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　　再添“新愁”

　　2月7日，新華視點(diǎn)以長(zhǎng)江口大建“空城”為題，直指南通啟東的綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目破壞長(zhǎng)江保護(hù)。報(bào)道稱(chēng)，過(guò)去6年，綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目沿長(zhǎng)江而建，全長(zhǎng)超10公里，總占地超15平方公里，早在2016年底，綠地長(zhǎng)島的建設(shè)體量和樓宇高度就被認(rèn)為違反“長(zhǎng)江大保護(hù)”，并與崇明建設(shè)世界級(jí)生態(tài)島的總體要求不符。但此后至今，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售預(yù)定一切如常。

　　資料顯示，綠地長(zhǎng)島位于長(zhǎng)三角北入?？?，南依崇明島，背面江蘇啟東、海門(mén)。項(xiàng)目總規(guī)劃面積約2.35萬(wàn)畝，是綠地集團(tuán)打造的集商、住、游、旅、購(gòu)為一體的項(xiàng)目，規(guī)劃有四大主題區(qū)域，包括度假區(qū)、休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、旅游區(qū)，計(jì)劃引入人口超20萬(wàn)，已接近崇明建設(shè)世界級(jí)生態(tài)島的常住人口規(guī)劃數(shù)的三分之一，而占地僅是全島面積的約1.2%。

　　根據(jù)《啟東市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》，綠地長(zhǎng)島所在的啟隆鎮(zhèn)屬“旅游度假用地”，與旅游度假有關(guān)的“騎士公園”等項(xiàng)目則以小區(qū)業(yè)主為主要客戶(hù)。而在現(xiàn)實(shí)中，有別于寥寥無(wú)幾的旅游配套，項(xiàng)目所在地充斥著大量商品住宅，屬于借文旅之名行地產(chǎn)之實(shí)的典型代表，相關(guān)信息顯示，2017年，綠地長(zhǎng)島以成交金額突破百億的成績(jī)，分列當(dāng)年集團(tuán)全國(guó)第二、環(huán)滬第一。

　　針對(duì)這種“暗度陳倉(cāng)”的慣常操作，輿論對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域監(jiān)管歸屬及綠地提出廣泛質(zhì)疑。

　　截至目前，綠地尚未對(duì)此作官方回應(yīng)，細(xì)究其原因，或許源于集團(tuán)公關(guān)對(duì)負(fù)面輿情的疲于應(yīng)對(duì)。畢竟回首剛剛過(guò)去的1年，包括拖欠債款、桃色丑聞、業(yè)主維權(quán)等在內(nèi)，有關(guān)綠地的各類(lèi)負(fù)面信息可謂層出不窮。

　　2月2日晚，多家東北地產(chǎn)媒體向綠地集團(tuán)東北大區(qū)喊話(huà)催廣告費(fèi)，稱(chēng)綠地合計(jì)欠款近392萬(wàn)元。這一尷尬的場(chǎng)景并非首次，2020年10月28日，網(wǎng)易房產(chǎn)成都頻道也曾發(fā)布一則“綠地，請(qǐng)付款”的文章，要求綠地西南事業(yè)部支付合同價(jià)款7.5萬(wàn)元，如此體量竟然因?yàn)橥锨窋?shù)萬(wàn)廣告費(fèi)被公開(kāi)維權(quán)，事件一度登上熱搜。

　　同一天，湖南省公安廳召開(kāi)發(fā)布會(huì)披露了10起拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬的典型案例，其中，長(zhǎng)沙綠地融城置業(yè)有限公司涉嫌拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬案作為典型案例被公布。而在2020年10月，一則有關(guān)“湖南綠地強(qiáng)制員工買(mǎi)房”的消息引發(fā)關(guān)注，據(jù)綠地集團(tuán)湖南事業(yè)部技術(shù)研發(fā)中心員工反映，其被部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)要求在12天內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套綠地湖南的房產(chǎn)，以幫企業(yè)完成年底業(yè)績(jī)，否則將被公司“除名”。

