7月17日，據(jù)新華社報道，盡管監(jiān)管層沒有明確表態(tài)房地產(chǎn)融資政策將調(diào)整，但近期種種跡象表明，暫停三年多的房企融資將有條件放開，閘門或?qū)纳婕吧鲜蟹科蟮闹亟M開啟。在昨日下午召開的瀚亞資本第六屆財富論壇上，住建部政策研究中心原主任陳淮表示，開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)，肯定是要借錢要融資的，關鍵是如何把間接融資轉(zhuǎn)為直接融資。
政策調(diào)整成定局
據(jù)了解，7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。記者注意到，近期，一則房企融資將開閘的傳聞引發(fā)了地產(chǎn)板塊的強勁反彈。
7月5日，國務院下發(fā)《關于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》?！兑庖姟诽岢?，要嚴格防控房地產(chǎn)融資風險。讓房地產(chǎn)企業(yè)融資正?；?，打開融資正門，尤其是通過資本市場進行直接融資，正是完成我國金融發(fā)展構(gòu)想的重要一步。
事實上，2010年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。據(jù)悉，從2009年11月南國置業(yè)成為最后一只登陸A股的房地產(chǎn)企業(yè)至今，已有將近4年時間沒有房企IPO。從2009年9月8日世榮兆業(yè)的定向增發(fā)方案獲批后，幾乎無房企再融資計劃獲批。
“國務院‘金十條’的出臺重在預防整個金融風險，但毫無疑問加大了房企融資的難度，可以預料的是，融資渠道有限的非上市房企及眾多的中小房企都將受到較大的影響，有可能加速整個行業(yè)的洗牌。”新城控股高級副總裁歐陽捷接受《國際金融報》記者采訪時表示，相對來說，在銀行貸款及其他融資渠道融資難度普遍增大的情況下，上市房企的優(yōu)勢將體現(xiàn)得更加明顯，資金與土地儲備較充裕、現(xiàn)金流控制良好的已上市房企無疑具備較強的競爭優(yōu)勢，更受投資者和機構(gòu)的青睞。據(jù)了解，目前，新城控股和中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行的總行有戰(zhàn)略合作。
監(jiān)管把好審批關
交通銀行研究顯示，今年第一季度，實際社會融資總額同比多增的1.83萬億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；第二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本，導致國內(nèi)流動性雖相對寬松，但經(jīng)濟增長并沒有受益。為此，綠地集團董事長張玉良向媒體透露，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應該放開，而且時機也到了”。
多家機構(gòu)認為，放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實質(zhì)性利好。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復。申銀萬國也發(fā)布報告稱，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復。在七八月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有7倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)的主要催化劑。
歐陽捷坦言，再融資開閘就是要讓金融回歸市場化，盡量減少行政干預。但必須注意的是，一旦放開，政府需要加強引導和監(jiān)管把控，不要重蹈因國內(nèi)市場不理性而造成推高房價的反作用力。新城會嚴格控制負債率、高周轉(zhuǎn)、不囤地、快速銷售，抑制盲目擴張的沖動，理智有序地將觸角從長三角蔓延至全國各地。上市后，新城對債務結(jié)構(gòu)進行了優(yōu)化，財務風險也處在較為合理的水平。
事實上，目前，內(nèi)地房企海外融資正成為一個趨勢。相關地產(chǎn)人士直言，海外融資對企業(yè)的運營、財務相關指標，如現(xiàn)金流、負債率、凈資產(chǎn)收益率等都有嚴格的要求，一般情況下，指標不滿足要求的企業(yè)是很難融到資的。
多位地產(chǎn)人士表示，融資開閘后，監(jiān)管層應把好審批關，對存在國家調(diào)控政策中規(guī)定的違法違規(guī)行為的企業(yè)不予批準，并對市場從嚴監(jiān)管，把有問題的企業(yè)擋在門外，讓真正有需要的優(yōu)質(zhì)企業(yè)從中受益。
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