富力吃下萬達(dá)酒店：增債增收難增利

　　“吃”下萬達(dá)77家酒店后，或許只能給富力帶來更多的營(yíng)業(yè)收入，但并不會(huì)給富力帶來凈利潤(rùn)的增加。

　　作為昔日房地產(chǎn)界“華南五虎”之首，富力一度以激進(jìn)式擴(kuò)張聞名，不過近年來其業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，負(fù)債率較高，頻頻傳出資金鏈緊張甚至斷裂的消息。

　　一度較為低迷的富力，最近以199.06億元的價(jià)格，拿下了萬達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)，再次走入大眾眼中。

　　不過，外界可能想不到的是，截至2016年底，富力原有酒店業(yè)務(wù)已連續(xù)虧損五年。

　　富力這樣做到底有何意義？是為了擴(kuò)大酒店業(yè)務(wù)而扭轉(zhuǎn)虧損？這樣的收購(gòu)，對(duì)富力債務(wù)會(huì)產(chǎn)生何種影響……

　　有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，富力巨資收購(gòu)萬達(dá)酒店資產(chǎn)的結(jié)果可能是：債務(wù)增加、營(yíng)收增加，但盈利難以增加。

　　　富力酒店連虧5年

　　富力成立于1994年，總部在廣州，2005年，富力在香港主板上市，成為首家被納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房企。

　　當(dāng)前，富力的業(yè)務(wù)板塊分為：物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)和其他業(yè)務(wù)(包括建筑服務(wù)和足球隊(duì))。

　　2016年，富力的營(yíng)業(yè)收入為537.3億元，物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)和其他業(yè)務(wù)收入占總收入比重分別為92.11%(494.89億元)、1.71%(9.18億元)、2.53%(13.62億元)、3.65%(19.61億元)。富力在2016年的物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)和其他業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)分別為60.58億元、17.29億元、-1.83億元、-5.5億元。

　　我們?cè)倏纯锤涣Φ木频陿I(yè)務(wù)。

　　富力酒店運(yùn)營(yíng)自2014年至2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為11.09億元、11.81億元和13.62億元，毛利率則持續(xù)下降，分別為29.41%、26.90%和19.79%。

　　從富力財(cái)務(wù)報(bào)表來看，2012年至2016年，富力酒店業(yè)務(wù)持續(xù)損，虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。

　　上述數(shù)據(jù)可以看出，富力的酒店業(yè)務(wù)一直在拖后腿。

　　　在建酒店未到收獲期

　　為何富力的酒店業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)連續(xù)5年虧損的情況？

　　聯(lián)合資信的報(bào)告如是分析：由于廣州柏悅酒店等多個(gè)新建酒店開業(yè)，尚處于客流量培育期，該部分酒店入住率較低，尚處于虧損或微利狀態(tài)，因此拉低了富力酒店服務(wù)業(yè)務(wù)的整體毛利率水平。

　　從富力財(cái)務(wù)報(bào)表上看，與物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)和物業(yè)投資業(yè)務(wù)對(duì)比，酒店業(yè)務(wù)的銷售成本偏高，使得其毛利率(2016年為16.89%)低于物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)(2016年為29.79%)和物業(yè)投資業(yè)務(wù)的毛利率(2016年為91.83%)。再扣除不低的銷售及行政開支、融資成本，酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。

　　富力地產(chǎn)年報(bào)顯示，公司銷售成本包括土地成本、建筑成本、營(yíng)業(yè)稅、資本化利息。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在2016年，富力土地及建筑成本占86%、營(yíng)業(yè)稅占5%、資本化利息占9%。富力酒店?duì)I運(yùn)的銷售成本主要被土地及建筑成本拉高。

　　2012年底，富力擁有6家運(yùn)營(yíng)中的酒店，在建或關(guān)業(yè)籌備中的酒店11家。到2016年底，富力地產(chǎn)擁有14家在運(yùn)營(yíng)中的酒店，在建或關(guān)業(yè)籌備中的酒店10家。5年內(nèi)，雖然有8家酒店竣工，但富力幾乎每年都有10家左右的酒店處于在建過程中。

