7月24日，中梁控股在微信公眾號(hào)“廉潔中梁”發(fā)布反腐公告，稱近期查實(shí)河南某公司董事長張昕(安徽任職期間)、江西某公司營銷負(fù)責(zé)人聶寧、廣西某公司下設(shè)營銷渠道負(fù)責(zé)人梁博等人，利用職務(wù)便利收受供應(yīng)商賄賂，被分別移送屬地司法機(jī)關(guān)處理。

　　剛剛處理完這一內(nèi)部貪腐后，中梁又被投資人舉報(bào)信托產(chǎn)品延期。

　　7月31日，據(jù)多個(gè)投資人反映，其購買的萬向信托發(fā)行的中梁地產(chǎn)基金8號(hào)集合信托計(jì)劃延期了，根據(jù)信托公司的公告，受托人擬延長各期優(yōu)先級(jí)II類信托單位期限，到期日預(yù)期為2021年7月31日。

　　根據(jù)投資人提供的資料，該信托計(jì)劃規(guī)模7.6億，分為優(yōu)先級(jí)I類、優(yōu)先級(jí)II類和劣后級(jí)(中梁地產(chǎn)指定主體以債權(quán)認(rèn)購)，其中本次優(yōu)先II級(jí)募集1億元，預(yù)期收益8.2%-9%，并附帶一定浮動(dòng)收益，資金用于向杭州正悅實(shí)業(yè)有限公司發(fā)放項(xiàng)目并購貸款及權(quán)益類投資款。

　　風(fēng)控措施：

　　1、保證擔(dān)保。蘇州工業(yè)園區(qū)華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及實(shí)際控制人楊劍提供最高額保證擔(dān)保；蘇州工業(yè)園區(qū)華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中梁地產(chǎn)頂層控股平臺(tái)。

　　2、股權(quán)質(zhì)押。浙江中悅梁商置業(yè)有限公司以其持有的福建家景置業(yè)有限公司(項(xiàng)目公司)全部股權(quán)質(zhì)押。

　　3、土地抵押。福建家景置業(yè)有限公司以其名下土地，進(jìn)行分階段抵押，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)抵押率(貸款余額/ 抵押物價(jià)值)不超過 70%，抵押物價(jià)值合計(jì) 9.15 億元。

　　今天(8月1日)，針對(duì)這一風(fēng)波，中梁地產(chǎn)回應(yīng)稱，公司正常履約且資金充裕。萬向信托也進(jìn)行了情況說明，表示股權(quán)性質(zhì)的權(quán)益投資，因項(xiàng)目去化尚未達(dá)到約定比例，對(duì)部分權(quán)益進(jìn)行延期，延期安排符合信托文件約定。

　　雖然中梁否認(rèn)了違約，但這次事件依然暴露出了中梁過度依賴高息信托融資的問題。

　　中梁超半數(shù)融資來自高利率信托和資管產(chǎn)品

　　成立于1993年的中梁控股發(fā)跡于溫州，被稱為浙江三四線城市的“小霸王”。在迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張過程中，中梁控股的銷售額從百余億猛沖到逾千億。與業(yè)績暴增相始終的是中梁地產(chǎn)不斷疊加的杠桿魔力，中梁地產(chǎn)的資本化利息在三年間從1.47億元暴增至13.81億元，暴漲9倍，遠(yuǎn)超銷售額增幅。

　　高成本的信托是中梁地產(chǎn)非常重要的融資渠道之一。事實(shí)上，中梁控股對(duì)信托融資的依賴，直接導(dǎo)致公司銷售毛利率偏低。2016至2018年末中梁控股的毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，2019年末，這一數(shù)值增至23.3%，仍低于上市房企30%的毛利率均值。

　　業(yè)內(nèi)評(píng)論認(rèn)為，中梁除了高成本的信托融資渠道，還包括銀行開發(fā)貸、資產(chǎn)證券化、私募等也都存在成本，毛利率低意味著利潤會(huì)被這些金融市場(chǎng)的工具吞噬。

　　中梁控股的招股書中顯示，中梁控股58%的借款來自于信托和資管產(chǎn)品。

　　上市前的招股書顯示截至2018年末，共有109筆尚未償還的借款，融資成本超過10%的有88筆。截至2019年3月末，借款余額達(dá)123億元，其中最高利率達(dá)18.5%，普遍融資成本在12-13%之間。

　　中梁地產(chǎn)合作的信托公司有很多，基本上做地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司都曾為中梁地產(chǎn)提供過信托融資。

　　其中，萬向信托和中梁地產(chǎn)合作較為密切。在中梁地產(chǎn)上市前一年，萬向信托2018年4月-12月，在短短9個(gè)月時(shí)間內(nèi)，一共為中梁控股輸血12次。

　　中梁地產(chǎn)從萬向信托獲取融資的成本，主要在9.5%-14%之間。其中，年利率最高的一筆在2018年11月20日發(fā)生，融資金額為11億元。

　　高周轉(zhuǎn)模式導(dǎo)致安全事故頻繁

　　中梁在業(yè)內(nèi)有著“小碧桂園”之稱，除了和碧桂園一樣專注于三四線城市的戰(zhàn)略外，也有著碧桂園一樣的高周轉(zhuǎn)模式。

　　中梁內(nèi)部人士透露拿地后奉行的是“456”模式，即4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入。與碧桂園如出一轍。