　　同樣在2020年10月，綠地旗下知名項(xiàng)目武漢綠地中心被承建方中建三局發(fā)放“催款單”。中建三局稱(chēng)，因綠地集團(tuán)欠付其巨額工程進(jìn)度款，已造成資金無(wú)法正常周轉(zhuǎn)的狀況，故項(xiàng)目建設(shè)將全面停工。作為武昌濱江商務(wù)區(qū)超高層頭號(hào)項(xiàng)目，該事件引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。

　　而在更早前的2020年5月，綠地更是因?yàn)橐黄鹛疑侣勔l(fā)輿論嘩然。彼時(shí)，名為“VS生生不息”的微博用戶(hù)實(shí)名爆料綠地集團(tuán)現(xiàn)任高管陳軍與其（舉報(bào)人：史睿生）合法妻子有不正當(dāng)關(guān)系，女方（張雨婷）現(xiàn)已懷孕。此外，舉報(bào)人還報(bào)陳軍有嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)違紀(jì)，挪用綠地集團(tuán)公款，并通過(guò)洗錢(qián)收取巨額非法所得。消息一出，綠地瞬間被推上地產(chǎn)圈輿論的風(fēng)口。

　　事后，盡管涉事主體陳軍被開(kāi)除，但與此同時(shí)，該事件所揭露的綠地集團(tuán)內(nèi)部涉嫌腐敗、挪用國(guó)有公款、洗錢(qián)等嚴(yán)重違紀(jì)問(wèn)題，以及內(nèi)控失效等管理上的漏洞，持續(xù)強(qiáng)化外界對(duì)企業(yè)品牌形象的負(fù)面認(rèn)知。

　　此外，由于大舉擴(kuò)張引發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管失控，近年來(lái)，關(guān)于綠地業(yè)主維權(quán)的新聞?lì)l現(xiàn)報(bào)道。

　　2020年10月，湖北武漢漢南綠地城被曝精裝修偷工減料，業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)廚房墻面瓷磚是用雙面膠粘上去的，手指一摳，整塊掉落；時(shí)隔一月，青島綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)三棟樓又被爆出因存在混凝土整體質(zhì)量、構(gòu)件強(qiáng)度降低等質(zhì)量問(wèn)題將拆除重建。而放眼全國(guó)，包括廣州、海南、南京、上海、山西等多個(gè)省份，綠地業(yè)主的維權(quán)聲浪層出不窮。

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　　商辦大戶(hù)的困境

　　在外界看來(lái)，高歌猛進(jìn)的綠地負(fù)面不斷，屬于流年不利；但事實(shí)上，作為企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行層面的映射，其所遭遇的種種困境，根源于集團(tuán)巨大的債務(wù)壓力。

　　作為國(guó)內(nèi)頭部房企，信息顯示，綠地控股創(chuàng)立于1992年，曾為上海農(nóng)委和建委百分百持股。1997年，綠地進(jìn)行股份制改造，形成了國(guó)有控股、職工持股的股份制格局。2013年，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，形成國(guó)有及多種成分資本交叉持股、相互融合的混合所有制格局，并于2015年實(shí)現(xiàn)整體借殼上市。

　　也是在上市當(dāng)年，綠地正式開(kāi)啟國(guó)企混改，引入平安、鼎暉等5家戰(zhàn)略投資者，引入社會(huì)資金117.3億元。綠地通過(guò)國(guó)企混改形成國(guó)有資本、社會(huì)資本、員工持股“金三角”的股權(quán)結(jié)構(gòu)。綠地董事長(zhǎng)張玉良曾表示，綠地體制改革的總趨勢(shì)是不斷深化混合所有制內(nèi)涵，推動(dòng)企業(yè)股權(quán)更加多元化，體制機(jī)制更加市場(chǎng)化、公眾化、國(guó)際化。

