秦皇島樓市六折甩賣調(diào)查：庫存巨大引發(fā)降價促銷

　　在北京到河北秦皇島的動車上，每隔一段，就能看到零星分布的拆遷地和在建的高樓。進入秦皇島市區(qū)，這種現(xiàn)象瞬間由點變面——新建樓盤林立，在建工地隨處可見。

　　近期被盛傳六折甩賣的“珠江道12號”，便是這眾多高聳新樓盤中的一個。與江浙一帶的樓市降價一樣，地處環(huán)渤海地區(qū)的秦皇島的六折甩賣風波，也被貼上了中國樓市變奏的標簽。

　　所謂的開發(fā)商陸續(xù)撤離、樓盤大幅降價的傳聞，因何而起？真相如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者從“珠江道12號”樓盤開始調(diào)查，試圖揭開“六折甩賣風波”之下的秦皇島樓市謎霧。

　　“六折甩賣”僅為個案？/

　　“珠江道12號”項目位于秦皇島市中心城區(qū)的西南位置，緊鄰湯河。當?shù)厝吮硎卷椖繀^(qū)位條件比較優(yōu)越。3月19日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了該項目。記者剛進去時，整個售樓大廳空無一人，幾分鐘后，才有銷售人員悠然出現(xiàn)。

　　“珠江道12號”住宅原價在10000元/平方米左右，相比秦皇島官方公布的商品住宅均價的5877元/平方米，高出了近一半。銷售人員稱，目前其剩余房源皆以6折出售，但非直接降價，而是開發(fā)商連續(xù)4年每年向購房人返還10%的購房款，總計達到總價的40%。即如果購房者全款購買一套總價200萬元的房屋，需要先交全款，以后每年由開發(fā)商返還20萬元，持續(xù)4年。

　　在沙盤中，還有一些樓盤擺著“售罄”的牌子。上述銷售人員表示，“珠江道12號”總戶數(shù)為1200戶，由于項目定位高端，住宅“目前已有400余戶入住，400余戶正在裝修”。當記者提出看房時，銷售人員卻帶記者進入了一棟已經(jīng)標明“售罄”的樓盤。

　　當日晚上九時，記者再次來到該項目所在地。小區(qū)的整體亮燈率不足15%，10棟樓里，亮燈最多的只有30戶，最少的則只有1戶，遠遠低于銷售人員表述的“400余戶入住”的情況。其真實的銷售數(shù)量仍是未知數(shù)。

　　據(jù)了解，“珠江道12號”的銷售周期漫長，從2010年銷售至今，已經(jīng)歷時4個年頭，其項目于今年開始大幅降價促銷。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，項目選擇“每年返還資金”的促銷方式就是一個變相降價，“企業(yè)出現(xiàn)這樣的行為可能是因為資金緊張。企業(yè)獲得40%無利息資金，可以緩解資金壓力”。

　　隨后幾日，記者通過走訪當?shù)鼐用窳私獾?，“珠江?2號”滯銷的主要原因在于作為住宅單價過高，且戶型不符合消費者的購買需求。

　　“珠江道12號”的房屋戶型面積過大且總價過高，最小的二居室都超過了110平方米。按其打折前的價格10000元/平方米計算，一套200余平方米的住宅總價超過了200萬元，這樣的價格可以在當?shù)刭I低層住宅。

　　而當?shù)刭彿空吲c房產(chǎn)銷售人員告訴記者，本地與外地購房者在購買普通住宅時，都更偏愛二居室。經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是銷售狀況良好的新樓盤，大戶型的三居室也有不少剩余，而二居室則基本售罄。

　　記者聯(lián)系到項目開發(fā)商“秦皇島天洋房地產(chǎn)

　　開發(fā)有限公司”上屬公司“北京天洋投資有限公司”的一位副總，但其拒絕就“珠江道12號”降價接受采訪。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“珠江道12號”大幅降價促銷或是因為企業(yè)急于回籠資金。

　　記者在隨后幾日的走訪中探知，像“珠江道12號”這樣剩余樓盤全部六折促銷的降價行為，僅為個案。秦皇島市區(qū)的在售樓盤里，整體情況較為穩(wěn)定，但是多出現(xiàn)數(shù)量有限的小幅優(yōu)惠活動，而一些項目的均價則在兩年內(nèi)沒太多變化。

