調(diào)控趨緊多地房?jī)r(jià)現(xiàn)松動(dòng) 判斷拐點(diǎn)或?yàn)闀r(shí)尚早

　　調(diào)控趨緊多地房?jī)r(jià)現(xiàn)松動(dòng)跡象

　　部分實(shí)力房企打折促銷(xiāo)，但分析人士認(rèn)為判斷拐點(diǎn)為時(shí)尚早

　　持續(xù)“高燒”的房?jī)r(jià)正在顯現(xiàn)降溫跡象。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，隨著新一輪樓市調(diào)控從一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延，多個(gè)城市樓市成交出現(xiàn)下滑，部分房企開(kāi)始打折促銷(xiāo)，其中不乏一些實(shí)力房企，業(yè)主的二手房掛牌價(jià)也出現(xiàn)下降。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，依目前的市場(chǎng)情況判斷房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為時(shí)尚早。

　　中國(guó)指數(shù)研究院9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門(mén)、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。

　　中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場(chǎng)與新建住宅行情基本一致，中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測(cè)的六大城市上周成交環(huán)比全線(xiàn)呈不同程度下降。與此同時(shí)，反映市場(chǎng)預(yù)期的中原經(jīng)理人指數(shù)趨于平緩，經(jīng)理人看漲的占比小幅下滑。

　　在成交下滑的同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價(jià)為25759元/平方米，環(huán)比下降6.2%；北京二手住宅成交均價(jià)為28864元/平方米，環(huán)比下降4.25%。價(jià)格的降幅主要是由于三環(huán)內(nèi)成交量占比下降的影響。同時(shí)，對(duì)鏈家地產(chǎn)掛牌房源的調(diào)價(jià)情況監(jiān)測(cè)顯示，12月第一周調(diào)價(jià)案例中，下調(diào)的占比為71.9%。同時(shí)，新增房源的掛牌均價(jià)環(huán)比下降2.1%，與9月平均水平接近，掛牌均價(jià)呈現(xiàn)見(jiàn)頂趨勢(shì)。

　　另?yè)?jù)搜房網(wǎng)對(duì)北京市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)，11月份，位于昌平區(qū)的金融街·金色漫香苑項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為27000元/平方米，環(huán)比下跌3.57%。在同一區(qū)域，主力戶(hù)型為84-96平方米二至三居路勁·世界城銷(xiāo)售均價(jià)為24500元/平方米，環(huán)比跌幅為2.00%。

　　除了昌平區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)多個(gè)項(xiàng)目11月份銷(xiāo)售均價(jià)也出現(xiàn)不同程度的跌幅。其中，北京城建·世華泊郡項(xiàng)目均價(jià)為39000元/平方米，環(huán)比跌幅為2.50%；東湖灣項(xiàng)目均價(jià)41000元/平方米，環(huán)比下跌4.65%；北京華僑城四季項(xiàng)目均價(jià)41000元/平方米，環(huán)比10月份的48500元跌幅則達(dá)到15.46%。

　　不僅僅是北京，來(lái)自廣州經(jīng)緯行研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，11月份，廣州十區(qū)兩市新建商品住宅簽約均價(jià)為11581元/平方米，環(huán)比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

　　根據(jù)經(jīng)緯研究中心的統(tǒng)計(jì)，廣州十區(qū)兩市11月份新建商品住宅簽約套數(shù)前20名的樓盤(pán)中，碧桂園鳳凰城等8個(gè)項(xiàng)目簽約均價(jià)環(huán)比下跌。其中，位于番禺的萬(wàn)科歐泊簽約均價(jià)環(huán)比下跌10%，增城的金地公園上城項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比跌幅則達(dá)到46%。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，出現(xiàn)打折促銷(xiāo)等降價(jià)跡象的不僅僅是這幾個(gè)一線(xiàn)城市。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，早在10月份樓市的“銀十”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些典型企業(yè)如碧桂園、萬(wàn)科及恒大等，在持續(xù)推盤(pán)的同時(shí)就開(kāi)始了相對(duì)較大的打折力度。