　　與此前萬(wàn)達(dá)借萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)文旅城模式低價(jià)拿地類(lèi)似，綠地是以摩天專(zhuān)業(yè)戶(hù)的打法“聞名”業(yè)界。多年以來(lái)，綠地依靠其國(guó)資背景，通過(guò)為地方打造以超高層地標(biāo)為代表的大型商辦項(xiàng)目，換取低價(jià)住宅土地。也因此，商辦一直是綠地項(xiàng)目的重要組成部分。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)此前的統(tǒng)計(jì)，綠地每年新增商辦比例在20%左右，每月新增地產(chǎn)項(xiàng)目里，除去純住宅項(xiàng)目，剩余50%以上也多是商辦項(xiàng)目。

　　在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的早年，綠地對(duì)于這套駕輕就熟的打法不存在太大問(wèn)題，也刺激了綠地在全國(guó)各地落子頻頻。但伴隨近年來(lái)宏觀調(diào)控趨緊，以及酒店、寫(xiě)字樓等商辦類(lèi)項(xiàng)目供過(guò)于求等現(xiàn)實(shí)因素影響，此前大肆擴(kuò)張的綠地，正遭遇愈發(fā)兇險(xiǎn)的反噬。

　　據(jù)綠地控股2020年中報(bào)顯示，上半年，綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2098億元，同比增加4%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額153億元，同比減少8%。房地產(chǎn)主業(yè)合同銷(xiāo)售金額中，住宅占比70%，商辦占比30%。其中，商辦銷(xiāo)售額同比下降了33.56%，跌幅超過(guò)三分之一。顯然，疫情疊加商辦市場(chǎng)過(guò)剩的沖擊，已經(jīng)嚴(yán)重影響到集團(tuán)商辦項(xiàng)目的去化周期。

　　而在另一方面，由于部分項(xiàng)目在拿地時(shí)對(duì)自持辦公的比例有要求，部分物業(yè)規(guī)定在短期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓出售。對(duì)于當(dāng)前綠地的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力而言，無(wú)論是辦公招駐、酒店管理或者商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)均難言樂(lè)觀，沉淀的商辦資產(chǎn)既無(wú)法靠兜售變現(xiàn)，又難以通過(guò)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生穩(wěn)定高效的現(xiàn)金流回報(bào)。

　　按照界面新聞此前做的統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，綠地在全國(guó)各地有49棟超高層項(xiàng)目，包括200米以上45棟，400米以上8棟，集團(tuán)承壓之大可見(jiàn)一斑。

　　考慮到商辦的去化困境，近年來(lái)，綠地正在加快處置資產(chǎn)的步伐，以盡快回籠現(xiàn)金流。

　　其2019年年報(bào)顯示，通過(guò)出售商辦項(xiàng)目及處置金融資產(chǎn)等，綠地全年投資收益錄得88.64億元，同比大增197.17%，占該期利潤(rùn)總額的28.97%。2020年1月，綠地先以75億元拋售綠地外灘中心三棟寫(xiě)字樓給海通證券；5月，又以48.54億元出售了綠地外灘中心T2棟寫(xiě)字樓和地下產(chǎn)權(quán)停車(chē)位項(xiàng)目給上海銀行；11月，綠地再度將價(jià)值231億元的長(zhǎng)三角27個(gè)商辦物業(yè)打包出售，該資產(chǎn)包含青浦綠地中心、蘇州綠地中心等超高層地標(biāo)物業(yè)。

　　盡管綠地回血之心迫切，但受當(dāng)前現(xiàn)實(shí)的投資環(huán)境影響，市面買(mǎi)家熱情低沉。戴德梁行發(fā)布的《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資意向報(bào)告》顯示，超60%的受訪(fǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資者認(rèn)為，寫(xiě)字樓、零售（購(gòu)物中心和商業(yè)街）和酒店的投資規(guī)模將下降。除北上廣深杭成，其他城市基本不在大型投資機(jī)構(gòu)考慮范圍內(nèi)，而“凡有二線(xiàn)城市，皆有綠地高層”，顯然被現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重對(duì)撞。