　　而此前在媒體報道中被提及的幾個已經(jīng)降價的樓盤，或是被認為引起“秦皇島樓市降價風暴”的樓盤，皆位于秦皇島當?shù)鼐用窨谥械摹靶麻_發(fā)區(qū)”。

　　促銷樓盤多位于新開發(fā)區(qū)/

　　如果說市區(qū)內(nèi)的新建樓盤數(shù)量之多讓外地人驚訝的話，那么新開發(fā)區(qū)內(nèi)的樓盤數(shù)量，則多到讓當?shù)鼐用褚哺械襟@訝。記者在秦皇島走訪的幾日里，每當打車后詢問哪里有新樓盤時，當?shù)氐母缑摽诙龅亩际切麻_發(fā)區(qū)。新開發(fā)區(qū)位于秦皇島市海港區(qū)的西南方，距秦皇島市政府11公里。在進入到的哥口中的新開發(fā)區(qū)后，在1公里多的公路上，沿線全部都是高層樓盤與低層住宅。

　　“本地人肯定買不完”。在談到這塊區(qū)域的樓盤時，不少的哥表示。此前被媒體報道的降價促銷的“南嶺國際”與“中鐵·秦皇半島”項目，皆位于此。但記者了解到，其實“南嶺國際”推出的“4995元/平方米的低價房、首付6萬”，“中鐵·秦皇半島”推出的“一萬抵五萬”等促銷活動，自2013年末便已經(jīng)開始，而非今年；且打折銷售的房屋數(shù)量都很有限，難以稱得上“大打折扣優(yōu)惠”。

　　不少新開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)項目銷售人員表示，目前開發(fā)區(qū)有多個地產(chǎn)項目在建，部分項目已經(jīng)開盤。此地項目數(shù)量之巨，從號稱“華北第一大盤”的“秦皇半島”項目便可窺見一斑。該項目占地面積達到2010畝，建筑面積則有400萬平方米，由當?shù)氐拇箝_發(fā)商——金屋集團購地，并與中鐵置業(yè)、富立地產(chǎn)、紫城地產(chǎn)三家公司共同開發(fā)，金屋以外的其他三家公司各分得項目收益的10%。

　　雖然四個項目都有現(xiàn)房與期房在售，但是記者分別走訪其售樓中心時，看房者寥寥無幾，本地居民對這一超級大盤的剩余房源消化能力持懷疑態(tài)度。

　　“秦皇半島”項目中目前銷售情況最好的為“金屋·秦皇半島”項目，其項目一期于2013年8月開盤，目前基本售罄，二期也已經(jīng)開盤。但是3月21日下午《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢看房的一個小時內(nèi)，其售樓大廳內(nèi)僅有一位看房者。

　　金屋集團是秦皇島最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一。銷售進度不如預期，或倒逼該企業(yè)有所動作。據(jù)“金屋·秦皇半島”銷售人員透露，4月5日、4月6日，“金屋·秦皇半島”將會有3套售價遠低于住宅均價的特價房推出，價格大概在5000元/平方米，而到時現(xiàn)場還會有其他的促銷活動。

　　在“秦皇半島”的項目中，其他三個項目緊迫感或許更甚：富立·秦皇半島雖然2013年11月才開盤，但是開盤不久之后就推出了“1萬抵2萬”的優(yōu)惠活動。而將于今年9月底交房的“中鐵·秦皇半島”項目一期，2013年末就早早將余下的部分房源推出5800元/平方米起低價房，以及“一萬抵五萬”的促銷活動。2014年，對部分房源推出了“買房送車位”活動。

　　“紫城·秦皇半島”項目，也在去年年初就有特價房活動；9月份時也曾推出短期的“1萬抵5萬”活動。

　　秦皇島的降價促銷活動，雖然目前規(guī)模不大，促銷住宅數(shù)量有限，但是顯然已經(jīng)形成了連鎖反應。

　　庫存高、新項目猛增現(xiàn)隱憂/

　　顯然，秦皇島的樓市實況，并沒有外界傳聞的“風聲鶴唳”，然而在資金鏈緊張和巨大庫存雙重壓迫下，上漲動力正顯衰竭，未來或現(xiàn)“穩(wěn)中暗降”的走勢。

　　搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年6月，秦皇島在售待售的122個樓盤中，有69個樓盤相繼推出各種優(yōu)惠，占比56.55%。進入2014年以來，將近九成的在售樓盤都在進行打折促銷。

