國(guó)五條細(xì)則難控地價(jià) 下半年樓市不如上半年

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，新"國(guó)五條"細(xì)則全面落地之后，土地市場(chǎng)曾一度"急凍"，但5月初就開(kāi)始出現(xiàn)急升勢(shì)頭。轟轟烈烈的"國(guó)五條"對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)起到了一定的穩(wěn)定作用，但是對(duì)地價(jià)，現(xiàn)在看來(lái)恐怕還沒(méi)有太大的影響力。4月份全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)小幅下行，但行業(yè)整體依舊活躍；1-4月土地市場(chǎng)回溫明顯，價(jià)格漲幅處于高位。前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)是每平方米2289元，同比增長(zhǎng)21.1%，增幅比1-3月份擴(kuò)大6個(gè)百分點(diǎn)。從土地購(gòu)置均價(jià)同比情況看，今年以來(lái)呈現(xiàn)明顯的持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，前4個(gè)月增幅達(dá)到2年來(lái)的最高。

　　總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持高溫，土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫。進(jìn)入5月以來(lái)，北京、上海、廣州等一線城市開(kāi)始大規(guī)模推地，武漢、溫州、南京等二三線城市也亮出大規(guī)模的推地計(jì)劃。上周，全國(guó)40個(gè)大中城市宅地供應(yīng)達(dá)到202萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)302%。而從5月3日到5月10日，上海、廣州以及長(zhǎng)沙三地出現(xiàn)3個(gè)年內(nèi)地王。一方面，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)上漲20%以上；另一方面，房企踴躍拿地非常積極。大家不免擔(dān)心，土地交易活躍的背后，已經(jīng)長(zhǎng)期在高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，是不是還在醞釀著蠢蠢欲動(dòng)的漲勢(shì)？

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同對(duì)這個(gè)話題進(jìn)行了評(píng)論。

　　五月的樓市相對(duì)平靜，但土地市場(chǎng)卻持續(xù)升溫。一線城市開(kāi)始大規(guī)模推地，二三線城市也亮出大規(guī)模的推地計(jì)劃。近期土地市場(chǎng)成交量大幅回升，發(fā)出了什么樣的信號(hào)？

　　韓世同：國(guó)五條有一條很重要的內(nèi)容：各地要求要加大土地的供應(yīng)，尤其是要加大中小戶型、中低檔次土地方面的供應(yīng)?，F(xiàn)在這個(gè)措施開(kāi)始執(zhí)行和落地，在落地之前由于之前的供應(yīng)不足等因素，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)可能在土地上面處于饑渴狀態(tài)，就會(huì)出現(xiàn)目前在部分的城市土地市場(chǎng)極度火爆的狀況。

　　多地出臺(tái)了樓市限價(jià)令，房企依然非常積極的拿地，這種搶地謀發(fā)展的策略說(shuō)明大多數(shù)房企對(duì)于中長(zhǎng)期市場(chǎng)行情是不是依然看好？

　　韓世同：目前的市場(chǎng)的確有支持他們看好的依據(jù)，但是地王出現(xiàn)其實(shí)伴隨著的是物極必反，因?yàn)楝F(xiàn)在有一些城市地價(jià)過(guò)高，甚至高出了同區(qū)域的樓價(jià)，就等于面粉比面包還貴，這么貴的地其實(shí)沒(méi)有辦法繼續(xù)賣下去，實(shí)際上這會(huì)影響后續(xù)土地供應(yīng)的推出，因?yàn)槿慷歼@么高的價(jià)格來(lái)達(dá)成可能性非常小。

　　從"國(guó)五條"問(wèn)世到現(xiàn)在，不斷有業(yè)內(nèi)人士提出，"國(guó)五條"對(duì)土地市場(chǎng)沒(méi)有直接、明顯的調(diào)控作用，而調(diào)控房?jī)r(jià)必須從調(diào)控地價(jià)入手。應(yīng)該如何在這方面加強(qiáng)呢？

　　韓世同：的確應(yīng)該加強(qiáng)，但是這種加強(qiáng)不應(yīng)該像調(diào)房?jī)r(jià)一樣采取抑制需求，不許開(kāi)發(fā)商拿地的方法，我覺(jué)得現(xiàn)在開(kāi)始，這是在開(kāi)始增加供應(yīng)階段的短期現(xiàn)象和行為，隨著供應(yīng)不斷的推出，像目前的短期抬高拿地的瘋狂行為應(yīng)該會(huì)有所改變。

　　一方面地方政府還是壟斷供應(yīng)，比較容易抬高地價(jià)，應(yīng)該從制度上改變，除了政府的招拍掛，還可以通過(guò)三舊改造等方式加大多元化的供地。另外現(xiàn)在對(duì)土地監(jiān)管，長(zhǎng)期的囤存不開(kāi)發(fā)這種現(xiàn)象的執(zhí)法力度也比較弱，造成了有地開(kāi)發(fā)商也不愿意及時(shí)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)適銷的，尤其是中低檔中小戶型的企業(yè)房，這方面政府還沒(méi)有找到比較有效的方式和方法。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，各大房企之所以能夠痛快地高額購(gòu)地，有兩個(gè)重要原因：一是各大房企今年前四個(gè)月呈現(xiàn)出良好的銷售業(yè)績(jī)，資金壓力得到緩解，增加了企業(yè)拿地?zé)崆?；二是企業(yè)今年順利銷售后帶來(lái)的補(bǔ)倉(cāng)需求。但是"國(guó)五條"引發(fā)的市場(chǎng)觀望情緒逐漸淡去，這個(gè)因素增加了房企對(duì)市場(chǎng)的期望值，在這些現(xiàn)象背后，房?jī)r(jià)是不是也暗藏著一種漲勢(shì)？

　　韓世同：表面上看的確如此，但是目前地王飆漲的現(xiàn)象是難以維持的。因?yàn)榻衲旮鞯仃懤m(xù)的供地規(guī)模之大前所未有，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有那么多資金按照這種高價(jià)拿地，下半年這種狀況必然會(huì)改變，目前是因?yàn)橹肮┑奶偻蝗恢g去搶地，但隨著供應(yīng)的加大，開(kāi)發(fā)商是否還有那么多錢？而且市場(chǎng)上半年很好，下半年未必有這么好。