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　　債務(wù)壓頂何解？

　　在房地產(chǎn)業(yè)界，2020年被稱(chēng)作“變天之年”。之所以如此，源于系列頂層監(jiān)管政策的強(qiáng)硬落地。尤其以“三道紅線(xiàn)”和“房貸新規(guī)”為標(biāo)志，整個(gè)行業(yè)由此正式進(jìn)入“青銅時(shí)代”。

　　根據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告，以2019年末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，綠地剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為83%；凈負(fù)債率達(dá)到156%；現(xiàn)金短債比為0.79。“三條紅線(xiàn)”全中。同時(shí)，以?xún)糌?fù)債率來(lái)看，在2019年?duì)I收過(guò)千億的A股上市房企中，也僅有綠地一家連續(xù)5年凈負(fù)債率在100%以上。

　　綠地集團(tuán)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2020年其全年?duì)I業(yè)總收入4813億元，同比增長(zhǎng)12%；總資產(chǎn)達(dá)到13491億元，同比增長(zhǎng)18%；歸母凈資產(chǎn)834億元，同比增長(zhǎng)6%；而同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)137.2億元，相比于去年同期的147億元，同比下降6.93%，已經(jīng)陷入明顯的增收不增利困境。

　　而截至2020年12月末，綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率88.28%。據(jù)此計(jì)算，目前其總負(fù)債約為11909.95億元。需注意的是，綠地集團(tuán)短期負(fù)債同樣高企。其2020年三季報(bào)顯示，前三季度，綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為50.04億元，較上年同期減少45.17%；短期借款為299.47億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債為730.38，合計(jì)約為1030億元。而同期賬面貨幣資金僅有805億元，難以覆蓋其短期債務(wù)。

　　為緩解債務(wù)壓力，目前綠地正積極推進(jìn)境內(nèi)外債券融資。11月11日，上交所發(fā)布消息，綠地2020年公開(kāi)發(fā)行170億公司債券獲得通過(guò)。該債券為小公募債，期限不超過(guò)7年（含7年）。規(guī)模剛好等于即將到期的公司債。同時(shí)綠地表示，將按照國(guó)家政策導(dǎo)向，進(jìn)一步收縮海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，加快退出步伐；以多種方式，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠；壓縮短期借款占比，增加中長(zhǎng)期借款占比，優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的理念，實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理，全面提升回款質(zhì)量。

　　此外，綠地的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還在進(jìn)行中。2020年7月26日，綠地另兩大股東，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司和上海城投（集團(tuán)）有限公司宣布，擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地部分股份，擬轉(zhuǎn)讓股份比例合計(jì)不超過(guò)綠地總股本的17.5%。相當(dāng)于發(fā)行新股進(jìn)行融資。

　　2021年1月21日，“綠地集團(tuán)將被收購(gòu)”盛傳網(wǎng)絡(luò)，信息稱(chēng)，十強(qiáng)房企綠地將被十強(qiáng)房企收購(gòu)，收購(gòu)方為“萬(wàn)科+誠(chéng)通”組成的國(guó)企改革基金，或中海和其他投資者組成的投資人。對(duì)此，張玉良表示，針對(duì)混改進(jìn)展，張玉良表示，混改事宜，沒(méi)有跟萬(wàn)科或中海接觸過(guò)。目前有兩家，一家金融機(jī)構(gòu)、一家央企正在洽談中，具體名稱(chēng)不便于透露，春節(jié)后會(huì)進(jìn)一步明朗化。

　　回首綠地2015借殼上市之年，在那個(gè)高光時(shí)刻，其銷(xiāo)售規(guī)模僅次于萬(wàn)科，居于行業(yè)第二；時(shí)至今日，綠地不僅在銷(xiāo)量排名上與萬(wàn)科的差距越拉越大，而且以“三道紅線(xiàn)”為標(biāo)準(zhǔn)，作為“差等生”之列的綠地，其面臨的未來(lái)局勢(shì)盡顯煎熬。“三道紅線(xiàn)”急急如律令，負(fù)面纏身疊加監(jiān)管高壓的綠地，將如何完成轉(zhuǎn)身？探圈兒將持續(xù)關(guān)注。