　　其中碧桂園的惠州十里銀灘開(kāi)盤(pán)時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售折扣幅度達(dá)到七五折，同時(shí)碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達(dá)六五折。此外，根據(jù)CR IC研究中心營(yíng)銷(xiāo)周報(bào)顯示，萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大、保利等企業(yè)項(xiàng)目多次進(jìn)入周度折扣排行TO P10行列。例如，萬(wàn)科陸續(xù)在南通、秦皇島等地推出開(kāi)盤(pán)八五折的折扣優(yōu)惠。

　　除了這些城市以外，進(jìn)入12月份，還先后有西安、大連、長(zhǎng)沙、唐山、濰坊等城市也開(kāi)始出現(xiàn)打折力度不一的在銷(xiāo)樓盤(pán)，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實(shí)力房企。

　　CRIC研究中心分析師范宏華告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房地產(chǎn)企業(yè)在年終之前對(duì)業(yè)績(jī)的訴求主要是通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)力度來(lái)表現(xiàn)。在這種情況下，部分企業(yè)選擇打折促銷(xiāo)以達(dá)到年末沖量的目的，而另一些企業(yè)則相對(duì)求穩(wěn)，放緩銷(xiāo)售力度，為來(lái)年銷(xiāo)售做更充足的準(zhǔn)備。

　　他認(rèn)為，年末的最后一個(gè)月，絕大多數(shù)企業(yè)仍會(huì)選擇加快推盤(pán)速度，加大折扣力度，以求在最后時(shí)間內(nèi)取得項(xiàng)目快速消化、業(yè)績(jī)迅速上升的效果。

　　無(wú)獨(dú)有偶，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告指出，上半年為房企資金最寬松時(shí)點(diǎn)，三季度略有收緊，預(yù)計(jì)全年房企資金將由“寬松”回落至“偏松”。一方面資金面中性偏緊。由于通脹高企，貨幣收緊，房地產(chǎn)信貸也收緊，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制，開(kāi)始逐步減少對(duì)個(gè)人住房貸款的支持力度。另一方面，部分核心城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策。從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策等措施將在一定程度上壓制需求，影響市場(chǎng)預(yù)期。10月至12月，已有十幾個(gè)一二線(xiàn)城市出臺(tái)地方新政。

　　此外，商品房銷(xiāo)售金額增幅持續(xù)收窄，資金回籠速度放緩。前三季度商品房銷(xiāo)售額雖仍保持34%的高位增長(zhǎng)，但相比上季末降低9.3個(gè)百分點(diǎn)，增速已明顯放緩。同時(shí)從商品房銷(xiāo)售面積同比增幅情況看，自今年1至2月份處于三年來(lái)新高后，整體呈現(xiàn)逐步回落趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　在銷(xiāo)售放緩的同時(shí)，房企庫(kù)存也呈現(xiàn)走高的態(tài)勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》指出，監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7987萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比增長(zhǎng)4.3%。從絕對(duì)量看，11月庫(kù)存量達(dá)到了2012年以來(lái)的最高水平。

　　對(duì)于后市，中指院分析認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者預(yù)期也出現(xiàn)一定變化，市場(chǎng)有所降溫。隨著年末發(fā)布調(diào)控政策的城市逐漸增多，一線(xiàn)城市與部分上漲勢(shì)頭過(guò)快的二線(xiàn)城市，均采取了從嚴(yán)從緊的升級(jí)版調(diào)控政策為主要基調(diào)，一系列政策使得市場(chǎng)的看漲預(yù)期得到有效控制。

　　中指院認(rèn)為，政策層面與供需關(guān)系等多方面因素改變，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到明顯遏制。年末住宅市場(chǎng)可能因地方政府調(diào)控措施而趨于平穩(wěn)，全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲勢(shì)將繼續(xù)放緩。