張曙光、張弛:放棄管制樓市才能變成買方市場(chǎng)

　　在2013年1季度中，隨著“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)及其調(diào)控又成為一大熱門話題。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志最近稱中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控是“貓鼠游戲”。我們應(yīng)如何看“國(guó)五條”之下的房地產(chǎn)調(diào)控？

　　　樓市、土地市場(chǎng)、墓地都很火爆

　　首先，讓我們看看今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。今年1月份，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)有漲有跌的結(jié)構(gòu)性上漲格局，2月份則不同，出現(xiàn)了普遍上漲的態(tài)勢(shì)。然而，3月份比2月份更甚，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽同比增長(zhǎng)50.7%，環(huán)比增長(zhǎng)60.3%，均價(jià)16817元/平方米，同比暴漲34.9%。在趕末班車心態(tài)的激勵(lì)下，深圳二手房成交環(huán)比增加近4倍，為2006年以來(lái)第二高水平，價(jià)格也在上漲。4月1日，地產(chǎn)股普漲，盤中萬(wàn)科、保利等個(gè)股最高漲幅接近4%。

　　一般商品房火爆，“小產(chǎn)權(quán)房”更火。有的欄排還沒拆掉，樓已賣完。深圳去年底每平方米4000元，春節(jié)后銷售看好，漲到5500元，到3月8日有的漲到7000元。而附近的商品房都在2萬(wàn)元以上。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有商品房的1/3，還可以分期付款，火是有道理的。

　　在樓市上漲的同時(shí)，土地市場(chǎng)也很火爆。北京、上海均出現(xiàn)了高溢價(jià)的土地成交。4月10日，浦東發(fā)展集團(tuán)以37.75億元拿下浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)12萬(wàn)平方米的住宅地塊，溢價(jià)率65.43%，樓面價(jià)1.82萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)今年以來(lái)上海單價(jià)總價(jià)最高紀(jì)錄。4月11日，北京通州臺(tái)湖地塊公布招標(biāo)結(jié)果，福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以19.3億元的最高報(bào)價(jià)中標(biāo)，溢價(jià)率為112%，樓面價(jià)1.18萬(wàn)元/平方米?？梢?，“國(guó)五條”及其實(shí)施細(xì)則落地后，土地市場(chǎng)和新樓市場(chǎng)仍然很火爆，二手房市場(chǎng)近日有所跌落。

　　在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的同時(shí)，墓地價(jià)格也在上漲，甚至直追市場(chǎng)樓價(jià)。北京、上海沒有萬(wàn)元以下的墓地，北京成交量較大的墓地單價(jià)通常在五六萬(wàn)元，位置好、面積大的墓地10多萬(wàn)、上百萬(wàn)的也不鮮見。深圳福地永安園A區(qū)27-29號(hào)墓地，從2010年的18.8萬(wàn)元上漲到今年的25.3萬(wàn)元，4年漲了6.5萬(wàn)元。

　　　調(diào)控效果不佳的原因

　　房地產(chǎn)調(diào)控的效果不佳，甚至越調(diào)越漲，越控越高。具體原因多種多樣，根源也不難發(fā)現(xiàn)。

　　首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本格局和態(tài)勢(shì)是“賣方市場(chǎng)”，而且是一個(gè)被扭曲了的“賣方市場(chǎng)”。對(duì)于賣方市場(chǎng)，中國(guó)人并不陌生，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，政府管制，商品短缺，供不應(yīng)求，排隊(duì)、票證、黑市，無(wú)所不用其極。結(jié)果是越管制越嚴(yán)重，而且短缺和過(guò)剩并存，造成極大浪費(fèi)。但那時(shí)沒有市場(chǎng)，計(jì)劃價(jià)格不變，只能從短缺加劇上反映出來(lái)。今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，不同的是有了市場(chǎng)，但政府還想管住價(jià)格，于是出現(xiàn)了越調(diào)控價(jià)格越高的情況；同時(shí)也出現(xiàn)了不少“鬼城”，白天鮮見人，晚上少見燈。鄂爾多斯是有名的“鬼城”，但“空城鬼域”不止鄂爾多斯一處，常州新城區(qū)、河南鶴壁新城、湖北十堰等，從南到北、從沿海到內(nèi)地，從一線城市到小縣城，許多新區(qū)新城都或多或少地贏得了“空城鬼域”的名頭。改革開放以來(lái)，商品市場(chǎng)的“賣方市場(chǎng)”是如何變成“買方市場(chǎng)”的，大家也清楚。是靠放開市場(chǎng)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展生產(chǎn)解決的。房地產(chǎn)市場(chǎng)也得走這條路。