　　甚至萬科這樣的龍頭企業(yè)在秦皇島的項目也在2014年推出了促銷活動。萬科的“假日風景”精裝修高層住宅項目位于海港區(qū)的北部，距離市中心20分鐘車程，其項目二期即將開盤。該項目銷售人員告訴記者，2014年后，項目一期剩下的部分房源推出了“二萬抵七萬”的優(yōu)惠活動。

　　類似這樣對尾盤進行促銷的活動，當前在當?shù)夭⒉簧僖?。降價促銷背后，是秦皇島市當?shù)鼐薮蟮膸齑鎵毫σ约拜^慢的去化速度。通常情況下，如果一個城市商品住房存量是月銷售量的12至15倍，即能支持12至15個月的供應，就屬于高庫存。

　　思源經(jīng)紀秦皇島分公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關(guān)三區(qū)的商品房庫存就高達635萬平方米，而當年的消化量僅為156萬平方米。來自秦皇島市統(tǒng)計局的房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)顯示，2013年秦皇島房屋施工面積為2481.9萬平方米，商品房屋銷售面積為302.5萬平方米，樓市存銷比達到了12.

　　在庫存高壓的同時，新開盤項目猛增，有限的消費力難以支撐巨大的消費體量。秦皇島統(tǒng)計局2013年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，秦皇島的房地產(chǎn)開發(fā)投資共計235.1億元，累計比上年同期增長10.2%。房地產(chǎn)投資占據(jù)秦皇島整個固定資產(chǎn)投資比重的近三分之一。

　　張大偉認為，秦皇島隸屬三線城市，人口本就較少，年輕人因為求職、上學等原因，選擇去一、二線城市發(fā)展，近年來常住人口增長緩慢。加之城市房屋存量過大，這種城市目前的旅游產(chǎn)業(yè)又非常有季節(jié)性，自身的海洋經(jīng)濟卻沒有跟上發(fā)展，人口新增乏力。

　　部分銀行 收縮開發(fā)貸款/

　　高庫存及有限的消費量，也導致了秦皇島樓市缺乏上漲動力。一些項目價格基本不變就體現(xiàn)了這一現(xiàn)象。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，秦皇島樓市一直在走“上坡路”，均價從6862元/平方米漲到7134元/平方米。6月之后，房價開始下跌，最終年底房屋均價為6940元/平方米。2013年，秦皇島房價總體上漲114元/平方米。

　　在距離萬科項目往南僅一路之隔的區(qū)塊，是秦皇島當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司興龍開發(fā)的名為“生態(tài)谷”的項目。數(shù)據(jù)顯示，項目一期2011年開盤時均價為6500元/平方米。記者咨詢得知，如今項目在售的房屋價格均價仍然在6500元/平方米徘徊，基本沒有上漲。

　　在秦皇島樓市的相關(guān)報道見諸版面后，秦皇島官方曾回應“2013年全年，秦皇島商品住宅成交均價5876.89元/平方米，同比增長為2.45%?！?/p>

　　嗅覺敏銳的銀行也有所行動?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在秦皇島實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行設在秦皇島的分行針對開發(fā)商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)收緊了開發(fā)貸。

　　“銀行的開發(fā)貸款現(xiàn)在不好辦”。交通銀行

　　的相關(guān)負責人告訴記者，今年開始房地產(chǎn)的開發(fā)貸款“基本辦不了”。

　　在記者隨后的暗訪中，其余幾大行的相關(guān)負責人也均表示目前地產(chǎn)開發(fā)貸款不好批，對地產(chǎn)開發(fā)公司最基本的要求條件都是2級資質(zhì)與5000萬注冊資金。其中，工商銀行

　　秦皇島分行還要求開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗超過10萬平方米，中國銀行

　　則還要求開發(fā)公司在省內(nèi)有一定排名。

　　供應加大，去化能力成疑，銀行也收縮開發(fā)貸款。秦皇島樓市前景并不明朗。

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　　秦皇島旅游地產(chǎn)打折促銷成常態(tài)

　　出了秦皇島火車站，進入記者視線的都是樓盤廣告，其中旅游地產(chǎn)的廣告最為突出。

　　記者日前在秦皇島走訪時發(fā)現(xiàn)，在北戴河新區(qū)的旅游地產(chǎn)項目中，幾乎所有的高層項目在售樓盤，都有不同程度的折扣與降價。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者曾以購房者的身份來到當?shù)匾惶幟麨椤跋亩己０丁钡木频旯㈨椖靠捶繒r，該項目的銷售人員給出了“七五折”這一最低折扣。據(jù)了解，此項目二期自2012年以來就有“買三平方米送一平方米”活動。

