有專家預(yù)測，如果上半年樓市形勢繼續(xù)維持，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率。千億房企的數(shù)量，有望從去年的4家，增長至7家。恒大[簡介最新動態(tài)]、中海[簡介最新動態(tài)]，甚至萬達(dá)[簡介最新動態(tài)]與碧桂園等，都有可能在今年沖擊千億軍團(tuán)。
值得注意的是，無論是土地的火爆還是房地產(chǎn)銷售的火爆，都正在向重點(diǎn)城市、重點(diǎn)企業(yè)集中。盡管城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略在穩(wěn)步推進(jìn)，但是以萬科為代表的龍頭企業(yè)似乎更看好重點(diǎn)城市的投資價值，大量三、四線城市，無論是土地出讓金增幅還是商品房成交增幅，都遠(yuǎn)遜于一、二線城市。
7月20日，已經(jīng)停牌的宋都股份發(fā)布半年報，2013年上市房企半年報大幕由此徐徐拉開。這是一個低調(diào)的開場，作為行業(yè)中的“小微”企業(yè)，宋都股份上半年銷售收入僅有2.5億元，凈虧損1840萬元。如果認(rèn)為這就是房地產(chǎn)業(yè)上半年的答卷，那就大錯特錯了。
從歷年房企半年報的時間表上來看，披露進(jìn)程有明顯的“先小后大、先悲后喜”趨勢。7月底至8月初，萬通地產(chǎn)、陸家嘴、萊茵置業(yè)等中型房企將集中披露半年報，彼時，中型房企穩(wěn)定的業(yè)績增長的局面將初步呈現(xiàn)。
到8月7日，隨著萬科A半年報的披露，龍頭房企將進(jìn)入披露高潮，保利地產(chǎn)、中國建筑、中國中鐵等重量級“選手”上半年成績的公開展示，將令市場得以看到主流房地產(chǎn)商在2013年上半年的累累收獲。如果加上業(yè)績更優(yōu)的H股內(nèi)房企業(yè)，50強(qiáng)龍頭房企們將呈現(xiàn)全面大豐收，而這50家企業(yè)銷售金額已經(jīng)占據(jù)全行業(yè)十分之一。
有專家預(yù)測，如果上半年樓市形勢繼續(xù)維持，2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率。千億房企的數(shù)量，有望從去年的4家，增長至7家。恒大、中海、甚至萬達(dá)與碧桂園等，都有可能在今年沖擊千億軍團(tuán)。
另外，一個越來越值得關(guān)注的跡象是，上海等一線城市搶地風(fēng)盛行，上?；蛑匮?012年北京土地火爆并帶動新一輪房價上漲。萬科、中海、融創(chuàng)、上實、城開、朗詩……央企與地方國企，民企巨頭與港資巨頭，紛涌入一線城市。其心態(tài)貌似已經(jīng)不再是簡單的“補(bǔ)庫存”，而是各方資本實力在土地資源上的“你死我活”的較量。
小房企漸被邊緣化
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比增長20.3%。其中6月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資破萬億元，達(dá)到10030億元。
20.3%的增速，說明房地產(chǎn)商投資熱度尚處于市場回暖期的激情狀態(tài)，而開發(fā)投資超過20%的增長情況，與房企上半年業(yè)績直接相關(guān)。根據(jù)宋都股份的半年報，2013年上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)向暖走勢，全國商品房銷售面積破5.1萬平方米，同比增長28.7%，房企到位資金超過5.7萬億元，同比增長32.1%。
不過，這種良好的業(yè)績增長并非惠及全行業(yè)。根據(jù)宋都股份半年報，因為交付項目減少，宋都股份上半年營業(yè)收入僅2.55億元，同比下降85.91%，公司凈利潤為虧損1840萬元。
對于中小企業(yè)來說，交付項目減少是大勢所趨。因為土地價格的高啟，已經(jīng)將資金實力不足的中小企業(yè)漸漸擋在了市場門外。據(jù)宋都股份公告，公司截至6月底手中貨幣資金1.99億元，但一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債就高達(dá)14.72億元。
正是因為手頭資金有限，小型房企相較龍頭企業(yè)來說，更加擔(dān)心政策風(fēng)險?！霸诜康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步回升的同時，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)；其次，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下將扮演什么樣的角色，以及下半年市場將如何演繹，也是我們共同關(guān)注的焦點(diǎn)?！彼味脊煞莨娣Q。