　　一位熟悉富力的知情人士直言，正是由于酒店建造時(shí)間長(zhǎng)，并且每年處于在建過程中的酒店較多，所以公司在酒店運(yùn)營(yíng)的前期投入較大。

　　酒店行業(yè)專家趙煥焱表示，酒店的黃金收獲期是開業(yè)后6年-20年。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，富力酒店業(yè)績(jī)虧損，說明經(jīng)營(yíng)方面是有壓力的，其盈利難度依然比較大。

　　　77家酒店難咽

　　在酒店業(yè)務(wù)虧損的情況下，富力依然拆巨頭吞下萬達(dá)酒店資產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是為何？又將產(chǎn)生何種后果？

　　日前，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將富力BB評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單，認(rèn)為收購(gòu)萬達(dá)酒店資產(chǎn)后，富力整體債務(wù)水平將上升，酒店資產(chǎn)將小幅拖累富力的利息、稅項(xiàng)、折舊、攤銷前收益，或?qū)⒏涣bitda利潤(rùn)率壓制在20%-23%。

　　富力酒店業(yè)務(wù)2008年起步，富力2016年年報(bào)顯示，截至2016年12月31日，含合資項(xiàng)目在內(nèi)，富力旗下已落成、營(yíng)運(yùn)或開業(yè)籌備中的酒店數(shù)量已達(dá)33家。此次拿下萬達(dá)77家酒店業(yè)務(wù)后，富力旗下酒店數(shù)量已逾百家，成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。

　　雖然富力在酒店業(yè)務(wù)規(guī)?；?qū)⒀杆贁U(kuò)大，但其后遺癥也將十分明顯，因?yàn)槿f達(dá)的酒店業(yè)務(wù)難以下咽。

　　記者發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)在2015年底擁有72家酒店，當(dāng)年酒店?duì)I運(yùn)的收入為49.63億元，毛利為13.26億元，毛利率為26.72%，高于富力同年酒店?duì)I運(yùn)的毛利率(21.08%)。

　　這次富力收購(gòu)的77家酒店就包括了上述72家中的67家，還有2015年后開業(yè)的8家酒店，以及到目前為止還沒開業(yè)的2家酒店。

　　富力收購(gòu)的萬達(dá)酒店繼續(xù)由萬達(dá)經(jīng)營(yíng)，如果沒有意外，其盈利應(yīng)該能保持穩(wěn)定。

　　業(yè)界人士表示，收購(gòu)77家酒店后，富力一年的酒店?duì)I運(yùn)收入至少能夠增加50億元。加上富力自身的酒店運(yùn)營(yíng)收入13.62億元(按照2016年的水平)，富力酒店?duì)I運(yùn)總收入將超過63億元，占富力總營(yíng)收(587.3億元)比例至10.8%左右。

　　那么，除了上述規(guī)模上的提升，收購(gòu)萬達(dá)酒店是否有助于富力的酒店發(fā)展戰(zhàn)略和多元化布局？

　　記者比對(duì)2014年-2016年的富力和萬達(dá)的酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)(由于萬達(dá)商業(yè)于2016年下半年從港交所退市，所以只有其2016年上半年的酒店?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù))，發(fā)現(xiàn)從2014年到2016年，萬達(dá)酒店的毛利率基本保持在27%，而富力酒店的毛利率逐年下降，并且低于萬達(dá)酒店。但如果按照萬達(dá)年報(bào)中的財(cái)務(wù)報(bào)表方式(融資成本和所得稅未進(jìn)行拆分)，萬達(dá)酒店的分部業(yè)績(jī)利潤(rùn)率明顯低于富力酒店，虧損更大。

　　根據(jù)相關(guān)公式：分部業(yè)績(jī)=毛利潤(rùn)-銷售及行政開支-其他開支+其他收益+應(yīng)占合營(yíng)/聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)；分部業(yè)績(jī)利潤(rùn)率=分部業(yè)績(jī)/營(yíng)業(yè)收入。

　　就以上分析來看，“吃”下萬達(dá)77家酒店后，或許只能給富力帶來更多的營(yíng)業(yè)收入，但并不會(huì)給富力帶來凈利潤(rùn)的增加。

　　(記者 潘潔 見習(xí)記者 吳鳴洲)