　　“夏都海岸”的銷售人員表示，公司因新建項目回款需要，“最近每個月都會有一定數(shù)量七五折的促銷房屋出售”。該銷售人員同時表示，交房后暫時拿不到“房本”，只能保證2年內(nèi)辦理。

　　“非常?！本频旯㈨椖课挥凇跋亩己０丁蔽鱾?cè)，“非常?！币晃辉诋?shù)貜臉I(yè)多年的置業(yè)顧問向記者表示，該項目2012年就已開盤，至今只銷售了30%左右。銷售緩慢，開發(fā)商不得不讓利。

　　上述置業(yè)顧問還向記者透露，項目開發(fā)出來后能賣出去已經(jīng)不錯了。“周圍不少樓盤和我們項目一起拿的地，因為資金出了問題，到現(xiàn)在都沒開發(fā)完。”

　　而位于“非常?！蔽鞅倍恕芭R海聽濤”項目，距南戴河海岸線僅600米，目前的優(yōu)惠力度達到了八五折。

　　在海南錦誠旅游地產(chǎn)服務機構(gòu)董事長王路看來，秦皇島旅游地產(chǎn)整體市場發(fā)展不夠完善，項目品質(zhì)及配套設施有所欠缺，僅算得上是旅游居住地。

　　王路認為，今年銀根在緊縮，貸款成本不斷上升，使得一些開發(fā)企業(yè)，尤其資金鏈條本就緊張的中小企業(yè)更加艱難。在這樣的情況下，秦皇島旅游地產(chǎn)在售項目與在開發(fā)項目沒有太多突破瓶頸的方法，只能通過降價來促進銷售。

　　據(jù)了解，秦皇島的大量旅游地產(chǎn)項目陷入滯銷的困境并非偶然。

　　2009年，秦皇島啟動“旅游立市”戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略指出，5至10年時間，要把秦皇島建成國內(nèi)最佳、國際上有較大影響的旅游名城。隨后秦皇島于2010年啟動了大規(guī)模的土地出讓。當年該市4個區(qū)的招拍掛土地達到45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，樓面均價為2317元。這些土地開發(fā)出的項目在2012年、2013年集中入市。

　　思源經(jīng)紀發(fā)布的《2012年秦皇島市房地產(chǎn)市場概況》顯示，北戴河新區(qū)的各地產(chǎn)項目體量均較大，產(chǎn)品類型多為綜合

　　產(chǎn)品，預計未來三年總供應體量將超過300萬平方米。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進認為，秦皇島屬于傳統(tǒng)旅游地，在樓市調(diào)控下，部分一二線城市的購房者會從旅游度假的角度積極在此類城市進行置業(yè)。房企也希望打好旅游地產(chǎn)這樣一個招牌。購房者、房企等市場資源因此快速導入該市。

　　一家開發(fā)旅游地產(chǎn)公司的高管向記者透露，秦皇島當?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)項目的風險在于，客戶群主要來自于東北和京津地區(qū)，來源相對狹窄，這就面臨去庫存的壓力。

　　據(jù)了解，秦皇島當?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)與附近區(qū)域的競爭日趨白熾化，也是出現(xiàn)困境的原因之一。

　　距離秦皇島市區(qū)約50分鐘車程的遼寧綏中縣東戴河區(qū)域海邊也是旅游地產(chǎn)項目林立，區(qū)域內(nèi)道路兩側(cè)也是掛著各類推銷樓盤的廣告牌。去年7月，記者曾實地走訪該地。在走訪期間記者發(fā)現(xiàn)，在東戴河區(qū)域，單套僅10余萬元的小戶型“公寓”旅游地產(chǎn)隨處可見。價格要比秦皇島地區(qū)的同類項目低。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一曾表示，旅游地產(chǎn)，一定是“旅游”在前，“地產(chǎn)”在后。開發(fā)旅游地產(chǎn)一定要堅持以自然資源、旅游資源保護和開發(fā)為主，反映當?shù)氐淖匀惶厣臀幕厣?，防止同質(zhì)化。一些旅游資源缺乏的城市，建設的旅游產(chǎn)品同質(zhì)化，沒有特色、沒有文化內(nèi)涵，也沒有太多生命力。

　　(責任編輯：DF070)