那些處在危險(xiǎn)中的開(kāi)發(fā)商們：萬(wàn)達(dá)被點(diǎn)名

　　樓市低迷之后：那些處在危險(xiǎn)中的開(kāi)發(fā)商們

　　房地產(chǎn)

　　快速增長(zhǎng)的時(shí)光已經(jīng)過(guò)去。隨著調(diào)整期的到來(lái)，過(guò)往那些對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商，將面臨較大的資金壓力。

　　標(biāo)普在近期的媒體研討會(huì)上，點(diǎn)名了一批財(cái)務(wù)杠桿過(guò)于激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商。其中包括奧園集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司(中國(guó)海外宏洋)、華南城控股有限公司(華南城)、旭輝集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(萬(wàn)達(dá)商業(yè))、花樣年控股集團(tuán)有限公司(花樣年集團(tuán))和廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(富力地產(chǎn)).這些公司的共同特點(diǎn)是，2013年債務(wù)增速超過(guò)50%，其中恒大地產(chǎn)2013年總債務(wù)增加超過(guò)一倍。

　　標(biāo)普同時(shí)還擔(dān)心近期購(gòu)入綠城股權(quán)的融創(chuàng)控股。另外，他們尤其擔(dān)心實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇，其中包括人和商業(yè)控股有限公司(人和商業(yè))和恒盛地產(chǎn)控股有限公司(恒盛地產(chǎn))，兩家公司的美元債券將在2015年到期。除非它們的銷售情況改善，否則可能面臨流動(dòng)性或違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　融資難度加大

　　除了市場(chǎng)低迷，對(duì)開(kāi)發(fā)商們另一不利因素是融資難度也在加大。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：5月房企發(fā)布海外融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度為69.94億美元。

　　今年前5月，標(biāo)桿房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元。從融資成本看，目前大部分房企的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上近期美元強(qiáng)勢(shì)等因素，房企所承受的融資成本也在加大。

　　具體而言，5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，并創(chuàng)近11個(gè)月以來(lái)新低。

　　分融資渠道來(lái)看，依然是以海外融資為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前5月，十家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而國(guó)內(nèi)融資占比僅為27.4%。

　　分房企來(lái)看，今年前5月華潤(rùn)、雅居樂(lè)、招商的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額不超過(guò)40億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企融資難度加大，一方面是受美國(guó)加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市涌現(xiàn)降價(jià)潮。雖然5月來(lái)，融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導(dǎo)致企業(yè)的資金成本負(fù)擔(dān)上漲；另一方面，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)各大銀行

　　普遍大幅縮減了房企的融資總量。

　　此外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試。這也導(dǎo)致了房企特別是有海外融資渠道的房企，更加積極地儲(chǔ)備資金。但海外融資成本也在加大。

　　5月5日，中國(guó)水務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司就發(fā)布公告稱，公司建議進(jìn)行一筆額外票據(jù)國(guó)際發(fā)售，發(fā)行條款和條件參考其于2013年11月28日發(fā)行的一筆3年期3.5億港元的優(yōu)先票據(jù)。據(jù)查，水務(wù)地產(chǎn)曾于去年11月28日公告稱，發(fā)行總本金額3.5億港元的票據(jù)，年息為12.5厘，2016年11月28日到期。

　　標(biāo)普分析師符蓓在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，2014年房地產(chǎn)商的融資成本將上升，銀行和債券市場(chǎng)融資渠道也將收緊。銀行和債券發(fā)行融資渠道將限于大型開(kāi)發(fā)商和更具市場(chǎng)知名度的企業(yè)。而小型開(kāi)發(fā)商無(wú)法通過(guò)這些渠道籌集資金，被迫依賴于其他融資途徑，如影子銀行產(chǎn)品，而這些渠道的成本一般較高且再融資前景具有不確定性。此外，符蓓還注意到，按揭貸款額度趨緊以及放款延遲，也導(dǎo)致銷售放緩。部分銀行取消首次購(gòu)房者貸款利率優(yōu)惠，也是銷售放緩的原因之一。