　　在言必論“高增長”，行必踐“高周轉(zhuǎn)”，以效率換現(xiàn)金的過程中，也伴隨著諸多爭(zhēng)議和質(zhì)疑。

　　為了給員工打雞血，中梁建立了“事業(yè)合伙”、“成就共享”、“員工跟投”、“專項(xiàng)激勵(lì)”和“費(fèi)用包干”等多層級(jí)激勵(lì)體系。此前業(yè)內(nèi)誕生出的一些奇葩事情就出自中梁：

　　人力招聘“要丑女，不要美女”；項(xiàng)目公司“只要干不死，就往死里干”和“要么交圖紙，要么交尸體”的標(biāo)語；安全事故層出不窮，包括江蘇徐州、河南信陽、安徽蚌埠等地，其中以中梁徐州項(xiàng)目最為嚴(yán)重，還被中梁以“風(fēng)險(xiǎn)因素之一”寫進(jìn)招股書。

　　如此高速周轉(zhuǎn)之下，安全事故頻發(fā)。今年以來，中梁爆發(fā)多起致人死亡的安全事故。2020年5月3日上午11時(shí)許，蕪湖縣中梁·龍璽臺(tái)16-2#樓工程，一安裝工人在吊籃安裝過程中不慎從屋面墜落受傷，經(jīng)搶救無效死亡。

　　2020年4月28日下午，合肥市美好花園項(xiàng)目發(fā)生一起生產(chǎn)安全事故，造成1人死亡。項(xiàng)目建設(shè)單位合肥中梁筑信置業(yè)有限公司股東為安徽中梁萬筑置業(yè)有限公司與金鵬地產(chǎn)集團(tuán)(滁州)有限公司，前者控股55%，后者占股45%。

　　之前，中梁地產(chǎn)集團(tuán)江蘇徐州一項(xiàng)目曾牽涉幾起人命官司，在建工地發(fā)生施工平臺(tái)滑塌，造成5死1傷的悲劇。主要負(fù)責(zé)人中梁滬蘇區(qū)域總裁王衛(wèi)祥去年8月底失聯(lián)。

　　隨后，中梁地產(chǎn)徐州旭鑫公司被爆出賄賂房管局，徐州市房管局原服務(wù)中心科長張堃被移送司法機(jī)關(guān)處理。中梁江蘇區(qū)集聯(lián)盟管理——中心營銷管理部總監(jiān)董某，中心管理營銷部總監(jiān)邵某，因受賄被中梁作開除處分，

　　近年來，中梁旗下項(xiàng)目曝出的問題，幾乎涉及到房地產(chǎn)維權(quán)的方方面面。

　　2020年6月，贛州市中梁南山院業(yè)主，譴責(zé)中梁地產(chǎn)股份公司在小區(qū)建造中虛假宣傳、偷工減料、以次充好、低價(jià)劣質(zhì)以及對(duì)待業(yè)主態(tài)度惡劣。

　　2017年至2020年，九江中梁首府因?yàn)樘摷匍_盤被整頓、房屋眾多質(zhì)量問題、學(xué)位問題，被業(yè)主多次維權(quán)。

　　2019年，號(hào)稱精品工程頂尖豪宅——長沙市寧鄉(xiāng)中梁首府，被千余戶業(yè)主投訴安全、質(zhì)量、違反合同、虛假宣傳等66項(xiàng)問題。

　　2018年10月，鹽城中梁聚龍首府業(yè)主，因房屋實(shí)際層高和陽臺(tái)寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權(quán)。據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》報(bào)道，維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)，工作人員與業(yè)主發(fā)生肢體沖突。事后，某女銷售員還在朋友圈以侮辱性字眼和配圖謾罵業(yè)主。

　　也是2018年12月，紹興中梁贊成悅賢府，業(yè)主因?yàn)榉课葸€未交付就出現(xiàn)開裂、滲漏等問題憤慨不已。2018年12月，張家港中梁壹號(hào)院項(xiàng)目大門前，業(yè)主就房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)缺陷和停車位不合理收費(fèi)等問題聚集聲討。

　　2018年11月，溫州中梁壹號(hào)院大批業(yè)主到中梁辦公樓下，就交付后廚房實(shí)際面積比宣傳冊(cè)標(biāo)注縮減1/3，涉嫌銷售欺詐問題要說法。

　　各地方網(wǎng)絡(luò)論壇上，關(guān)于中梁的指摘更多。臺(tái)州項(xiàng)目被業(yè)主曝光虛假宣傳、貨不對(duì)版；瑞安項(xiàng)目被業(yè)主發(fā)帖吐槽霸王條款；余姚項(xiàng)目涉嫌將收取的存抵認(rèn)籌金翻臉作“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”；溫州項(xiàng)目因廣告宣傳與事實(shí)不符被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門行政處罰等等。

　　除上述各地，常州、信陽、宣城、蚌埠等三四線城市，中梁的樓盤也都出現(xiàn)了類似情況。