琳達夫婦在新澤西看房子已經(jīng)兩年了。他們看的房子，總價在80萬美元左右。過去兩年，市場低迷，講價空間大，不過他們一直沒遇到合適的房子。然而，從今年初開始，行情迅速發(fā)生變化。“以前看房子的人少，講價空間很大。”琳達對《第一財經(jīng)日報》表示，“今年2月以后，大家開始搶房子，好幾處看中的房子都被別人買走了，而且出的價都是依照房主的要價，有的甚至還會高些。”
在經(jīng)歷了近6年的低迷之后，美國房地產(chǎn)從去年年底初現(xiàn)回暖跡象，并在2013年進一步走強。
脫離困境
5月28日公布的標(biāo)普/凱斯席勒(S&；；P CaseShiller)房價指數(shù)顯示，截至今年3月，美國20個城市房價同比上漲了10.9%，創(chuàng)下2006年來最大漲幅。美國商務(wù)部在6月3日公布的最新住房建設(shè)數(shù)據(jù)報告顯示，4月美國住房建設(shè)支出增長0.4%。
美國經(jīng)濟整體形勢也在趨向好轉(zhuǎn)。美國經(jīng)濟咨商會最新公布的5月消費者信心指數(shù)從上一個月的69升至76.2，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，是2008年2月以來的最高增幅。
另外，衡量經(jīng)濟恢復(fù)最重要的指標(biāo)失業(yè)率，也從年初的7.9%下降至4月份的7.5%。與此同時，美國股市連續(xù)飆升，道瓊斯工業(yè)指數(shù)超過15000點，創(chuàng)下歷史新高。
“自二次大戰(zhàn)以來的經(jīng)濟復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場都是領(lǐng)頭羊。”穆迪首席經(jīng)濟學(xué)家馬克·贊迪對《第一財經(jīng)日報》記者表示，“不過，這次房地產(chǎn)并沒有能夠引領(lǐng)復(fù)蘇，而是經(jīng)歷了相當(dāng)長的徘徊期。去年回暖，現(xiàn)在才開始全面走強，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟增長起到推進作用。”
美國聯(lián)邦住房金融局(FHFA)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度美國FHFA房價指數(shù)季率上升2%，實現(xiàn)了連續(xù)七個季度的持續(xù)增長。摩根大通主席兼首席執(zhí)行官戴蒙(Jamie Dimon)在本月初也表示，房地產(chǎn)市場無論從任何指標(biāo)來看都已經(jīng)脫離困境。
房市呈現(xiàn)大幅反彈
事實上，之前因泡沫巨大遭受重創(chuàng)的城市現(xiàn)在反彈最大。2006年底至2011年初，亞利桑那州鳳凰城房價跌幅一度超過55%。2009年該州止贖率甚至高居全美第三，成千上萬的房主資不抵債。然而標(biāo)準(zhǔn)普爾3月的報告顯示，鳳凰城以23%的幅度位居美國20大城市漲幅之首。
賭城拉斯維加斯的房價自2006年以來下滑63%，目前也以20.6%的增長緊隨舊金山22.2%的漲幅之后，位列第三位。邁阿密地區(qū)單戶住宅中間價格從去年同期的18萬美元猛增25.1%，達到22.5萬美元；公寓的平均價格較去年同期增長19.3%，從14萬增至16.7萬美元。
與此同時，紐約和波士頓兩大核心城市也分別實現(xiàn)同比2.6%和6.7%的增長。房產(chǎn)評估機構(gòu)Miller Samuel發(fā)布的最新報告顯示，紐約曼哈頓中心區(qū)公寓的價格中位數(shù)已經(jīng)達到82萬美元，同比增長近6%。
哈斯蒂德不動產(chǎn)(Halstead Property)的艾爾文(Dale Irwin)今年2月接受本報記者采訪時就曾預(yù)測，2013年紐約高檔樓盤將進入繁榮時期，曼哈頓市場房源不足的現(xiàn)象將會日趨嚴(yán)重。大樓基礎(chǔ)架構(gòu)沒有建好，整座樓便售罄的現(xiàn)象可能會屢見不鮮。
目前，紐約公寓價格已經(jīng)同比連續(xù)15個月增長。據(jù)城市地產(chǎn)(City Realty)公司報告，紐約市對于售價超過1500萬美元的公寓的需求量已經(jīng)從2009年的33戶增加到49戶。“現(xiàn)在的市場交易情景好像又回到了2002年。”紐約彩虹置業(yè)(Rainbow New York Inc。)創(chuàng)辦人辛迪(Cindy)在接受本報采訪時說，“很多房屋在房產(chǎn)中介的掛牌時間都不長，找到買家難度相較于前幾年大大降低，一套公寓會出現(xiàn)很多買家同時競價，成交量率相當(dāng)高。買家如果當(dāng)時不決定，猶豫幾天，房子可能就沒有了，或者出現(xiàn)更高的報價。”