　　2014年初房地產(chǎn)信貸緊縮，個(gè)人按揭貸款同比增速明顯下滑。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至3月底，全國(guó)本幣房地產(chǎn)貸款余額15.4萬(wàn)億元，同比增速較去年底回落0.3個(gè)百分點(diǎn)至18.8%，為2012年以來(lái)房地產(chǎn)貸款余額增速首次出現(xiàn)同比回落。

　　一季度多家銀行取消首套房利率優(yōu)惠甚至上浮5%-10%，房貸審速度放緩。有的銀行甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)。從資金來(lái)源來(lái)看，4月個(gè)人按揭貸款僅1077億元，同比大幅下降11.4%。但5月個(gè)人按揭貸款為1104億元，同比增長(zhǎng)7.7%，個(gè)人按揭貸款情況有所好轉(zhuǎn)。

　　針對(duì)購(gòu)房信貸壓力這些難點(diǎn)，不少開(kāi)發(fā)商和銀行開(kāi)始尋找新的突破點(diǎn)。搜狐焦點(diǎn)聯(lián)合南京銀行

　　推出了搜狐焦點(diǎn)“愛(ài)家卡”，無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保，最長(zhǎng)分期期限4年，最高專享額度可達(dá)60萬(wàn)元。它主要致力于解決購(gòu)房人置業(yè)后的房屋裝修、家電家具采買等資金問(wèn)題。

　　資金壓力加大

　　樓市下行期，資金永遠(yuǎn)是開(kāi)發(fā)商的軟肋。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比1-4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。整體而言，房企的資金壓力在明顯加大。

　　符蓓認(rèn)為，中國(guó)政府似乎考慮通過(guò)多種措施(如定向降低存款準(zhǔn)備金率)釋放更多流動(dòng)性。但政府可能需要在保持審慎性和提供支持之間找到微妙的平衡。一方面，政府不希望重演2008-2009年房地產(chǎn)業(yè)的立即反彈；另一方面，鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性，也無(wú)法承受房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期疲弱。

　　這是目前有關(guān)信貸和房地產(chǎn)政策的主流看法。這也意味著，房企們很難再期許救市來(lái)獲得現(xiàn)金流的緩解。

　　符蓓注意到，盡管市場(chǎng)層面并不樂(lè)觀，但中國(guó)開(kāi)發(fā)商在債務(wù)融資支持?jǐn)U張方面仍然激進(jìn)。具體表現(xiàn)是，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)將銷售額的很大一部分用于購(gòu)買土地。今年1-4月，標(biāo)普獲評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商平均將合同銷售中的38%用于土地收購(gòu)。

　　其中，中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)以及佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司今年以來(lái)增加土地儲(chǔ)備的勢(shì)頭較猛。方興地產(chǎn)最為激進(jìn)。該公司2014年1-4月斥資185億元收購(gòu)?fù)恋?，而同期銷售額為34億元人民幣。

　　符蓓預(yù)計(jì)，方興地產(chǎn)將尋找戰(zhàn)略伙伴或財(cái)務(wù)伙伴來(lái)為這些收購(gòu)提供資金。她認(rèn)為，部分較為激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)突然低迷的沖擊，因?yàn)樗鼈冇休^大金額的已承諾土地支出需要繳付，而且有時(shí)土地收購(gòu)的單位成本較高。包括恒大地產(chǎn)和融創(chuàng)控股。

　　其他評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也注意到了開(kāi)發(fā)商的資金困境。6月3日，穆迪發(fā)表報(bào)告指出，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)持續(xù)放緩，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)合生創(chuàng)展銷售疲弱的狀況可能將延續(xù)，其現(xiàn)金/短期債務(wù)覆蓋率或從2013年底的70%降至40%-50%左右。由于庫(kù)存水平較高，該公司的債務(wù)水平預(yù)計(jì)也很難改善。