招股書(shū)掀開(kāi)萬(wàn)達(dá)全貌 王健林家族持股100%

在阿里選擇紐交所后，港交所迎來(lái)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。9月16日晚，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港交所披露招股書(shū)，除驗(yàn)證了此前赴港上市傳聞外，還披露了上市公司未來(lái)的業(yè)務(wù)架構(gòu)以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，其中商業(yè)地產(chǎn)板塊的持有型、銷(xiāo)售型物業(yè)以及酒店經(jīng)營(yíng)都將納入。在未來(lái)的上市公司中，王健林、大連合興以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將控制30%以上已發(fā)行股份，萬(wàn)達(dá)的61名主要管理層占發(fā)行后股份總數(shù)的3.58%。

三大板塊悉數(shù)注入

由于港交所自4月以來(lái)啟動(dòng)新的披露制度，因此初步招股說(shuō)明書(shū)要比過(guò)去披露的時(shí)間早了3個(gè)月左右。因此目前尚未能夠通過(guò)初步招股說(shuō)明書(shū)來(lái)判斷萬(wàn)達(dá)最終的上市時(shí)間。但有消息稱，如果一切順利，年內(nèi)上市不是完全不可能。

招股說(shuō)明書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長(zhǎng)期投資的物業(yè)開(kāi)發(fā)租賃、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售物業(yè)以及開(kāi)發(fā)和酒店經(jīng)營(yíng)，其中截止到2014年6月30日，擁有項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到9350萬(wàn)平方米。

事實(shí)上這三大板塊恰好是目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬(wàn)達(dá)1866.4億元的總收入中，商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入36.3億元。未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬(wàn)達(dá)整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例將達(dá)到80%左右。

需要注意的是，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)和住宅物業(yè)在經(jīng)歷了一路高歌猛進(jìn)后，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下挫、商用物業(yè)部分過(guò)剩的情況下，萬(wàn)達(dá)如何保持長(zhǎng)期持續(xù)較高的盈利水平，將成為資本市場(chǎng)衡量其能否全額或超額認(rèn)購(gòu)的關(guān)鍵。

或許萬(wàn)達(dá)早已考慮了這一點(diǎn)，就在前不久，萬(wàn)達(dá)剛剛宣布，聯(lián)手百度、騰訊設(shè)立O2O公司，未來(lái)這家注冊(cè)于香港的平臺(tái)有望彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的波動(dòng)帶給萬(wàn)達(dá)的風(fēng)險(xiǎn)。

王健林家族的角色

除了業(yè)務(wù)構(gòu)成和盈利能力外，萬(wàn)達(dá)的股權(quán)結(jié)構(gòu)同樣備受關(guān)注。

據(jù)招股書(shū)顯示，大連合興投資有限公司直接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)99.76%的全部已發(fā)行股本，而王健林持有大連合興98%的股權(quán)，剩余的2%由王健林之子王思聰持有。王健林直接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)0.24%的股權(quán)，同時(shí)，通過(guò)大連合興98%的直接權(quán)益將間接持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)97.77%的股權(quán)。這也意味著，王健林家族占萬(wàn)達(dá)集團(tuán)100%股權(quán)。

北京商報(bào)記者翻閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，王健林私有化萬(wàn)達(dá)始于2002年，當(dāng)時(shí)大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)總公司將持有的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)3000萬(wàn)股股份轉(zhuǎn)讓給了一家名叫北京合興投資有限公司的公司，萬(wàn)達(dá)私有化就此展開(kāi)。隨后的幾年間，幾經(jīng)股權(quán)更迭，清退20%的職工持股成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)私有化需要清除的最后一個(gè)障礙。

在完成私有化后的兩年多時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的股權(quán)又幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，直到2008年3月，最終形成了大連合興投資有限公司持股98%、王健林個(gè)人持股2%的持股局面。工商資料顯示，大連合興投資有限公司在2007年底時(shí)，王健林已持有其100%股份。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全部股權(quán)也就順理成章成為王健林一人所有。

而在未來(lái)的上市公司中，王健林、大連合興以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將控制30%以上已發(fā)行股份，萬(wàn)達(dá)的61名主要管理層(包括部分現(xiàn)有股東、董事、高級(jí)管理層成員及雇員以及大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的若干雇員)，將通過(guò)7月公司按照每股7.36元的發(fā)行價(jià)定向發(fā)行、共計(jì)1388萬(wàn)股新股份，占發(fā)行后股份總數(shù)的3.58%。

高杠桿率高現(xiàn)金流

在披露萬(wàn)達(dá)盈利情況的同時(shí)，招股書(shū)對(duì)于萬(wàn)達(dá)目前持有的債務(wù)情況也進(jìn)行了說(shuō)明，高杠桿率、高現(xiàn)金流、高融資成本成為一大特點(diǎn)。

據(jù)招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)近年來(lái)的杠桿率不斷增加，其中截至2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的杠桿率為53%；截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)杠桿率達(dá)到88%。

與之相對(duì)應(yīng)的，是萬(wàn)達(dá)此前融資渠道的單一：除了銀行及其他借款外，萬(wàn)達(dá)僅僅從去年開(kāi)始嘗試債券業(yè)務(wù)，單一的融資渠道讓萬(wàn)達(dá)的利息及開(kāi)支總額不斷攀高：2012年這一數(shù)據(jù)為67億元，但僅今年上半年這一數(shù)據(jù)就高達(dá)62億元。

但萬(wàn)達(dá)也不必過(guò)分緊張，超過(guò)747億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也證明了其良好的流動(dòng)性，因此對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步降低融資成本提高周轉(zhuǎn)率是其未來(lái)的關(guān)鍵，而選擇在港上市，恰好能夠解決這一問(wèn)題。