7月5日，房地產(chǎn)公司宋都股份因籌劃重大事項停牌，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此停牌與可能重啟的房企再融資相關(guān)。宋都股份有望將更多房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司，以做大市場份額。
宋都股份的情況或?qū)⒋泶蠖鄶?shù)小微型，甚至邊緣型上市房企的面貌。包括中航地產(chǎn)、綠景控股、國興地產(chǎn)等都已經(jīng)發(fā)布了上半年虧損預(yù)警。資本市場甚至猜測，一些負(fù)債不多，無甚收益，又不拿地擴(kuò)張的上市房企，很可能在等待待價而沽的賣殼機(jī)會。
千億房企將增多
和上述的小型房企相比，大型龍頭房企則絕對是另一片天地。
先看十大龍頭房企。數(shù)據(jù)顯示，2012年共有三家房企銷售額破千億，進(jìn)入中國房地產(chǎn)“千億軍團(tuán)”：即萬科1418億元、綠地1078億元，保利1018億元。如果加上中國建筑(非房地產(chǎn)類上市公司)1106億元的房地產(chǎn)銷售收入，4家企業(yè)房地產(chǎn)銷售額破千億。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)把這一規(guī)模稱為奇跡。但時至2013年年中，奇跡正在被進(jìn)一步刷新。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元，同比增長33.8%，業(yè)內(nèi)預(yù)測，其全年總銷有望突破1700億元。保利實現(xiàn)簽約面積562.03萬平方米，同比增長28.37%；實現(xiàn)簽約金額636.44億元，同比增長26.54%。如果下半年趨勢穩(wěn)定，保利今年全年商品房銷售收入有望突破1200億元。綠地上半年實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入653億元，全年或破1400億元。中國建筑上半年房地產(chǎn)銷售額788億元，全年有望破1600億元。
幾家有實力沖擊千億的企業(yè)是中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。上半年，中海累計實現(xiàn)合約銷售額800.7億港元(約合634億人民幣)，合約銷售面積523.5萬平方米，全年銷售額有望破1300億元。萬達(dá)集團(tuán)上半年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入567.2億元，完成全年目標(biāo)的41.5%。以此推算，萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全年業(yè)績目標(biāo)超過1366億。上半年恒大地產(chǎn)合約銷售總金額約為446.1億元，按恒大地產(chǎn)董事長許家印“有計劃必完成”的風(fēng)格，全年1000億元的銷售目標(biāo)并不難實現(xiàn)。
另外兩家頗具實力的房企是碧桂園和世茂房地產(chǎn)，雖然上半年碧桂園只實現(xiàn)了340億的銷售收入，但碧桂園高層對今年銷售業(yè)績大幅增長充滿期待。世茂房地產(chǎn)則在上半年可售房源有限的情況下賣出了325億的業(yè)績，若下半年可售房源集中入市，世茂房地產(chǎn)全年總銷售規(guī)?；蚪?00億元。
除了龍頭房企外，一些區(qū)域性中型企業(yè)業(yè)績增長幅度更為可觀。
華夏幸福日晚間公布業(yè)績快報稱，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入87.84億元，同比增長98.47%；凈利潤17.70億元，同比增長40.4%；累計銷售額159.09億元，同比增長92.35%。華夏幸福表示，上半年經(jīng)營業(yè)績增幅較大，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新結(jié)盤項目增多，結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅增長。而實際上，根據(jù)上證報記者的了解，憑借環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈的城市規(guī)劃的落實，大量土地儲備于河北的華夏幸福，很可能是未來幾年內(nèi)又一家沖擊千億規(guī)模的房企。