回暖背后
摩根大通的高級經(jīng)濟學(xué)家格萊斯曼(James Glassman)認(rèn)為，美國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了那樣一次史無前例的大崩潰之后能夠快速恢復(fù)，與美國銀行業(yè)將大量不良貸款直接減持(write down)有關(guān)。
“證券化的房屋貸款是美國銀行業(yè)的主流。”格萊斯曼對本報記者表示，“這完全以市場為標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)市場崩潰時，銀行不得不減持大量壞賬，這樣反而有助于將問題快速解決掉?；叵氘?dāng)年的日本經(jīng)濟危機，銀行業(yè)并沒有大量減持壞賬，結(jié)果是長久的經(jīng)濟停滯，而歐洲很多銀行也沒有被強迫這樣做，所以困難也就一直持續(xù)著。”
紐約一位專門管理房貸證券的資深基金經(jīng)理也對本報記者表示，銀行的壞賬已經(jīng)基本被消化，銀行資金也在尋求盈利的機會。在危機剛剛過去之后非常嚴(yán)苛的貸款程序使許多人申請不到貸款，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)大為改善，雖然不會像以前那樣亂發(fā)貸款，但是銀根已經(jīng)大為松動，貸款數(shù)額也已經(jīng)達到自危機以來的最高水平。
另外，就業(yè)市場好轉(zhuǎn)也是目前購房者熱情高漲的原因。以前找不到工作和父母住在一起的年輕人開始自己出租或者購買房屋。而在危機中受到壓抑的房屋需求也隨著就業(yè)情況的改善開始釋放，房地產(chǎn)市場整體開始趨向正常。
與此同時，很多國際投資者在美國房地產(chǎn)陷入谷底時涌入，也對市場起到了支撐作用。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的報告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計820億美元。來自加拿大、中國、拉美、俄羅斯等國投資者的足跡遍布加州、佛羅里達和紐約。
位于曼哈頓公園大道公園大道(Park Ave)第56街區(qū)的“432公園大道”84層豪華住宅，其頂層閣樓公寓在大樓僅完成10層的情況下，便以9500萬美元的高價售出。其他樓層也以700萬到9500萬美元不等的價格售出，大部分買家都是國際富豪。
夏天或現(xiàn)購房熱潮
當(dāng)然，市場價格距離危機之前尚有較大距離。危機之前的市場是巨大泡沫，那樣的價格不正常。”贊迪對本報記者表示，“市場還需要很長的時間，有可能得10年才能恢復(fù)到危機前的水準(zhǔn)，目前的價格水準(zhǔn)相對于家庭收入、租金水平和家庭借貸能力還是比較合理。”
不過，目前房地產(chǎn)市場面臨的極大不確定因素就是美聯(lián)儲定量寬松政策(QE)的走向。美聯(lián)儲每月850億美元國債和抵押貸款債務(wù)的購買，以及接近零的短期利率使得房屋貸款利率降至歷史低位，極大地促進了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。但是，美聯(lián)儲資產(chǎn)負(fù)債表在2008年是9000億美元，隨著一輪又一輪量化寬松政策的推出，已經(jīng)擴張了241%，超過了3萬億美元。在經(jīng)濟向好的情況下，美聯(lián)儲面臨著減少或者退出QE的壓力。
市場普遍認(rèn)為，美聯(lián)儲最早會在今年9月開始行動，前所未有的低利率時代將會結(jié)束。30年固定貸款的利率在上周已經(jīng)升到3.98%，是2012年4月以來的最高點。如果今年秋天美聯(lián)儲開始減少QE規(guī)模，會導(dǎo)致房貸利率上升。”上述基金經(jīng)理表示，“將會有很多人趕末班車，今年夏天會有一個購房熱潮。”這位基金經(jīng)理認(rèn)為房貸利率上升會壓迫一部分購房需求，對市場不利。但是前幾年房價大跌，目前仍是購房良機，而房貸利率現(xiàn)在是前所未有的低位，即使上升1%，影響也不會太大。
贊迪也認(rèn)為，利率的上升不會影響房地產(chǎn)市場恢復(fù)。“美聯(lián)儲會逐漸退出QE，利率上升也將是緩慢的，市場應(yīng)該可以消化。”贊迪說，“就業(yè)機會的增加會彌補利率上升帶來的不利影響。除非利率迅速大幅上升，當(dāng)然這種可能性很小，那就不會有問題。”
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