)為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶(hù)籍家庭全面限購(gòu)第三套住房，而非戶(hù)籍居民限購(gòu)范圍則擴(kuò)大至高淳、溧水、六合三區(qū)。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調(diào)控。而已兩次出臺(tái)樓市調(diào)控的鄭州則明確，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在3月17日之后的社保證明、個(gè)稅完稅憑證不再作為購(gòu)房的有效憑證，對(duì)2月“補(bǔ)繳算數(shù)”的規(guī)定予以修正。

　　部分三四線(xiàn)城市尋求“穩(wěn)字當(dāng)頭”

　　穩(wěn)中求進(jìn)是當(dāng)前工作的總基調(diào)。記者梳理相關(guān)調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，面對(duì)限購(gòu)帶來(lái)的需求外溢，一些三四線(xiàn)城市在處理“活”起來(lái)與“火”起來(lái)之間體現(xiàn)出“穩(wěn)字當(dāng)頭”的特征。如石家莊、贛州在調(diào)控中并未實(shí)施全域限購(gòu)，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭的繳納社?；騻€(gè)稅年限有一定限制，繳納持續(xù)時(shí)間要求并不高。

　　“部分三四線(xiàn)城市限購(gòu)說(shuō)明其進(jìn)入了‘去庫(kù)存’和‘控房?jī)r(jià)’雙軌并行的模式，但去庫(kù)存依然是三四線(xiàn)城市核心要?jiǎng)?wù)，限購(gòu)也主要是針對(duì)局部區(qū)域的?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，三四線(xiàn)城市面對(duì)“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關(guān)系，對(duì)去庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要作用。

　　二手房受限環(huán)一線(xiàn)區(qū)域壓力加劇

　　中央明確指出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。今年的政府工作報(bào)告提出，要因城施策去庫(kù)存。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從措施上來(lái)看，本輪調(diào)控主要對(duì)非戶(hù)籍人口的購(gòu)房資格進(jìn)一步收緊。

　　分析人士指出，最近幾個(gè)月，北京、廣州等地二手房?jī)r(jià)格上漲速度明顯超過(guò)新房，甚至出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象，因此新一輪限購(gòu)升級(jí)首當(dāng)其沖的是二手房市場(chǎng)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果執(zhí)行目前的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)較難出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。至于調(diào)整的幅度，則要參考信貸政策?！澳壳伴_(kāi)發(fā)商的資金情況比較優(yōu)良，降價(jià)的意愿不太強(qiáng)烈?！?/p>

　　此外，隨著京穗再次加碼調(diào)控，“外溢”勢(shì)能繼續(xù)增大，環(huán)一線(xiàn)周邊區(qū)域調(diào)控壓力進(jìn)一步加大。記者在廣州采訪(fǎng)了解到，由于增城、從化仍不限購(gòu)，18日當(dāng)天，不少購(gòu)房者涌入增城新開(kāi)樓盤(pán)。

　　市場(chǎng)期待調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)

　　面對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力，地方政府落實(shí)樓市調(diào)控的主體責(zé)任愈加艱巨，市場(chǎng)期待樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制盡快出臺(tái)。一些地方住建部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“環(huán)比不增長(zhǎng)”成為地方調(diào)控的主要目標(biāo)，但限于地方事權(quán)，地方政府在樓市調(diào)控中只能通過(guò)戶(hù)籍、社保年限、首付成數(shù)等進(jìn)行調(diào)控。

　　“長(zhǎng)效機(jī)制涉及金融、稅收、土地財(cái)政等宏觀政策法規(guī)，需要從國(guó)家層面盡快理順相關(guān)法律法規(guī)政策的制定和銜接，才能讓地方政府在落實(shí)主體責(zé)任時(shí)具有更強(qiáng)的操作性?！敝槿且晃蛔〗ň珠L(zhǎng)說(shuō)。