此外，華僑城[最新消息價格戶型點(diǎn)評]A預(yù)告公司2013年上半年實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤約16.71億元至18.8億元，比上年同期增長60%至80%。招商地產(chǎn)預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤為25億元至26億元，同比增長105%至113%。泰禾集團(tuán)稱上半年凈利潤有望達(dá)到4.1億元，增長幅度約874%。龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、榮盛發(fā)展、中天城投、濱江集團(tuán)等一系列A股、H股實力房企業(yè)績預(yù)告喜人。
上海或成下半年地王“集中營”
“手中有錢，心中不荒?！边@句古訓(xùn)用來形容現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)再適當(dāng)不過。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，開發(fā)商購置土地面積為15721萬平方米，土地成交價款沖高至3699億元，同比上漲7.5%。雖然受宏觀調(diào)控的影響，上半年土地市場一度低迷，但是在近兩個月，土地市場急速升溫。
據(jù)合富輝煌市場研究部數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的18個重點(diǎn)城市，上半年經(jīng)營性用地合計出讓總建面積12948萬平方米，同比增長57%，出讓成交土地價款3373億元，同比增長139%。兩個數(shù)據(jù)的對比可以說明，土地市場升溫集中于重點(diǎn)城市，其中一線城市尤甚。從價格上看，18個重點(diǎn)城市上半年土地樓面均價為2605元/平方米，同比上漲52%，6月份樓面均價攀升至3182元/平方米，同比大幅上漲90%。一線城市中，北京土地市場表現(xiàn)尤其搶眼，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2013年1至6月北京土地交易100宗，土地出讓金664億元，與去年同期相比上漲357%。
企業(yè)方面，萬科上半年斥資305億，拿地42幅，投資額同比增長368%；保利斥資197億，拿地25幅，投資額同比增長141%；龍湖斥資105億，拿地14幅；恒大斥資140億，拿地27幅。
而據(jù)上證報記者了解，進(jìn)入7月后，一線城市土地拍賣市場火暴程度愈演愈烈。如果說上半年北京引領(lǐng)土地市場上漲，那么下半場，上海可能創(chuàng)下更多的地王奇跡。
7月11日，上海梅隴新中心A街坊地塊公開出讓，6家企業(yè)參與競拍，分別是萬科、中海、融創(chuàng)、上實、廈門建發(fā)、朗詩地產(chǎn)等。最終，中海地產(chǎn)以37億總價拿下地塊，溢價率115%，樓板價18739元/平方米。就在人們還沒有從高溢價中回過神來的時候，中海地產(chǎn)再度出手，在松江以11.54億拍下一住宅地塊，溢價40.5%?！把肫蟪鍪至?，如此氣定神閑，大有彈藥充裕的架勢，其他人就自求多福吧?！币患掖笮头康禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高層在微信上感慨。
“上海房地產(chǎn)會出現(xiàn)爆發(fā)性增長，像上一輪的北京一樣?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士不無擔(dān)憂地說。
相比上述地塊，上海最重頭的土地項目，是報價高達(dá)175億的“徐家匯中心”。這幅經(jīng)過17年多舛命運(yùn)的絕版地塊，將在2013年下半場完成出讓，綜合容積率4.8，總建筑面積高達(dá)63.2萬平方米，樓板價就超過3萬元/平方米。根據(jù)要求，定金金額為出讓價款的20%，簽訂土地出讓合同后10個工作日內(nèi)支付出讓價款的30%，1年內(nèi)付清全款?？硕饘＜艺J(rèn)為，能負(fù)擔(dān)如此高額總價的企業(yè)少之又少，是新鴻基、凱德、恒隆等巨頭，還是大型央企或金融機(jī)構(gòu)，抑或多家聯(lián)手合力開發(fā)？2013年的土地盛宴或許在下半場才真正進(jìn)入高潮。
值得注意的是，無論是土地的火爆還是房地產(chǎn)銷售的火爆，都正在向重點(diǎn)城市、重點(diǎn)企業(yè)集中。盡管城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略在穩(wěn)步推進(jìn)，但以萬科為代表的龍頭企業(yè)似乎更看好重點(diǎn)城市的投資價值，大量三、四線城市，無論是土地出讓金增幅還是商品房成交增幅，都遠(yuǎn)遜于一、二線城市。
另外，房企融資環(huán)境能否隨著利率市場化和房企再融資的啟動而得到舒解，目前尚未可知，通過高負(fù)債來實現(xiàn)高增長的房企擴(kuò)張模式，仍需要謹(jǐn)慎看待。
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