　　其次，用限購(gòu)、限價(jià)的辦法進(jìn)行調(diào)控是不對(duì)的，這一點(diǎn)是清楚的。它與當(dāng)年的票證是一樣的。這不是宏觀調(diào)控，而是政府管制。但管制從來(lái)都是管不住的。為什么出現(xiàn)了陜西的房姐、廣東的房叔，一個(gè)人有十幾套、甚至幾十套住房。你不是限制外地人購(gòu)房嗎？“我有兩戶口，一個(gè)外地的，一個(gè)北京的”，“我有兩個(gè)身份證，一個(gè)用于當(dāng)官，一個(gè)用于經(jīng)商”，房姐不是有好幾個(gè)戶口簿嗎？戶籍管制的作用在哪里？“房多多”和“戶多多”一樣的管不住。難道學(xué)區(qū)房的高房?jī)r(jià)與戶籍制度沒有關(guān)系嗎？當(dāng)然還有教育資源配置不合理的問(wèn)題。與其管制不住，還不如早點(diǎn)取消管制，放開市場(chǎng)，加強(qiáng)管理，事實(shí)上，戶籍制度早就應(yīng)該進(jìn)歷史博物館了，不過(guò)，我們還把它當(dāng)作寶貝。用差別利率和稅收來(lái)進(jìn)行調(diào)控是對(duì)的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持，認(rèn)真實(shí)施。3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分式的通知提出明年要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這是征收房地稅的基礎(chǔ)和前提，應(yīng)當(dāng)做好。不過(guò)，有些政策的實(shí)施可能與政策設(shè)計(jì)者的初衷相反。就以20%的個(gè)稅來(lái)說(shuō)，引起趕末班車的反彈和市場(chǎng)的波動(dòng)暫且不論，能不能抑制房?jī)r(jià)還是個(gè)問(wèn)題。因?yàn)椋?0%的個(gè)稅不一定是售賣者交納，很多是加在了購(gòu)買者的頭上。這樣，房?jī)r(jià)是跌了還漲了，還不清楚嗎？

　　再次，從各地“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的博弈來(lái)看，能否落實(shí)還是個(gè)問(wèn)題。根源還在于其中的利益太大，不從根本上解決，只憑國(guó)務(wù)院的命令起不了多大作用。據(jù)福布斯中文雜志和中文網(wǎng)總編輯周健工綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部的數(shù)據(jù)估計(jì)，2012年，房地產(chǎn)銷售額6.4萬(wàn)億元，交納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營(yíng)業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，交稅合計(jì)1.1萬(wàn)億元。銀行房貸余額12萬(wàn)億元，利息8400億元，土地出讓收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得的收入47917億元，占6.4萬(wàn)億元的75%。這一估計(jì)有一個(gè)缺點(diǎn)，土地出讓收入必須扣除征地成本，假定政府可以得到的部分占40%-60%，即11407億-17110億元，那么，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得的收入為30807億-36510億元，占6.4萬(wàn)億的48%-57%，其中政府占35%-44%。可見，地方政府對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的收入高度依賴則是不爭(zhēng)的事實(shí)。這么大的利益，地方政府決不會(huì)自動(dòng)放棄，政策調(diào)控的效果必然大打折扣，正如有的人說(shuō)，“國(guó)五條”只是給房地產(chǎn)按了個(gè)“暫停鍵”。

　　　歷史回顧：調(diào)控需要有新思維

　　1998年，中國(guó)開始放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，2002年即著手調(diào)控房?jī)r(jià)，10年過(guò)去了，可以說(shuō)是10年調(diào)控，10年上漲，調(diào)控的措施越嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)上漲得越厲害。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)陷入了一個(gè)怪圈。

　　◎ 2002年，政府出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，叫停沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，從此開始了“新一輪土地革命”，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了快速上升通道。

　　◎ 2004年，政府出臺(tái)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定限時(shí)兩年開發(fā)，否則土地?zé)o償收回，暫不批地，即所謂“8·31大限”。大限解除后出現(xiàn)了新一輪房?jī)r(jià)上漲。

　　◎ 2005年，政府出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，即所謂“國(guó)八條”。開始啟用利率和營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行調(diào)控，再加上密集出臺(tái)的一系列政策法規(guī)，樓市成交低迷，觀望氣氛濃厚，隨之出現(xiàn)反彈。

　　◎ 2006年，出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，即《國(guó)六條》，《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題通知》，限定90平方米以下戶型占70%，個(gè)人房貸首付比例不得低于3成，營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年。政策落實(shí)不盡如人意。

　　◎ 2007年，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，限外令、限購(gòu)二套房出臺(tái)，再加上加息，前熱后冷，熱得發(fā)狂，冷得發(fā)抖。

　　◎ 2008年，為了“保八”，降息，利率7折，稅收減免，同時(shí)出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　◎ 2009年房?jī)r(jià)大漲，“地王”頻現(xiàn)，12月27日，溫家寶接受新華社專訪，提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的四項(xiàng)政策。

　　◎ 2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出(2010)4號(hào)文，被稱為“國(guó)十一條”，要求抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。兩會(huì)過(guò)后，京滬深等地房?jī)r(jià)不跌反漲，出現(xiàn)加速上漲之勢(shì)。4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)發(fā)(2010)10號(hào)文，即“國(guó)十條”，出臺(tái)更嚴(yán)格的差別化信貸政策，人稱“歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。但調(diào)控變成“空調(diào)”，該年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲6.4%，最搶眼的是土地市場(chǎng)，全年土地成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.4%。

　　從以上分析可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控的失敗就在于就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，甚至頭疼醫(yī)腳。問(wèn)題雖然表現(xiàn)在房地產(chǎn)上，但根子卻在體制上，調(diào)控政策有的選擇和使用不當(dāng)，有的并未針對(duì)問(wèn)題的要害，執(zhí)行起來(lái)步調(diào)也不一致。往往是按下葫蘆起來(lái)瓢，不會(huì)解決問(wèn)題，只能一而再、再而三地進(jìn)行調(diào)控?？磥?lái)，房地產(chǎn)調(diào)控需要有新思維。